Innhold
Enebolig med leilighet over fire etasjer inkludert kjeller bestående av:
Kjeller: Bad, garderobe, toalett og soverom. Soverommet i kjelleren er ikke byggemeldt som rom for varig
opphold. 2 ganger og uinnredet kjeller.
1. etasje hovedhus: Hall, stue og soverom
1. etasje utleiedel: Glassveranda, entre, stue/kjøkken, bad og soverom
2. etasje: Stue, spisestue med åpen kjøkkenløsning, gang og bad.
3. etasje: Gang og tre soverom
I tillegg er det dobbel garasje med elbillader og frittstående utestue med strøm, kjøkken og sommervann.
Standard
Boligen har god standard og gjennomtenkte løsninger og har blitt betydelig påkostet de siste 23 år. Deler
av kjeller er gjort om fra råkjeller til bruksrom med økt takhøyde hvor alt er pusset opp og malt. Nyere
vinduer.
1. etasje ble gjort om, slik at en del av tomannsboligen ble tatt inn i hoveddel og så ble det laget en
mindre leilighet, da ble det også etablert eget sikringsskap i leiligheten. Alle flater ble fornyet og
tømmervegger ble gjort synlige i gang/stue.
2. etasje: Etablert helt nytt bad i 2018. Etasjen ble forøvrig totalrenovert for 10 år siden og det ble bygd
terrasse mot nord. Ny panel i trappegang og nytt sikringsskap.
3. etasje: Innebygde smarte skap mot råloft, nye vegger og overflatebehandling.
I 2021-2022 ble all utvendig panel tatt av, bygget ble etterisolert og lektet ut for riktig lufting, panelen som
ble satt opp var, selvfølgelig, lik den originale panelen. Alle vinduer i 1., 2. og 3. etasje ble samtidig skiftet
til 3-lags isolerglass, utsiktsvinduer ble utvidet og vinduer i stue/kjøkken ble gjort om slik at disse ble
listefrie innvendig.
Terrasser ble fornyet med nye plank på gulv og glassrekkverk ble etablert. Utestue og terrasser ble
oppført for få år siden.
Smarte planløsninger på boligen, hvor kjøkken og stue er flyttet opp i 2, etasje for å få mye luft samt gode
sol- og utsiktsforhold. Vegger har malt gips, malt panel, tapet og fliser. Gulver med fliser og
parketter/tregulv.
Malte tak, både med panel og gips. Det er en del innfelt belysning i tak.
Alarmanlegg med røykvarslere, kameraer og dørsensor fra Verisure som kan videreføres til ny eier etter
avtale.
Praktisk vaskerom i kjelleren. Her er det også dusj og mulighet for å gå ned via utvendig dør etter
lufteturen med hundene eller etter treningsturen.
Utestuen har pusset betonggulv og panel på vegger og i himlinger. Kjøkkeninnredning med sommervann
og foldedører som kan åpne hele glassveggen. Dette er virkelig et fantastisk uterom!
Oppvarming
Oppvarming med elektrisitet og vedfyring samt luft til luft varmepumpe. Varmekabler på våtrom, hall,
garderobe, toalett og vaskerom/bad i kjelleren.
Beliggenhet
Eiendommen ligger vakkert til i et sjarmerende boligområde, i den eldre delen av Nærsnes. For de
lokalkjente er dette den praktfulle eiendommen som ligger ved den fredede isdammen.
Eiendommen har flott utsikt over Oslofjorden og mye sol. 10 minutter å gå til Ellefstranda, ytterst på
Nærsnestangen. Det er kun noen hundre meter til oppkjørte skiløyper og du er både ved sjøen og i
skogen på noen minutter. Skole og barnehage er ca. 500 meter unna.
Nærsnes er kjent som sørlandsperlen i kommunen og grenser mot Oslofjorden med flott småbåthavn og
mange bademuligheter langs sjøen. Området har spredt bebyggelse med både eldre og nyere boligfelt.
Det er barneskole, barnehage og idrettsplass i nærmiljøet. I Nærsnes sentrum ligger matforretning
(Joker) og denne er også søndagsåpen. 2 båthavner, den nærmeste kan du gå til på 5 minutter.
