Nordstrandveien 27

Innhold

Innholdsrik enebolig over 2 etasjer bestående av:

1.etasje med vindfang, hall, bad, spisestue med åpen kjøkkenløsning, tv-stue, stue og soverom.

2.etasje med gang, bad, garderobe og 3 soverom.

Kjeller med uinnredet råkjeller samt krypekjeller.

Det er også et næringsbygg/galleri på ca 53 kvm på eiendommen.

I tillegg er det en garasje med innredet loft.

Standard

Særegen og flott eiendom fra 1892 med meget god beliggenhet. Boligen er betydelig påkostet de siste 13 årene.

Romslig entré/gang med videre adkomst til hall med bad i tilknytning.

Kjøkkenet ligger med åpen løsning mot spisestuen, og fremstår lyst og fint. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplater av steinmateriale med nedfelt oppvaskkum. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap. Det er gulvbord av tre på gulv, malte flater og fliser på vegger og malt slett flate i himling. Kjøkkenet ble pusset opp i 2013.

Kombinert bad og toalettrom i 1.etasje. Del med toalett har gulvflater med gulvbord av tre samt vegger og himlingsflater med malte overflater, og vegghengt toalett. Badet har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og malt flate i himling med downlights. Gulvstående servantinnredning med dører og ovenpåliggende servant, dusjhjørne med innfellbare glassdører og opplegg for vaskemaskin. Pusset opp i 2017.

Badet i 2.etasje har flislagt gulv med varme, fliser og malte overflater på vegger og malte flater i himling. Gulvstående servantinnredning med skuffer og dobbel ovenpåliggende servant, dusjkabinett, badekar og vegghengt toalett. Pusset opp i 2013.

Ny ytterkledning i 2020. Boligen er delvis etterisolert de siste årene. De fleste vinduene er også byttet ut. Yttertaket ble byttet i 2011.

Overflater øvrige rom:

Gulv - parkett, laminat og gulvbord av tre

Vegger - malte og tapetserte flater

Himling - malte overflater

Oppvarming

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring samt luft til luft varmepumpe.

På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm. Denne må overtas av kjøper, og er bindende ut 2026.

Beliggenhet

Særegen og meget flott beliggende eiendom med nærhet til Filtvet Fyr og Vilma Sjøbad. Eiendommen ligger med fantastisk utsikt utover Oslofjorden. Området er kjent for gode tur-, fiske- og bademuligheter.

Filtvet er et lite sted ved Oslofjorden med flere turmuligheter i nærmiljøet, sommer som vinter. Døgnåpen matbutikk (24-Sju) i kort gangavstand fra boligen. Ca 6-7 min kjøring til Tofte sentrum med et bredt servicetilbud og barneskole/ ungdomsskole.

Type, eierform og byggeår

Enebolig selveier, oppført i 1892.

Arealer

Boligen har et totalt bruksareal på 187 kvm. Internt bruksareal (BRA-i) er på 187 kvm. Terrasse- og balkongareal (TBA) er på 69 kvm.

1.etasje med vindfang, hall, bad, spisestue, kjøkken, tvstue, stue og soverom. BRA-i: 103 kvm, TBA: 69 kvm.

2.etasje med bad, gang, garderobe og 3 soverom. BRA-i: 84 kvm.

Boligens 2.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 98 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 84 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 15 kvm. Arealet i kjeller måles til 14 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde eller ikke gangbart gulv er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Garasjekjeller har et totalt gulvareal (GUA) på 14 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm. Garasjeloft har et totalt gulvareal (GUA) på 20 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bebyggelse/byggemåte

Boligen er oppført med grunnmur av oppmurt naturstein og betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Boligen har to-fløyet ytterdør med glassfelt fra 1997. Vinduer og to-fløyet terrassedør med to-lags glass og karmer/rammer av tre og pvc fra 1986, 1987, 2007, 2013, 2014, 2018, 2019 og ukjent årstall. For ytterligere teknisk beskrivelse se tilstandsrapporten som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Bolighuset og annekset er registrert i SEFRAK-registeret. SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Alle bygninger fra før år 1900 ble registrert, foruten ruiner og en del andre kulturminner. Det at et hus er registrert i SEFRAK gir det ikke automatisk vernestatus, og legger heller ikke spesifikke restriksjoner på hva som kan gjøres med det. SEFRAK-registeret sier ikke noe om objektenes verneverdi. Ta kontakt med Asker kommune for evt. nærmere informasjon.

Området har høy verneverdighet. Konferer megler.

Tilstandsrapport/tilstandsgrad

Utført av: Anticimex AS.

