BESKRIVELSE
STANDARD
Kjøkken:
Innredning fra ca. 2010 og 2018 (opplyst av selger). Glatte tidløse fronter. Benkeplater av heltre og laminert overflate. Kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap og fryseskap i høyskap medfølger. Ventilator i overskap. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast.
Bad:
I følge tidligere salgsdokumenter ble badet pusset opp i 2002, men det er ikke dokumentasjon på det. Selger opplyser at det lagt opp nye vannrør i 2018 og skiftet innredning. Det er flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Panelbord i himling. Gulvstående servantinnredning. Ovenpåliggende servant med armatur. Speilskap og stikkontakt over servant. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Vannrør av type rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil i himling. Luftespalte for overstrømning under dør. Opplegg for vaskemaskin.
Toalettrom:
Gulvflate belagt med fliser og gulvvarme. Tapetserte veggflater. Panelbord i himling. Vegghengt servant med armatur. Gulvstående toalett. Vannrør av typen kobber og rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil på vegg.
Diverse oppgradering:
- Lagt opp til rør-i-rør til badet, med tanke på fremtidig oppussing
- Lagt opp til rør-i-rør til kjøkken
- Ikea kjøkkeninnredning fra 2010/2018
- Bad fra 2002
- Nytt skjult elektrisk anlegg i 2. etasje i 2015
- Nytt skjult elektrisk anlegg i 1. etasje (unntatt kjøkken) i 2018
- Laminat på gulv i 1. etasje
- Gulvbord av tre i 2. etasje
- Varmtvannsbereder på 287L fra 2018
- Drenering fra ca. 2003
- Utvendig vannledning 2011
- Nytt yttertak og pipebeslag fra ca. 2003
- Omkledning av gavelvegg med 50mm ekstra isolering i 2009
- Nye vinduer i 2. etasje (unntatt bad) samt ny ytterdør og kjøkkenvindu i 2013
BYGGEMÅTE
Rekkehus oppført i 1969. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Pulttak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med asfaltpapp. Ytterdør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Det ble søkt om utgraving av kjeller og innredning av kjellerstue i 1983.
Tilhørende garasje i felles garasjerekke. Garasje har elektrisk leddport og ble oppført i 2008. Bod i felles bodanlegg oppført i 1999.
AREALER
Totalt bruksareal: 157,0 kvm inkludert garasje og bod.
Rekkehus:
BRA-i: 132,0 kvm
BRA i kjelleretasje: 40,0 kvm (kjellerstue, gang, toalettrom og bod)
BRA i 1. etasje: 47,0 kvm (vindfang, stue og kjøkken)
BRA i 2. etasje: 45,0 kvm (bad, gang, tre soverom og walk-in closet)
Garasje i felles rekke:
BRA-e: 25,0 kvm
Bod i felles rekke:
BRA-e: 5,0 kvm
I tillegg kommer TBA (terrasse) på 24,0 kvm.
Takstmanns kommentar til arealmålingen:
Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligens etasjer: Kjelleretasje: 1,97 meter i kjellerstuen og 2,0 meter på toalettrom. 1. Etasje: 2,37 meter i stuen og 2,08 meter i vindfang. 2. Etasje: 2,36 meter på soverom.
INNHOLDSBESKRIVELSE
Boligen går over tre etasjer og inneholder:
Kjelleretasje: Kjellerstue, gang, toalettrom og bod. Det er uinnredet bod under inngangspartiet med tilkomst via utvendig trapp.
1. etasje: Vindfang, stue og kjøkken. Utgang til terrasse fra stue.
2. etasje: Bad, gang, tre soverom og walk-in closet.
OPPVARMING
Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av ildsted plassert i stuen og kjellerstuen og gulvvarme/varmekabler på toalettrom, bad, kjellerstue og entre.
Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.