Det er ca. 5 minutter å kjøre til Slemmestad og Rortunet senter. Rortunet er et moderne kjøpesenter med
mange fine og kjente butikker og servicetilbud. Videre finner du Slemmestad sentrum som er i stor
utvikling, og derfra er det kun et par minutters kjøring til Slemmestad handelspark der det finnes større
butikker som Plantasjen, Europris, Rema 1000, Vitusapotek, Bogerud mv. I samme området finnes også
en stor Coopbutikk
Det er gode pendlermuligheter med kollektiv transport. Det er 4 minutter å gå til bussholdeplass med
forbindelse til både Drammen og Oslo. Ekspressbussen til Oslo tar 45 minutter fra Slemmestad og 52
minutter fra Nærsnes. Hurtigbåt fra Slemmestad til Aker brygge tar 33 minutter. Ca. 15 minutters kjøring til
togstasjonen i Røyken, Røykenbadet og til Kjekstad golfklubb med 18 hulls golfbane.
Arealer
Totalt:
Bruksareal: 404 kvm, BRA-i: 331 kvm, BRA-e: 73 kvm, TBA: 112 kvm
Bolig:
Kjeller: 75 kvm BRA-i
1. etasje: 116 kvm BRA-i
2. etasje: 96 kvm BRA-i
3. etasje: 44 kvm BRA-i
Garasje og bod: 41 kvm BRA-e
Utestue: 32 kvm BRA-e
Terrasse - og balkongareal:
1. etasje: 80 kvm TBA
2. etasje: 32 kvm TBA
BRA: summen av bruksareal for hele boligen
BRA-i: arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)
BRA-e: arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)
TBA: areal for terrasser og balkonger
Takstmanns kommentar til areal:
Terrasser i 1. etasje oppmålt til totalt 80 kvm (TBA). Balkonger i 2. etasje oppmålt til totalt 32 kvm (TBA).
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 58 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 44 kvm av
arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14
kvm.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent innredning av kjeller med bad og soverom, og
det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Etasjen er av den grunn vurdert til å ikke godkjent til
varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen. Ytterligere undersøkelser
anbefales.
Selger opplyser at tilbygget bodrom på garasje ikke er søkt om/godkjent av offentlig myndighet.
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Bebyggelse/byggemåte
Hel tomannsbolig oppført i ca. 1886 og fullstendig ombygd og påbygd i ca. 1953. Det opprinnelige bygget
ble så å si helt byttet ut. Huset ble i 2020 rehabilitert og pusset opp. Boligen var opprinnelig bygget med to
tilnærmet like deler, men er senere gjort om til en stor hoveddel og en mindre utleiedel.
Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur vurdert til å være av naturstein og
betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med
stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Boligen har
ytterdører med og uten glassfelt fra ukjent årstall. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring samt luft til luft
varmepumpe. Naturlig ventilasjon via veggventiler med mekanisk avtrekk på bad i kjeller og 2.etasje samt
kjøkken.
Dobbel garasje fra 1991 og utestue fra 2022.
Hovedhuset er registrert i SEFRAK registeret (nyere tids kulturminner). SEFRAK er et landsdekkende
register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Det at et hus er registrert i SEFRAK gir det
ikke automatisk vernestatus, og legger heller ikke spesifikke restriksjoner på hva som kan gjøres med
det. SEFRAK-registeret sier ikke noe om objektenes verneverdi. Det opplyses at boligen ble fullstendig
ombygd og påbygd i ca. 1953, og svært lite av det opprinnelige er igjen, kanskje en tømmervegg og noe
av grunnmuren.
Tilstandsrapport/tilstandsgrad
Utført av: Anticimex AS ved bygningssakskyndig Nils Magnus Graff Fossnes.
Befaringsdato: 28.01.2026
Rapportdato:
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng
med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Kombinert bad/vaskerom kjeller:
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig
sted og målingen viste et fallforhold på 3 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
Nivåforskjell fra døråpning mot gang på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca.
10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det er ikke
mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha
betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Det kan ikke verifiseres at det er etablert veggmembran rundt
servant og utslagsvask. Tiltak bør påregnes. Tettedetaljer for avløpsrørgjennomføringer i vegger er ikke
tilstrekkelig. Fare for fukt i konstruksjon. Tiltak bør påregnes.
Våtrom - Bad 2.etasje:
- Overflater gulv: Det ble registrert sprekk/glippe mellom gulv og elastisk fuge eksempelvis i hjørnet ved
badekar. Tiltak bør påregnes. Misfarging/svertesopp påvist på elastisk fuge mellom gulv og vegg i
dusjsonen. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Ventilasjon: Tilluftspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er
lukket. Tilluftspalte bør etableres.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i
konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
Kjøkken - Utleiedel :
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer noe preg av alder/slitasje. Tiltak bør vurderes.
Toalettrom (Ikke våtrom):
- Ventilasjon: Ventilasjonen er ikke være tilfredsstillende. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning.
