Innhold
1. etasje: Entré, gang, bad, kjøkken, stue, spisestue, trapperom og to soverom.
Kjelleretasje: Kjellerstue, bad, vaskerom, gang, soverom og tre boder. Det er ikke søkt om bruksendring i
forbindelse med innredning av rommene i kjeller til rom for bruk til varig opphold. Rommene er
opprinnelig byggemeldt som diverse boder, vaskerom, hobbyrom og disponibelt rom.
Det er to garasjer inntil huset, men bod i bakkant.
Standard
Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra 1999. Profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenvask med
armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr medfølger, men
ikke kjøleskapet. Laminat på gulv og tapet på vegger. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Bad 1. etasje:
Flislagt bad fra 2014. Vegghengt servantinnredning. Ovenpåliggende servant med armatur. Speilskap
med overlys og stikkontakt over servant. Vegghengt baderomsmøbel. Dusjhjørne med dører. Vegghengt
dusjarmatur med hånddusj. Gulvstående toalett.
Bad i kjeller:
Baderom fra byggeår. Det er tillaget dusjnisje i ettertid i ca. 1999. Gulvflate belagt med gulvbelegg og
fliser. Gulvvarme i dusjsonen. Vegger med malte/tapetserte flater og fliser. Vegghengt servant med
armatur. Speil med overlys på vegg over servant. Dusjnisje med forheng. Vegghengt dusjarmatur med
hånddusj. Gulvstående toalett. Elektrisk håndkletørker.
I kjelleren er det et stort vaskerom med noe så genialt som et tilhørende tørkerom! Vaskerommet er fra
byggeår med malt murgulv og malte veggflater. Utslagsvask med armatur.
Det ble drenert rundt huset i 2000. Da ble det også sprengt fjell for å lede vann unna og det ble satt inn
større vinduer i det som brukes som kjellerstue og soverom i dag. Arbeidene ble utført av en lokal graver
på Spikkestad (Trygve Rud).
Diverse:
* Nytt tak, renner og pipebeslag i 2005
* Huset ble malt i 2025
* De fleste vinduene er nyere enn byggeåret
* Godkjent eltilsyn fra 2025
* Varmtvannsbereder på 198L fra 2008
* 2 bad (det ene fra 2014)
* Fiber fra viken fiber
* Sentralstøvsuger fra ca. 2007 med ny slange
* Dobbel garasje
Oppvarming
Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted
plassert i stuen og kjellerstuen og gulvvarme i noen rom. Eier har i de senere årene kun benyttet strøm
som oppvarming og ildstedene har ikke vært i bruk.
Beliggenhet
Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet sentralt på Spikkestad. Den ligger solrikt og
tilbaketrukket til i en rolig stikkvei. Det er trygg og kort gangavstand til skoler, barnehager, butikker,
togstasjonen og Kjekstadmarka. Toget går i retning Asker/Oslo og har avgang 2 ganger i timen. Det er
bussforbindelse i retning Drammen og Oslo.
ROS Arena og Spikkestad ungdomsskole ligger bare et lite steinkast fra boligen, og idrettslaget ROS har
mange forskjellige aktiviteter for barn og unge. Videre nevnes at det også er kort kjøreavstand til både
Kjekstad golfklubb med 18-hulls golfbane og Røykebadet med svømmehall, trening mv.
Er du glad i å gå tur, kan du bare gå rett innover i Bjønndalsåsen og videre til Hyggen, eller du kan gå over
på andre siden av Spikkestadveien og inn mot skogen, og hele Kjekstadmarka ligger foran deg. Her er
det flotte turmuligheter i marka både sommer- og vinterstid. Det er oppkjørte skiløyper på vinteren. På
sommeren kan du jogge, gå turer eller sykle i de samme løypene. Ønsker man å trekke til sjøen, er for
eksempel Hyggen og Lahellholmen fine alternativer.
Det er ca. 15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutters til Oslo med bil. Toget tar
52 minutter fra Spikkestad til Oslo S.
Arealer
Totalt bruksareal: 236 kvm, BRA-i: 185 kvm, BRA-e: 51 kvm, TBA: 30 kvm.
1. etasje: 111 kvm BRA-i: Entré, gang, bad, kjøkken, stue, spisestue, trapperom og to soverom.
Kjelleretasje: 74 kvm BRA-i: Kjellerstue, bad, vaskerom, gang, soverom og tre boder.
1. etasje 51 kvm BRA-e: To garasjer og bod
To terrasser på totalt 30 kvm TBA.