Takstdato: 27.04.2026.

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3, samt tilstandsgrad TG IU (ikke undersøkt). Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1.etasje:

- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Avtrekksvifte vurderes å være defekt, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Konsekvensen er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått strakstiltak er lokal utbedring. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for skifte av vifte.

Våtrom - Bad 2.etasje:

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er komplett utskiftning når dette viser seg å være nødvendig. Det vurderes til at det ikke er etablert tettesjikt/membran på vegger som er kledd med panel. Badekar er plassert ved vegg med panel, samt vindu. Det er risiko for skader og følgeskader i konstruksjonen. Det ble utført fuktsøk med egnet instrument på veggflate og vindusåpning som ikke indikerer forhøyede fuktverdier. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedring.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2. Etasje:

- Skjevhetsmåling: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling på soverom 3, men i to forskjellige retninger. Begrunnelsen er at soverom 3 er det rommet som anses som velegnet for måling, basert på størrelse og utforming. På ti tilfeldige punkter er det målt lokale høydeforskjeller opptil 70 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens er at forholdet kan skyldes underliggende feil, som krever behov for utbedring. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser av en fagkyndig med spesialkompetanse for å kartlegge omfang, eksakt årsak og hvilke strakstiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedring.

Drenering:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått strakstiltak at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskifting.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1.etasje:

- Overflater gulv: Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Rammer for hjelpesluk er løs og ikke festet til gulvet. Tiltak bør påregnes.

- Fallforhold rundt sluk: Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 1 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Det ble registrert motfall rundt deler av hjelpesluk utenfor dusjsonen. Det betyr at eventuelt lekkasjevann ikke renner til sluk og kan føre til skader/følgeskader. Tiltak bør påregnes.

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Konsekvensen er at våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak.

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Foreslått tiltak er lokal utbedring, og andre tiltak som videre undersøkelser eventuelt viser at er nødvendig.

- Fagmessig utførelse: Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Våtrom - Bad 2.etasje:

- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring dersom fremtidig bruk viser at det er nødvendig.

Tekniske anlegg:

- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre rom - 1.etasje:

- Innerdører: Enkelte innedører har noe slitasjesymptomer samt slitte/slarkete vridere. Tiltak kan vurderes.

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i stue og soverom. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Annet: Det registreres skjevheter på konstruksjoner som vegger, gulv og himlingsflater. Observasjonen er gjort i et eldre bygg og må ses i sammenheng med dette da skjevheter er mer påregnelige i eldre bygg. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng:

- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: Selger opplyser at ved nedbør og snøsmelting renner det vann inn i kjeller. Det bør utføres tiltak som varig stopper inndriv av vann/fuktighet. Det ble utført fuktmåling med pigg i himling som ikke viser forhøyede fuktverdier. Det bør utføres tiltak som varig stopper fukttilførsel. Dette må ses i sammenheng med drenering.

- Annet: Insekter som trives i fuktig miljø er påvist. Tiltak for å stoppe fukt bør påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes dersom behov.

Loft - innredet:

- Innerdører: Enkelte innerdører har noe slitasjesymptomer samt slitte/slarkete vridere. Tiltak bør påregnes.

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse hvis tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer.

- Statikk og bærekonstruksjon: Takets konstruksjoner har synlige skjevheter/nedbøyninger. Konsekvens er at forholdet kan tyde på underdimensjoneringer eller aldersrelaterte materialsvekkelser, men eksakt årsak er ukjent. Observasjoner er gjort i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Loft - uinnredet / kaldt loft:

- Inspeksjonsmulighet: Det er meget redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft da det ikke var tilstekkelig adkomst og loftet er isolert uten gulv samt at det er lav høyde mellom isolasjonen og skråtak. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført i deler av loftet. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Tilstrekkelig tilkomst bør etableres.

- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging/fuktskjolder observeres stedvis på undertaket, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til _ vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Konsekvens er at det er ukjent om forholdet fortsatt er i utvikling, og eksakt hva som er årsaken. Foreslått tiltak er at det iverksettes sanering (rengjøring og lignende tiltak) og videre overvåking, slik at lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å være nødvendig.

- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke registrert dampsperre/plast mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Statikk (synlige deformasjoner og skjevheter): Takkonstruksjonen viser tegn til deformasjoner, skjevheter og svanker. Det observeres _. Konsekvens er at forholdet kan være tegn på underdimensjonering i takkonstruksjonen eller svekkelse i den bærende konstruksjonen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Observasjoner er gjort i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.

- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig. Konstruksjonen viser likevel ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre fuktskader grunnet kondens, snøsmelting og lignende forhold. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avdekke hvilke tiltak som er nødvendige for å sikre god og korrekt ventilering av konstruksjonen.

- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:

- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Det vurderes at det er utført søknadspliktige arbeider på skorsteinen som ikke er byggemeldt eller godkjent. Dette gjelder for rehabilitering av pipe. Det er uklart hvilke konsekvenser forholdet kan ha, men det kan bli nødvendig å søke om godkjenning i ettertid. Kommunen kan kreve endringer eller tilpasninger til dagens løsning, for eksempel hvis dagens krav ikke er oppfylt. Slike forhold kan gi ekstra kostnader og praktiske utfordringer. Det bør derfor gjøres ytterligere undersøkelser for å få en fullstendig oversikt over forholdet, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. Etasje:

- Skjevhetsmåling: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i tv-stue/spisestue, men i to forskjellige retninger. Begrunnelsen er at stuen er det rommet som anses som velegnet for måling, basert på størrelse og utforming. På ti tilfeldige punkter er det målt lokale høydeforskjeller opptil 34 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares. .

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Det var ikke tilkomstmulighet til krypkjelleren på befaringsdagen. Forklar grunnen, ingen luke, lå#Feil!Object variable or With block variable not set!¤ Konsekvensen er at bygningsdelen ikke er undersøkt, og tilstanden ikke kartlagt. Det gjøres oppmerksom på at krypkjellere er bygningsdeler som erfaringsmessig har høy skaderisiko, noe som gjør at konstruksjonstypen krever jevnlig ettersyn fra innsiden for å avdekke om det foreligger forhold som krever tiltak. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet "Drenering", og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet. TG2 er derfor valgt for å belyse risikoen et uavklart tilstandsbilde innebærer for en slik konstruksjonstype. Foreslått tiltak er at det legges til rette for at det kan gjennomføres videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand slik at hele risikobildet kartlegges. En slik undersøkelse kan avdekke ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det må tas høyde for.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:

- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på uinnredet kaldtloft og i kjeller. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Borebiller: Det observeres spor etter borebiller på bjelkelag i kjeller. Forholdet tyder på forhøyet fuktighet i treverket og i rommet generelt, siden dette er et nødvendig vilkår for at borebiller skal trives. Det er ikke kjent om forholdet er aktivt, eller om sporene stammer fra et tidligere angrep som ikke lenger er aktivt. Konsekvens er at under gunstige forhold kan borebille føre til svekkelser i treverk. En fagkyndig med spesialkompetanse bør kartlegge og vurdere om angrepet er aktivt, samt kartlegge omfang og hvilke tiltak som eventuelle er nødvendige. .

Yttervegger inkl. fasader:

- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje/avflassing på ytterkledningens overflatebehandling. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Svertesopp er observert på deler av fasadene. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten siden symptomene i hovedsak observeres på boligens skyggeside. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling og potensiell nedbrytning av materialet. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at forholdet reduserer konstruksjonens evne til uttørking, og kan over tid føre til fuktrelaterte skader, også i tilstøtende bygningsdeler. Forholdet bør ses i sammenheng med øvrige opplysninger om ytterkledningens tilstand. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.

- Gnagersikring: Det vurderes til at det ikke er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

- Annet: Det ble registrert at det ikke er tilstrekkelig tetting mellom vannbrett og vegg over vinduer. Risiko for inndriv av vann/fuktighet i konstruksjonen. Det ble ikke registrert skader eller følgeskader, men dette kan ikke utelukkes. Tiltak bør påregnes.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på ytterdør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Yttertak:

- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke tiltak iverksettes. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS 3600. Konsekvens/foreslått tiltak er ettermontering hvis dette viser seg å være mulig.

- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker. Konsekvens er at overgangen derfor har økt risiko for lekkasje/utettheter, med den risiko for følgeskader som dette innebærer. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Skorsteiner (over tak): Skorsteinens overflater har synlige symptomer på slitasje og elde. Konsekvens er at dette kan medføre redusert tetthet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon.

Grunnmur, fundament:

- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter.

Andre byggverk:

- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stikktaking (stikkprøver) er utført på enkelte typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige, uten at tegn til råteskader er avdekket. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten siden symptomene i hovedsak observeres på boligens skyggeside. Konsekvens/foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.

- Innvendige forhold: Det ble registrert fuktinnsig i garasjen. Det vurderes til at det ikke er etablert tilstrekkelig drenering eller gjort tiltak for at overvann ledes vekk fra konstruksjonen. Det ble ikke registrert åpenbare synlige tegn til negative konsekvenser innvendig på befaringsdagen. Tiltak bør påregnes.