Tiltak bør påregnes.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Øvrige rom - 1.etasje:
- Overflater gulv: Gulvoverflater i utleiedel har noe slitasjesymptomer (riper, merker og sår). Tiltak kan
iverksettes ved behov. Gulvflater i hoveddel har symptomer på avflassing på kontor. I tillegg ble det
registrert mindre tegn på knirk i gulvene, uten at tiltak vurderes å være nødvendig. Det registreres bomlyd
(tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende
vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig
ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Dørbladet til enkelte innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren
henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes. Enkelte innerdører har noe
slitasjesymptomer. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen i hoveddel og soverom i utleiedel vurderes til å stedvis ikke være
tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i vinduer eller veggluker. Konsekvens kan være redusert
luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Øvrige rom - 2.etasje:
- Ventilasjon: Ventilasjonen i etasjen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert
ventiler i vinduer eller veggluker. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved
behov.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Innerdører: Dørbladet til innerdør mellom gang og toalettrom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe
som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i
treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble ikke registrert forhøyede
verdier eller andre avvik. Målingene viser vektprosent under 16. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av
forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Hulltaking i forbindelse med
fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for
kondens-/fuktproblematikk da det er etablert plastfolie/dampsperre i konstruksjonen. I tillegg er det
benyttet panelplater i deler av kjeller. Dette er plater som har en høy SD-verdi (lav pusteevne), noe som
tilsier at eventuell fukt i konstruksjonen ikke slipper ut. Det er ikke observert skader eller symptomer på
skader, men skader kan ikke utelukkes da konstruksjonene kun er undersøkt via hullet fra hulltakingen.
Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse
skaderisiko/behov for tiltak. I tillegg ble det foretatt fuktmåling med pigg i trebord på vegg nederst mot
murgulv i uinnredet kjeller som viser en trekvotefukt på over 20%. Dette indikerer at det er fuktvandring
med forhøyede fuktverdier. Øker risiko for skader, sopp/muggdannelser og dårlig inneklima. Skjulte
skader i lukkede konstruksjoner kan ikke utelukkes. Tiltak bør påregnes.
- Ventilasjon: Ventilasjonen på soverom er ikke tilfredsstillende. Det ble ikke registrert luftespalte i vindu
eller veggluke. Tiltak bør påregnes.
Loft - innredet - 3.etasje:
- Statikk : Konstruksjonene har noe synlige nedbøyninger/skjevheter. Årsaken kan være
underdimensjonering. Observasjonen er gjort i en eldre bygning, og kan ses i den sammenheng. Krever
oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i
to soverom. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Annet: Det ble vurdert til å være noe mangelfull lufting/ventilering av skråhimlingen. Det ble ikke registrert
negative symptomer i forhold til dette, men skjulte feil/skader kan ikke utelukkes. Krever oppfølging med
jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det ble registrert spor/ekskrementer etter
mus/gnagere på loft og kneloft. Skjulte skader i lukkede konstruksjoner kan ikke utelukkes. Det bør
påregnes tiltak som varig stopper inndriv av gnagere/skadedyr.
Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Det er meget redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er ikke etablert gulv
og det er meget lav takhøyde. I tillegg er det kun luke i himling uten fastmontert stige. Det er ikke kjent
hvordan hele oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som
risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader
eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov
for tiltak. Tilstrekkelig tilkomst bør etableres. Det var tidligere en lekkasje fra en takhatt som er utbedret av
håndverker. Det er noe fuktskjolder på undertaket som et resultat av lekkasjen. Det ble utført fuktmåling
med pigg i undertaket som ikke viste forhøyede fuktverdier.
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluken er plassert i badstue med noe mangelfull/tungvinn tilkomst. Tiltak
bør påregnes.
Etasjeskiller - .:
- Skjevhetsmåling: Det er mindre merkbare skjevheter i kjeller. Forskjellen mellom høyeste og laveste
punkt er målt til 3 mm i gang og 12 mm på soverom. Det er mindre merkbare skjevheter i 1.etasje.
Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 18 mm i stue/kjøkken og 4 mm i entré. Det er
mindre merkbare skjevheter i 2.etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 7 mm på
kjøkken og 6 mm i stuen. Det er noe merkbare skjevheter i 3.etasje. Forskjellen mellom høyeste og
laveste punkt er målt til 25 mm på soverom 3 og 40 mm på soverom 1. Målingene er foretatt i en eldre
bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.
Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en
alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko
for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern og plastrør
vurdert til å være eldre enn 30 år er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Varmtvannsbereder er
bygget inn i hjørnet på kombinert bad/vaskerom i kjeller, uten tilstrekkelig inspeksjonsmulighet. Bereder
har en ukjent alder, og usikker resterende restlevetid. Om bereder må repareres eller skiftes, må deler av
vegger rives.
Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. Det gjøres oppmerksom
på at ved utleie i egen bolig er det krav om dokumenterte målinger som viser en årsmiddelverdi på under
100 bq/m3. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader inkl. kledning: Det er ikke montert tilstrekkelig musesperre bak trekledning. Det er kun montert
fuglestopper som er tilegnet bruk under takstein. Det er ikke etablert musesperre av metall. Forholdet gir
økt risiko for inndriv av gnagere/skadedyr. Tilstrekkelig musesperre bør etableres.
Dører og vinduer:
- Dører: Ytterdør til utleiedel er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse dørene
sammenlignet med dører fra nyere dato. Det ble i tillegg registrert slitasjesymptomer. Til informasjon ble
det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert fra taket grunnet sikkerhetsmessige forhold men kun
meget begrenset fra bakkeplan. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader
eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet
når forholdene ligger til rette.
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert noe symptomer på elde og slitasje, selv om
det ikke ble observert tegn på lekkasjer direkte knyttet til taktekkingen eller skader, anbefales oppfølging
med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er
satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader
er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting
og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.
Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Tettesjiktet mellom balkong og vindfang til utleiedel
er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Konstruksjonen er lukket og utilgjengelig. Selger opplyser at tettesjiktet
ble etablert i ca. 2008. Det vurderes til at anbefalt brukstid er passert og at tettesjiktet bør fornyes. Dette er
en risikokonstruksjon som krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder.
Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk
levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer
vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra
innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand,
årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for
utbedringer.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmur. Innebærer risiko for økt
fuktbelastning på grunnmuren og risiko for fuktinnsig/-skader. Tilstrekkelig fall rundt bygget bør etableres.
Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger): Vurdert alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid
og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene
er skjulte i grunnen og dermed er det kun vurdert alder som kan gi indikasjon på tilstand. Utskifting/tiltak
innen rimelig tid kan ikke utelukkes.
Frittstående byggverk:
- Helhetsvurdering: Garasje. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold
til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad utleiedel:
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av vurdert alder og/eller slitasjegrad samt
påvist fuktproblematikk i vegg. Det er blant annet registrert følgende avvik: Riss/sprekker i fliser og
flisfuger ble registrert, noe som kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Misfarging/svertesopp
påvist på fuger og elastiske fuger. Det kan ikke verifiseres at det er etablert membran/tettesjikt på
rommets gulv og veggflater, eller at denne er klemt med klemring i sluket. Det vurderes til at flottørventil til
toalett ikke tetter tilstrekkelig, da det høres sildring. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet
instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede verdier som indikerer
utettheter/funksjonssvikt. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Prisoverslag gjelder for total
fornying.
Mulighet for utleie
Leiligheten leies ut p.t., men det har vært leieboere frem til den siste tiden. Forventet leieinntekt på denne
vil være kr. 10.000/mnd + strøm.
Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Selger har utført dette for noen år siden uten
at det ble målt nivåer over tiltaksgrense. Rapporten er ikke funnet.
Tomt
Delvis skrånende hjørnetomt på ca. 1970 kvm. Tomten strekker seg ned mot isdammen og er flott
opparbeidet med steinsatt oppkjørsel, plenarealer og diverse beplantning. Det er etablert terrasser,
platting og balkonger rundt store deler av boligen.
Flott tomt som innbyr til aktive sammenkomster. Nyere sommerstue for sommerfesten! I tillegg er det et
drivhus.
Flere steder er det laget sittebenker som er tilpasset terrenget/terrassene, det er innebygde
blomsterkasser og nivåforskjeller ned til steinlagt plass. Tomten er inngjerdet og har en del prydbusker
og frukttrær, ny gressplen, blomsterbed og blomstereng og plantekasser, dette ble etablert for 3 år siden.
Tomten ble også delvis drenert.
Praktisk bod bak garasjen og under flere av terrassene til hageutstyr, gressklippere osv.
Adkomst
Fra Oslo: Følg E18 til Holmen og ta av mot Slemmestad. Kjør fra Slemmestad mot Nærsnes. Fra
Drammen: Følg E134 mot Røyken og følg videre mot Slemmestad. Kjør fra Slemmestad mot Nærsnes.