BRA: Summen av bruksareal for hele boligen
BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)
BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)
TBA: Areal for terrasser og balkonger
Takstmanns kommentar til arealmåling:
Terrasse utenfor stue er oppmålt til 10 kvm (TBA). Overbygget terrasse er oppmålt til 20 kvm (TBA).
Boden bak garasjer har et totalt gulvareal (GUA) på 16 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 13
kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH)
utgjør 3 kvm.
Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen. I kjeller er takhøyden målt til 2,15 meter i kjellerstuen og
2,17 meter på soverom 1. I 1.etasje er takhøyden målt til 2,39 meter i stue og 2,42 meter på soverom 2.
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Bebyggelse/byggemåte
Enebolig oppført i 1968. Boligen ble tilbygget med garasje og bod i 1987, utvidelse av stue i 2005 og
vindfang i 2007.
Boligen er oppført med grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført
med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående
trekledning. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein.
Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Terrassedør med
karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og
ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.
Tilstandsrapport/tilstandsgrad
Utført av: Anticimex ved Nils-Magnus Graff Fossnes
Befaringsdato: 14.04.2026
Rapportdato: 21.04.2026
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3 og TGIU (ikke undersøkt). Det er viktig å lese hele
rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Oppsummering av tilstandsgrader:
TG 1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) 37/43 %
TG 2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.) 43/49 %
TG 3 Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig) 4/5 %
TG IU Ikke undersøkt 3/3 %
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 43 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 4 stk.) fra
vedlagt tilstandsrapport.
Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Kjøkken:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av sprekker/glipper. Skader i gulvet
gjør blant annet at fuktighet som for eksempel fra rengjøring kan forårsake misfarging eller lignende
konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er
usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon,
funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden
er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes
når dette viser seg å være nødvendig.
Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende
komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at
bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte
problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre
overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være
nødvendig.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder
og lignende symptomer. Konsekvens er at funksjonen/tilstanden ikke er kjent. Boligens stoppekran er en
kritisk komponent, både for vedlikehold og hvis det skulle oppstå lekkasjer. Foreslått tiltak er derfor lokal
utbedring/utskiftning slik at man kan være sikker på komponentens funksjon.
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og
tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at
bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte
problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre
overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det
aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
Andre rom - 1.etasje :
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i
hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Laminatgulvenes
overflatemateriale har tegn til svelleskader. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført,
uten at det ble registrert forhøyede verdier. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at det kan foreligge
bakenforliggende skader som ikke lar seg oppdage ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre
overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Det er
registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes ikke som et
vesentlig avvik.
- Annet: Det ble registrert kalk/saltutslag på synlig mur i garasje. Forholdet indikerer avdamping eller
fuktoppsug fra grunnen. Tiltak bør påregnes.
Rom under terreng:
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss/sprekker i veggflater. Eksakt årsak er ukjent.
Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget. Konsekvens er risiko for negativ
videreutvikling. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes
når dette blir nødvendig.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og
hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde
kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov. Synlige deler av
gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Konsekvensen er at
fuktighet, for eksempel fra rengjøring, lettere trenger inn i gulvmaterialet og forårsaker misfarging og
lignende fuktskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring eller utskifting der videre undersøkelser viser at
dette er nødvendig. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan
tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått
tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av aldersrelatert slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å
være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Lokal utbedring eller lignende
tiltak kan iverksettes ved behov. Dørbladet på enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen slik at
døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen.
Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet
veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt-
og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 17,6 vektprosent i
kjellerstuen. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 9,1 vektprosent på
soverom. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet målt i kjellerstuen ligger i et område mellom forhøyet
fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe gir risiko for fuktskade. Avleiring av salt/kalkutslag
observeres på grunnmur, noe som vurderes å være et resultat av fukttransport fra utsiden. Det er
observert dampsperre i veggkonstruksjonen på soverom, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko
for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Det er observert
vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen i kjellerstuen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for
tilvekst av mikroorganismer. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere
underliggende årsaker, men problemer med dreneringen eller oppsug/avdamping fra grunnen vurderes
som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger
som gis under punkt "Drenering". Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar
nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er
ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Skjulte eller bakenforliggende
skader kan ikke avkreftes. Konsekvens/foreslått tiltak er at det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser
for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige.
Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak og kasse for
røropplegg og ventilasjon, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye
fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt
med piggelektroder til 8,5 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer
plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Konsekvens er at det er ukjent om
forholdet fortsatt er i utvikling, og eksakt hva som er årsaken. Det er mulig at fuktmerkene er fra før
taktekkingen ble skiftet. Foreslått tiltak er at det iverksettes sanering (rengjøring og lignende tiltak) og
videre overvåking, slik at lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å være
nødvendig.
