Innhold
Leiligheten ligger i 1. etasje i en moderne firemannsbolig. Den har en fin og gjennomtenkt
planløsning og inneholder: Entre, 3 soverom, bod/teknisk rom, stor stue og kjøkken i åpen løsning,
separat wc og bad med opplegg for vaskemaskin og separat wc. I tillegg er det en overbygget
terrasse, utvendig bod ved inngangspartiet og en biloppstillingsplass i carport.
Standard
Leiligheten har gjennomgående god standard og ble påkostet ut fra hva som var standard da den ble
oppført. Det er trappefri adkomst fra bakkenivå. Entre har fliser og varmekabler. Det er god plass til
å sette inn skyvedørsgarderobe, eller annen garderobeløsning i vindfanget.
Det er lik eikeparkett i alle soverommene, stue og kjøkken. Bad, wc og entre har fliser og gulvvarme.
Badet har dusjhjørne med dusj på vegg, vegghengt toalett, servant og opplegg for vaskemaskin.
Vegghengt toalett også på gjestetoalettet.
Kjøkkenet har tidløs hvit, håndtaksløs innredning fra HTH. Laminat benkeplate. Oppvaskbenk med
stålkum. Integrert ovn, induksjon koketopp, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Ventilator med utblåsning.
Hvitevarer som ikke er integrert medfølger ikke.
Videre nevnes:
- Alle garderobeskap medfølger
- Balansert ventilasjon med varmegjenvinning
- Vedovn i stue
- Downlights i gang, bad og stue/kjøkken.
- 200 liter varmtvannsbereder
- Fiber fra Viken fiber (Altibox)
- Adkomst direkte fra overbygget terrasse til fellesareal
Oppvarming
Vedovn i stue, varmekabler i gulv i entre, gang stue samt i bad.
På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm. Denne må overtas av
kjøper, og er bindende ut 2026.
Beliggenhet
Eiendommen ligger rett ved inngangen til marka på Spikkestad og du kan bokstavelig talt ta på deg skia
utenfor huset og starte turen der. Leiligheten ligger praktisk til i 1. etasje med trappefri adkomst. Det er
ikke lange veien å gå, uansett om du skal til toget (retning Asker og Oslo), bussen, trening, butikken,
barnehagen eller til en av skolene. Det er heller ikke lange veien med bil verken til sjøen, Drammen eller
til Asker.
Barneskolen ligger ca. 200 meter unna og nærmeste barnehage ligger bare 100 meter unna.
Spikkestad har en aktiv idrettsforening, ROS IF, som kan tilby forskjellige fritidsaktiviteter til både barn og
voksne. Ved Spikkestad ungdomsskole finner man ROS Arena, en flerbrukshall og idrettsanlegg med
kunstgressbane mv. Ellers er Spikkestad kjent for sine flotte skispor innover i Kjekstadmarka og marka er
like flott og tilgjengelig hele året. Togforbindelse til Asker/Oslo 2 ganger i
timen og bussforbindelse til Drammen. Spikkestad sentrum kan tilby diverse forretninger, legesenter og
tannlege m.m. Nye Røykenbadet i Røyken kan tilby svømmehall med blant annet klatrevegg,
treningssenter, cafe' og diverse andre servicetilbud.
Type, eierform og byggeår
Leilighet Eierseksjon, oppført i 2016
Arealer
Primærrom: 93 kvm, Bruksareal: 102 kvm, BRA-i: 97 kvm , BRA-e: 5 kvm , TBA: 11 kvm
1.Etasje:Entré, gang,bod/tekniskrom,toalettrom, bad, tre soverom og stue/kjøkken.
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Bebyggelse/byggemåte
Bolig oppført i 2016. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av
trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av
trekonstruksjoner. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Entrédør fra byggeår. Vinduer med karmer
av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert
ventilasjonssystem (med varmegjenvinning).
Tilstandsrapport/tilstandsgrad
Utført av: Anticimex
Takstdato: 04.03.2026
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom:
- Overflater gulv: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger ved sluk (utenfor dusjsonen). Eksakt
årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av mindre bevegelser i
underlaget. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet
utvikler seg.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader
(svelleskader og lignende). Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon
og standard.
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell
tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes
i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.
Andre rom:
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av
estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Lokal utbedring eller lignende tiltak kan
iverksettes ved behov.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng
med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Mulighet for utleie
Boligen kan leies ut men er ikke spesielt tilpasset dette.
Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Selger har ikke utført radonmåling av
utleieenheten, slik at ved videre utleie blir det kjøpers ansvar å få utført slik måling samt gjennomføre
eventuelt nødvendige utbedringstiltak.
Tomt
Sameiet har eiet fellestomt på ca. 5479 kvm. Tomten er pent opparbeidet med plen, asfaltert adkomst- og
parkeringsareal, samt gruset gangveier inn til inngangspartiet.