Stikkledninger og tanker:

- Utvendige vannledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge tilstand, alder og om det eventuelt er behov for tiltak.

- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

Andre byggverk:

Veggkonstruksjon og fasadematerialer- Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stikktaking (stikkprøver) er utført på enkelte typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige, uten at tegn til råteskader er avdekket.

Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten siden symptomene i hovedsak observeres på boligens skyggeside.

Innvendige forhold- Det ble registrert fuktinnsig i garasjen. Det vurderes til at det ikke er etablert tilstrekkelig drenering eller gjort tiltak for at overvann ledes vekk fra konstruksjonen. Det ble ikke registrert åpenbare synlige tegn til negative konsekvenser innvendig på befaringsdagen.

Fagmessig utførelse- Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Følgende bygningsdeler har fått TG IU (ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Våtrom- Bad 1.etasje:

Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført- Det er vurdert til at det ikke er praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking da rommets vegger består av innkledd laftekonstruksjon. Vegger er dermed vurdert til å være massiv uten hulrom. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Tekniske anlegg:

Selger opplyser at en tidligere eier har begynt arbeid med å etablere vannbåren varme. Det er synlige rør i kjeller som ikke er tilkoblet.

Yttertak:

Takkonstruksjon- På bakgrunn av at hele ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.

Takgjennomføringer (takhatter o.l.)- Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Terrasse/platting:

Konstruksjon og fundamenter- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da disse er sjulte under selve konstruksjonen, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Tomt

Pent opparbeidet selveid tomt på 891,9 kvm med singlet oppkjørsel, plenarealer, diverse beplantning og terrasser.

Areal og eierform

Areal: 891 kvm, Eierform: Eiet tomt.

Adkomst

Fra Drammen/Oslo: Følg skilt mot Røyken og E-134 mot Drøbak. Ta andre avkjøring til Sætre og følg mot Tofte. Alternativt fra Oslo: Følg E18/E6 forbi Tusenfryd og ta første avkjøring mot Drammen, etter Nordbytunnelen. Følg så gjennom Oslofjordtunnelen og ta mot Tofte i rundkjøring. Følg denne veien til man kommer til Filtvet skiltet, fortsett så ned til Filtvet fyr/ Villa Malla. Du er nå i Nordstrandveien, følg denne videre ca 200 meter, boligen kommer på venstre side av veien.

Parkering

Parkering i gårdsplassen i tillegg til i garasje.

Vei/Vann/Avløp

Ankomst fra offentlig vei via privat stikkvei. Tilknyttet offentlig avløp. TIlknyttet Tofte og Filtvet private vannverk.

Kommunale avgifter

Kr. 10 572,06 pr. år Kommunale avgifter fakturert på eiendommen i 2023 gjaldt feiing, renovasjon og avløp.

Andre løpende avgifter

Det må blant annet påregnes kostnader til strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett, vedlikehold og kommunale avgifter.

Regulering

Eiendommen ligger i et uregulert område. Kommuneplan med bestemmelser gjelder. I hht til kommuneplan for Asker 2023-2034 er området avsatt til boligbebyggelse.

Brukstillatelse / Ferdigattest

Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger ikke i kommunens arkiver for denne eiendommen, og dette antas å ha med byggår. Av eiendommens matrikkelrapport fremkommer det imidlertid at bygningen har status: Tatt i bruk.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 19.11.2013.

Det foreligger ferdigattest for innsetting av vindu, datert 09.12.2015.

Heftelser / Rettigheter

Følgende heftelse er tinglyst og vil påhvile eiendommens grunnboksblad videre:

Bestemmelse om vei (tinglyst 23.08.1982)

På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm.

Annen nyttig informasjon

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

Totale kostnader

9 950 000,- (Prisantydning) Omkostninger 248 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 9 950 000,-)) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 300,- (Pantattest kjøper) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 270 040,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 10 220 040,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 784 391 per 31.12.2022.

Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 780 686 per 31.12.2022.

Overtagelse

Avklares i forbindelse med budgivning.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G.

Forsikring

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Finansiering

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Viktig informasjon

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Gjennomføring av oppgjør/transaksjoner

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Salgsoppgave

Ansvarlig megler:

Tony-Andre Aspegren Dahl

Mob: 95 40 90 61

E-post: tony@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Nordre Sætrevei 4, 3476 Sætre

Tlf: 32 79 28 80

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Totalpris	Kr 9 950 000,-
Byggeår	1892
Soverom	4
P-ROM / BRA	187 m2
Tomteareal	891 m2
Type	Selveier
Energimerking	G