- Statikk (synlige deformasjoner og skjevheter): Takkonstruksjonen viser noe tegn til skjevheter.
Konsekvens er at forholdet kan være tegn på underdimensjonering i takkonstruksjonen eller svekkelse i
den bærende konstruksjonen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og
avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak
er tilstrekkelig. Observasjoner er gjort i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være noe
utilstrekkelig da det ikke er etablert ventiler i gavlvegger. Konstruksjonen viser likevel ikke synlige tegn til
skader eller lignende symptomer på befaringsdagen. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan
medføre fuktskader grunnet kondens, snøsmelting og lignende forhold. Foreslått tiltak er videre
undersøkelser for å avdekke hvilke tiltak som er nødvendige for å sikre god og korrekt ventilering av
konstruksjonen. Det ble registrert av lufterør mellom yttervegg og terrasse er løst. Tiltak bør påregnes.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og
eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning
som en leser av rapporten må sette seg inn i.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte ventilasjonsrør og lufterør for
avløpsledning. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for kondens på innsiden av røret, noe som kan
føre til fuktskader. Det er ikke observert tegn til at forholdet har ført til slike skader på befaringsdagen.
Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Annet: Det ble registrert ventilasjonsrør som vurderes og være av eternitt/asbestholdig materiale. Dette
er materiale som arbeid og håndtering kan være helse/kreftfremkallende. Det er viktig å sette seg inn i
hvilke tiltak som gjelder ved arbeider med slike materialer.
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av
synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside
(innvendig pipeløp). Avstanden mellom pipe og brennbart materiale vurderes å være for liten. Gulvet på
kjøkkenet er lagt inntil pipen uten avstand. Konsekvens er at dette kan være i strid med krav til
brannsikkerhet. Forholdet vurderes som et mulig avvik fra byggteknisk forskrift. Foreslått tiltak er videre
undersøkelser av en fagkyndig med spesialkompetanse for å avklare forholdet.
- Ildsteder: Det er registrert riss/sprekker inne i peisovnens forbrenningskammer. Konsekvens er at
forholdet kan påvirke ildstedets funksjon eller tekniske egenskaper. Foreslått tiltak er videre
undersøkelser for å kartlegge om lokal utbedring er nødvendig. Gjelder ildsted i kjellerstuen.
Innvendige trapper:
- Tilstand: Det er registrert knirk i større deler av trappen mellom kjellerstue og 1.etasje. Knirk oppstår
som regel som følge av bevegelser og friksjon mellom trappens konstruksjoner grunnet årsaker som
ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av auditiv
(lydmessig) betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - Kjelleretasje:
- Skjevhetsmåling: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i kjellerstuen,
men i to forskjellige retninger. Begrunnelsen er at kjellerstuen er det rommet som anses som velegnet
for måling, basert på størrelse og utforming. På ti tilfeldige punkter er det målt lokale høydeforskjeller
opptil 17 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke
kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet,
eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det
påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. Etasje:
- Skjevhetsmåling: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i
stuen/spisestuen, men i to forskjellige retninger. Begrunnelsen er at stuen er det rommet som anses
som velegnet for måling, basert på størrelse og utforming. På ti tilfeldige punkter er det målt lokale
høydeforskjeller opptil 22 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer
med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt
gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken
avklares.
Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på begge loft. Ytterkledningen mangler tilstrekkelig
gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte
åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt. Åpninger i lufteventil (netting er
defekt/rustet vekk) observert, noe som kan fungere som en inntrekksvei for gnagere. Konsekvens er at
gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader
som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og
vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte
skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov
for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
Yttervegger inkl. fasader:
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Stikktaking er utført på typiske
skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det ble ikke registrert symptomer på råteskader i de
undersøkte områdene. Stikkprøveprinsippet er benyttet. Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til
begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og behov for tiltak
for å hindre videre nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.
Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer.
Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Foreslått tiltak er at det
iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser
viser at dette er nødvendig.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert tilstrekkelig spalte for lufting og drenering bak
ytterkledningen. Konsekvens er at forholdet reduserer konstruksjonens evne til uttørking, og kan over tid
føre til fuktrelaterte skader, også i tilstøtende bygningsdeler. Forholdet bør ses i sammenheng med øvrige
opplysninger om ytterkledningens tilstand. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser
for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at
gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne
åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn
eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og
har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen
erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på to-fløyet terrassedør: Døren viser
symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet. Det er ikke registrert
tegn på større skader, men konsekvens er usikker fremtidig funksjon, og forholdet peker på behov for
tiltak. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning.