Felles: Ta inn Gartnerveien til høyre, rett etter Joker-butikken. Følg veien et lite stykke oppover og ta stikkvei
til venstre litt opp i Gartnerveien. Det vil bli skiltet med FREM-skilter under fellesvisninger.
Parkering
Parkering i garasje med plass til 2 biler. For øvrig er det gode parkeringsmuligheter på egen gårdsplass
samt at det er et plass for et par biler ned mot dammen.
Konsesjon / Odel
Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.
Vei/Vann/Avløp
Private veier som driftes av Nærsnes vel. Pliktig medlemskap i Velforeningen på Nærsnes. Offentlig vann-
og avløp via private stikkledninger.
Kommunale avgifter
Det ble fakturert ca. 20.649,- i kommunale avgifter i 2025. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget
forbruk. (Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, avløp, feiing og renovasjon).
Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.
Andre løpende avgifter
I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett
osv. samt vedlikehold. Vel-/veiavgift kr 2.500/år.
Regulering
Kommuneplan:
Kommuneplan for Asker 2023 - 2034, vedtatt 13.06.2023:
1970 kvm avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende
558 kvm avsatt til Hensyn Bevaring naturmiljø
20 kvm avsatt til Hensyn Bevaring naturmiljø
1969 kvm avsatt til Hensyn Bevaring kulturmiljø
Deler av eiendommen (hagen ned mot dammen) ligger innenfor bevaringsområde for kulturmiljø. Se kart
og beskrivelse vedlagt i salgsoppgaven.
Reguleringsplaner:
Nærsnes midtre (isdam), eldre reguleringsplan, endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 30.03.2000
82 kvm regulert til Offentlig friområde
650 kvm regulert til Boliger
650 kvm regulert til Bevaringsområde
82 kvm regulert til Bevaringsområde
Nærsnes midtre:
Plantype Eldre reguleringsplan, endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 30.08.1990
1238 kvm regulert til bolig
Brukstillatelse / Ferdigattest
Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger ikke i kommunens arkiver for denne eiendommen.
På bygg som er oppført tidligere enn 1998, skal det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye
bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015.
Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest, men ikke at evt. ulovlig
bygde tiltak blir lovlige.
Selger er i prosess med kommunen, via sin arkitekt, for å få utstedt ferdigattest på de arbeidene som er
utført i nyere tid, og som det er krav til ferdigattest på.
Heftelser / Rettigheter
1931/901657-1/90 Bestemmelse om vannrett, tinglyst 21.07.1931
Rettighetshaver: Nærsnes Vel`s vannverk
1993/13068-1/90 Erklæring/avtale, tinglyst 13.09.1993
Vedr. rett til legging av kommunale tekniske ledninger m.v..
Rettighetshaver: Røyken kommune.
2004/18626-1/90 Bestemmelse om veg, tinglyst 06.10.2004
Rettighetshaver:Knr:3203 Gnr:243 Bnr:528
Kopi av bestemmelsene ligger vedlagt i salgsoppgaven.
Annen nyttig informasjon
Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen. Diverse lamper festet i vegg og tak
medfølger ikke, det samme gjelder en bokhylle i stue, 1.etasje.
Grensen mot Bråtaløkka 1 (stakittgjerde) er ikke helt iht. kommunens kart. Det er fordi det ble gjort et
makebytte for å unngå strid om bygging av garasje for nær grensen. Naboen har også fått tillatelse til å
legge vann og el. over denne tomten ifm. bygging. Det blir tinglyst en avtale om dette før overtagelse.
Totale kostnader
15 900 000,- (Prisantydning)
Omkostninger
397 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 15 900 000,-))
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
297,- (Pantattest kjøper)
19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt))
--------------------------------------------------------
418 787,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
16 318 787,- (Totalpris inkl. omkostninger)
NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr 1 851 834 per 31.12.24
Formuesverdi som sekundærbolig kr 7 407 336 per 31.12.24
Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas
forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.
Overtagelse
Avklares i forbindelse med budgivning.
Energimerking
Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter C. Kopi av energiattest, datert 29.04.2021 kan fås ved henvendelse til megler.
Forsikring
Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter
avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven
og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Boligkjøperforsikring
Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest
i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.
Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen
Finansiering
Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli
satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar
markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for
formidling av lånekunder.
Viktig informasjon
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Gjennomføring av oppgjør/transaksjoner
Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift.
Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.
Salgsoppgave
Ansvarlig megler:
Fred-Ivar Myrseth
Mob: 91 78 52 72
E-post: fred-ivar@fremeiendomsmegling.no
Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)
Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken
Tlf: 31 29 74 00
Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.