Areal og eierform
Areal: 5 479 kvm, Eierform: Fellestomt
Adkomst
Se kartutsnitt, det vil bli skiltet på fellesvisninger.
Parkering
1 Parkering i egen carport. For øvrig er det gjesteparkering på fellesområdet.
Konsesjon / Odel
Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.
Vei/Vann/Avløp
Offentlig vei, via privat stikkvei inn på området. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger.
Kommunale avgifter
Kr. 20 400 pr. år
Dette er for : vann, avløp, feiing og renovasjon
Andre løpende avgifter
Selger hadde strømforbruk på 12.869 kWh i 2025. Kostnad for strøm vil være avhengig av eget forbruk,
hvor varmt man ønsker å ha det, hvor mange det er i husstanden osv.
Det må påregnes kostnader til innboforsikring, kommunale avgifter, fellesutgifter, internett og TV utover
det som er inkludert i fellesutgiftene. Det er vannmåler og kommunale avgifter er basert på eget
vannforbruk.
Regulering
Eiendommen er regulert til boligformål, reguleringsbestemmelser for Spikkestad Nord Rud Vest, vedtatt
den 05.09.2016, og Kommuneplan vedtatt 2023 gjelder for eiendommen.
Reguleringsbestemmelsene er tilgjengelige på meglers kontor. Kontakt megler for ytterligere
opplysninger.
Brukstillatelse / Ferdigattest
Brukstillatelse fra 06.09.2016. Ferdigattest fra 27.03.2019
Heftelser / Rettigheter
Følgende heftelser er tinglyst og vil påhvile eiendommens grunnboksblad videre:
1978/405908-1/90. Rettighetshaver: Idrettslaget ROS, SKILØYPE MED LYSANLEGG. Kopi av
bestemmelsen kan fås ved henvendelse til megler.
På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm.
Annen nyttig informasjon
Styreleder informerer at de mnd fellesutgifter muligens vil øke med kr 1.000,- pr mnd .dette for å dekke inn
maling av husene og bedre tilbud på TV og internettsignaler.
Selger har opplyst om noe fuktskade på 2 baderomsskuffer.
Feil på noen lameller på gardiner i stue.
Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.
Diverse opplysninger
Sameie: Rud Vest 1 Boligsameie, Orgnr.: 816670322
Leilighetsnr.: 14
Andel fellesgjeld: 10087, Total gjeld: 152877
Sameie: Rud Vest 1 Boligsameie, Org.nr.: 816670322
Andel fellesgjeld: 10.087,-. Andel fellesformue 37.102,- Total gjeld: 152.877,- ( hele sameiet)
Seksjonering tinglyst 10.12.2015. Seksjonsbrøk: 99/1392. Kopi av seksjoneringsbegjæring kan fås ved
henvendelse til megler.
Ytterligere informasjon om felleslån skal finnes i opplysningsbrev fra forretningsfører. Brevet kan lastes
ned fra nettet eller be om kopi fra megler.
Sameiet har lovfestet pant til dekning for utestående beløp inntil 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).
Andel fellesgjeld
Andel fellesgjeld: 10 087
Lånevilkår
Lånenummer: 12136374131, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 03.03.2026: 6.7% pa.
Antall terminer til innfrielse: 9
Saldo per 03.03.2026: 152 878
Andel av saldo: 10 087
Første termin/første avdrag: 30.12.2022 ( siste termin 30.03.2028 )
Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.
Fellesutgifter
Kr 3 166,-
De mnd fellesutgifter dekker avdrag og renter felleslån, Altibox TV basis, driftsutgifter som forsikring,
vaktmester osv. De mnd fellesutgifter vil trolig øke med ca kr 1000,- pr mnd for å finansiere maling av
husene og bedre TV og internett signaler.
Forretningsfører
Regnskap/budsjett følger som vedlegg til denne salgsoppgaven. Forretningsfører er USBL
Totale kostnader
5 100 000,- (Prisantydning)
10 087,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
5 110 087,- (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger
127 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum inkl f.gjeld: 5 110 087,-))
300,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
9 950,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt))
--------------------------------------------------------
139 090,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
5 249 177,- (Totalpris inkl. omkostninger)
NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr 1 648 929 per 31.12.24
Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 595 714 per 31.12.24
Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas
forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.
Overtagelse
Avklares i forbindelse med budgivning
Energimerking
Oppvarmingskarakter Lys grønn - Energikarakter C
Forsikring
Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.
IF skadeforsikring NUF
Polisenummer: SP 1171481
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-.
Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før
bud inngis.
Boligkjøperforsikring
Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest
i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.
Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen
Finansiering
Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli
satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar
markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for
formidling av lånekunder.
Viktig informasjon
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Gjennomføring av oppgjør/transaksjoner
Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift.
Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.
Salgsoppgave
Ansvarlig megler:
Preben von Malchus
Mob: 99 54 77 00
E-post: preben@fremeiendomsmegling.no
Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)
Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken
Tlf: 31 29 74 00
Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.