Yttertak:
- Takkonstruksjon: Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig (må ses i
sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden). Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan
medføre fuktskader grunnet kondensskader, snøsmelting og lignende forhold. Foreslått tiltak er videre
undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre
nødvendige tiltak. Takkonstruksjonen viser noe tegn til skjevheter. Konsekvens er at forholdet kan være
tegn på underdimensjonering i takkonstruksjonen eller svekkelse i den bærende konstruksjonen.
Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for
større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
Opplysningene som gis i dette punktet må ses i sammenheng med opplysninger og vurderinger som er
gjort fra innsiden, eksempelvis under avsnitt om loft uinnredet / råloft.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til
slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har
nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig
funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller
andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller
utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger
og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt
funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske
tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om
det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er
tilstrekkelig.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser stedvis begynnende tegn til slitasje og elde.
Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke tiltak iverksettes. Foreslått tiltak er lokal
reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for
snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten.
Tilstandsgrad er satt i henhold til NS 3600. Konsekvens/foreslått tiltak er ettermontering hvis dette viser
seg å være mulig.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Tettedetaljer i overgang mellom tak- vindski og takoverbygg
over terrasse viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at
overgangen derfor har økt risiko for lekkasje/utettheter, med den risiko for følgeskader som dette
innebærer. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er
behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Gulvflater på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.
Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for
fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene til terrassen bærer ikke preg av faglig god utførelse, med
den risiko dette innebærer. Det observeres at et fundament er satt på en trekloss rett mot bakkeplan.
Konsekvens er at forholdet kan påvirke både funksjon, kvalitet og levetid negativt. Foreslått tiltak er videre
overvåking, slik at lokal utbedring eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.
Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde. Konsekvens er svekket
beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Foreslått
tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon hvis videre undersøkelser
viser at dette er nødvendig.
Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Eksakt
årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning på bakenforliggende
konstruksjoner. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten
til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan indikere overflatespenninger eller
bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende
vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter.
Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er
usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon,
funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden
er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å
være nødvendig.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller
andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått
tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i
det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Det ble registrert fuktmerker på himling i garasje ved luken til
loftet. Det ble utført overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument som viser indikasjoner på forhøyede
fuktverdier. Det ble registrert fuktmerker på undertaket på loftet over himlingen, men der ble det ikke
registrert forhøyede verdier. Årsak er derfor ukjent. Ytterligere undersøkelser bør påregnes.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Loftkonstruksjonen er ikke luftet. Konstruksjonen viser likevel
ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen. Konsekvens er at utilstrekkelig
ventilasjon kan medføre fuktskader grunnet kondens, snøsmelting og lignende forhold. Foreslått tiltak er
videre undersøkelser for å avdekke hvilke tiltak som er nødvendige for å sikre god og korrekt ventilering av
konstruksjonen, slik at dette kan bidra til å motvirke uønskede forhold som kondens og lignende.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og
eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning
som en leser av rapporten må sette seg inn i.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad kjeller :
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet
helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes
fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller
hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt
risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at
oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det
må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.
Våtrom - Vaskerom :
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet
helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes
fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller
hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt
risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at
oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det
må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.
Kjøkken:
- Annet: Det ble registrert lekkasje fra kjøkkenarmatur. Utskiftning må påregnes.
Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende
hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som
påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås
ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot
terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i
direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor.
Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått strakstiltak at det gjennomføres ytterligere
undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.
Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskifting/tiltak.
Følgende bygningsdeler har fått TGIU i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1.etasje:
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt
slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuelt kontrolleres. Det gjøres
oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.
Tekniske anlegg:
- Sentralstøvsuger: Sentralstøvsuger manglet sugeslange og ble ikke funksjonstestet på befaringsdagen.
Selger opplyser at ny slange skal skaffes før ny eier overtar
Terrasse / platting utenfor stue:
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da disse er
skjulte under selve konstruksjonen, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
Mulighet for utleie
Det er ikke utleiedel i boligen.
Tomt
Eiet tomt på ca. 1045 kvm. Tomten ligger usjenert til og er flat og fin med diverse beplantning, frukttrær,
prydbusker, plen og hekk. Det er grus på gårdsplassen.
Adkomst
Fra Oslo: Følg E18 og ta av til Asker og kjør videre E134 mot Spikkestad. Fra Drammen: Følg E134 mot
Spikkestad. Ta inn Ovnerudveien, ved Ros arena og Spikkestad ungdomsskole, og ta andre avkjøring, inn
Norhagenveien, og så andre avkjøring til høyre, som er Konvallveien. Eiendommen ligger på høyre side
av veien. Det vil bli skiltet med Frem visningsskilt ved fellesvisninger.
Parkering
Det er 2 garasjeplasser og mulighet for parkering på gårdsplassen.
Konsesjon / Odel
Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.
Vei/Vann/Avløp
Offentlig vei, via privat stikkvei til eiendommen. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger.
Ledningskart ligger vedlagt i salgsoppgaven.
Kommunale avgifter
Det ble fakturert kr. 12.373,- i kommunale avgifter i 2025. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget
forbruk. (Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, avløp, feiing og renovasjon).
Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.
Andre løpende avgifter
Foruten kommunale avgifter og vedlikehold, må det påregnes kostnad til strøm, evnt vedfyring, forsikringer
og tv/internett.
Det er innlagt fiber fra Viken fiber, Altibox. Kostnaden var ca. 1.500,- pr md men dette er nå sagt opp. Ny
eier må selv ordne med abonnement og tilknytning. Selger har hatt kostnad på forsikring på ca. 18.000,-
og strømforbruk på 21.675 kWh i 2025. Eier har kun brukt strøm de siste årene og ikke hatt ved som
tilleggsfyring.
Regulering
Kommuneplan for Asker, ikrafttredelse 13.06.2023:
Delareal 1045 kvm avsatt til nåværende boligbebyggelse
Reguleringsplan Åsakefeltet, eldre reguleringsplan ikrafttredelse 25.02.1974
Delareal 7 kvm regulert til kjørevei
Delareal 1039 kvm regulert til bolig
Kopi av bestemmelser til reguleringsplan og kommuneplan kan fås ved henvendelse til megler.
Brukstillatelse / Ferdigattest
Det foreligger ferdigattest for boligen, datert 18.09.1968.
Det er ikke søkt om bruksendring i forbindelse med innredning av rommene i kjeller til rom for bruk til
varig opphold. Rommene er opprinnelig byggemeldt som diverse boder, tørkerom, hobbyrom, vaskerom
og disponibelt rom. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre og selger har ikke ansvar for at slik
bruksendring blir godkjent.
Bygningssakskyndiges kommentar til rømningsveier: Kjeller har ikke direkte utgang til terreng via dør eller
godkjente rømningsvinduer, men på bakgrunn av at det er etablert to separate trappeløp til 1.etasje er
dette vurdert som tilstrekkelig antall rømningsveier fra etasjen.
Selger har opplyst at overbygget på terrassen utenfor soverommet ikke er byggemeldt. De rev en gammel
pergola som stod på samme sted og bygget dette etter de kjøpte huset i 1999. Det foreligger en
byggetillatelse på "takoverbygg terrasse" fra 1970 men det er noe uklart om dagens takoverbygg er dekket
av denne tillatelsen. Kjøper overtar ansvar for dette videre.
Heftelser / Rettigheter
Det er tinglyst en bestemmelse om bebyggelse, gjerde, diverse ledninger osv. fra 22.10.1966. Kopi av
bestemmelsen ligger vedlagt i salgsoppgaven.
Annen nyttig informasjon
Boligen er ryddet og vasket før visning og det blir ikke ryddet eller vasket ytterligere før overtagelse, bort
sett fra at boligen blir tømt for møbler. Kjøleskapet medfølger ikke.
Megler gjør særlig oppmerksom på at boligen som selges er et dødsbo. Selger har ikke selv bebodd
boligen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om dens beskaffenhet og har følgelig i begrenset grad
kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Arvingene kjenner
eiendommen gjennom dokumentasjon som forefinnes, men det kan likevel være feil og skader på
boligen som ikke er spesifikt opplyst. Interessenter oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig
besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.
Totale kostnader
4 990 000,- (Prisantydning)
Omkostninger
300,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt))
124 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 990 000,-))
--------------------------------------------------------
146 040,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
5 136 040,- (Totalpris inkl. omkostninger)
NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr 1 455 349 per 31.12.24
Formuesverdi som sekundærbolig kr 5 821 395 per 31.12.24
Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas
forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.
Overtagelse
Avklares i forbindelse med budgivning
Energimerking
Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter E. Kopi av energiattest datert 07.04.2026 kan fås ved henvendelse til megler.
Forsikring
Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter
avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven
og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Boligkjøperforsikring
Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest
i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.
Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen
Finansiering
Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli
satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar
markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for
formidling av lånekunder.
Viktig informasjon
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Gjennomføring av oppgjør/transaksjoner
Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift.
Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.
Salgsoppgave
Ansvarlig megler:
Jannicke Skønberg
Mob: 91 78 99 28
E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no
Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)
Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken
Tlf: 31 29 74 00
Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.