ENERGIMERKING
Energiattest med oppvarmingskarakter Oransje og energikarakter F, datert 04.11.2026 kan fås ved henvendelse til megler.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannrør med rør-i-rør system og kobberrør (fra 2018 opplyst av selger) . Åpne fordelerstammer for rør-i-rør-systemet (uten fordelerskap) er plassert i kjellerbod. Vanninntaksrør i kobber. Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør. Hovedstoppekran er plassert i kjellerbod. Synlige avløpsrør i plast (fra 2018 og ukjent årstall opplyst av selger). Stakeluke er plassert bak veggluke i kjellergang. Varmtvannsbereder på 287L (fra 2018) plassert i kjellerbod.
ELEKTRISK ANLEGG
Det er gjennomført el-tilsyn av det lokale el-tilsynet, men rapporten er eldre enn fem år gammel, og selger opplyser at de ikke finner rapporten. Det er derfor foretatt en videre forenklet vurdering av det elektriske anlegget.
Det elektriske anlegget er fra byggeår, men store store deler er skiftet ut i senere tid ved forskjellige årstall. Det er lagt nytt skjult elektrisk anlegg i 2. etasje i 2015 og i 1. etasje (unntatt kjøkken) i 2018.
TILSTANDSRAPPORT
Utført av: Anticimex AS, ved Nils Magnus Graff Fossnes
Befaringsdato: 03.11.2026
Rapportdato: 04.11.2026
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og TGIU (ikke undersøkt). Det er ingen av bygningsdelene som har fått TG3 i rapporten. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden
Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det registreres åpning rundt vannrørgjennomføringene til servanten og tettesjiktet i veggen.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
Kjøkken:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/glipper i skjøter og overganger. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
Toalettrom:
- Overflate gulv: Det observeres tegn til riss/sprekker i enkelte gulvfliser.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: Det mangler kursoversikt og merking av rørføringer (forholdet er ikke vurdert som et vesentlig avvik). Fordelerstammer er plassert på vegg i tørt rom. Det er etablert sluk i gulvet, men det er lagt laminatgulv i rommet som kan ta skade ved en eventuell lekkasje.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) fra ukjent årstall har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Andre rom - 1. etasje:
- Overflate vegg: Det observeres tegn til riss i veggflater over ildsted. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.
Andre rom - 2. etasje:
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
Rom under terreng:
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon i kjellerstuen. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 13,2 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes.
Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Se tilstandsrapport for hovedmomenter som er lagt til grunn for vurderingen.
Innvendige trapper:
- Tilstand: Det er registrert knirk i deler av trappene. Knirk oppstår som regel som følge av bevegelser og friksjon mellom trappens konstruksjoner grunnet årsaker som ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av auditiv (lydmessig) betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
Yttervegger inkl. fasader:
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.
- Gnagersikring: Det ble ikke registrert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Enkelte vinduer har slitt/mangelfull åpnings- og lukkefunksjon.
- Ytterdører og omramming: Balkongdøren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.
Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert ved å være på taket grunnet sikkerhetsmessige forhold, men kun meget begrenset fra bakkeplan.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvensen er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.
- Tekking (med tilhørende beslag): Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser stedvis begynnende tegn til slitasje og elde.
Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen viser stedvis tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da disse er skjulte under selve konstruksjonen, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere. Det ble registrert indikasjoner på skjevheter og nedbøyninger, noe som indikerer nedbøyninger eller skjevheter på fundamenteringen.
Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Trappene viser stedvis begynnende tegn til generell slitasje og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.
Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.
Stikkledninger og tanker:
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Følgende bygningsdeler har fått TGIU (ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:
Rom under terreng:
- Annet: Store deler av overflatene i bod under inngangspartiet var ikke tilgjengelig for inspeksjon pga. særlig tungt/store mengder inventar. Det gjøres oppmerksom på at det kan være bygningsdeler som er utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Yttertak:
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Sluk, innvendige nedløp og fallforhold på flate tak: Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Skorsteiner (over tak): Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold
Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.
LØSØRE OG TILBEHØR
Hvitevarer som ikke er integrert, følger normalt ikke med. I de tilfeller det medfølger hvitevarer i handelen, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti.
Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse. Taklamper over spisestue og sofa medfølger ikke.
TOMTEN
429,90 kvm eiet tomt.
Det er treterrasse utenfor stue med videre adkomst til hagen. Siden huset ligger på enden er det privat hage på to sider av huset og tomten er pent opparbeidet med plen, beplantning, hekk osv. Tomten er helt skjermet og grenser til friområdet (fellesareal/lekeplass).
De fire husene i rekken har nylig gått sammen om å fjerne vegetasjon og gruset innkjøringen slik at det skal bli lett å parkere og holde i orden. Eiendommen ligger innerst i rekken og det er ingen som kjører fordi denne enheten.
Garasjeanlegg, bodanlegg og felles lekeplass ligger på realsameiet på gnr 282, bnr 37, som denne eiendommen eier 1/42 av.
PARKERING
Det medfølger en garasjeplass i felles garasjeanlegg. Det er også plass til en bil utenfor garasjen i tillegg til at det er gode parkeringsmuligheter utenfor boligen.
BELIGGENHET
OMRÅDEBESKRIVELSE
Enderekkehuset liggers innerst i rekken og har privat hage rundt huset. Det ligger innerst i rekken og det er ingen som kjører fordi denne enheten.
Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet sentralt på Spikkestad. Den ligger solrikt og tilbaketrukket til et stille og rolig boligfelt. Nettopp denne kombinasjonen gjør eiendommene her veldig attraktive. Spikkestad ungdomsskole og Ros arena ligger bare et par hundre meter unna og ungdommene kan gå hjemmefra bare noen få minutter før skolen starter. Ros idrettsforening har et variert tilbud av fritidsaktiviteter og barna kan fint komme seg på trening på egenhånd. Det er trygg og kort gangavstand til skoler, barnehager, butikker, togstasjonen og Kjekstadmarka.
Barneskolen, sentrum og togstasjonen ligger under 2 km unna, men det er flatt på Spikkestad og enkelt å komme seg rundt både med sykkel og til fots, og det er fine gangveier.
Toget går i retning Asker/Oslo og har avgang 2 ganger i timen. Det er bussforbindelse i retning Drammen og Oslo.
Videre nevnes at det også er gangavstand både til Kjekstad golfklubb med 18-hulls golfbane og Røykebadet med svømmehall, treningssenter, klatrevegg, kafe mv, selv om det er litt lenger å gå dit.
Er du glad i å gå tur, kan du bare gå rett over på andre siden av Spikkestadveien og inn mot skogen, og hele Kjekstadmarka ligger foran deg. Her er det flotte turmuligheter i marka både sommer- og vinterstid. Det er oppkjørte skiløyper på vinteren. På sommeren kan du jogge, gå turer eller sykle i de samme løypene. Du kan også fortsette videre innover i Ovnerudveien og inn til Bjønndalsåsen hvor du også kan gå videre til Hyggenområdet.
Ønsker man å trekke til sjøen, er for eksempel Hyggen og Lahellholmen fine alternativer.
Det er ca. 15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutters til Oslo med bil. Toget tar 52 minutter fra Spikkestad til Oslo S.
SKOLE OG BARNEHAGE
Spikkestad ungdomsskole og Ros arena ligger bare et par hundre meter unna og ungdommene kan gå hjemmefra bare noen få minutter før skolen starter.
Spikkestad barneskole ligger i andre enden av sentrum, ca. 2 km unna. Det er trygge ganger til barneskolen.
BEBYGGELSE I NÆROMRÅDET
Området er et etablert boligområdet bestående av tomannsboliger, rekkehus og eneboliger.
ADKOMST
Fra Oslo: Følg E 18 og ta av til Asker, kjør videre mot Heggedal og følg skilting mot Røyken og Spikkestad. Fra Drammen: Følg E 134 mot Drøbak og følg videre skilt mot Spikkestad. Ta inn Ovnerudveien ved Ros arena, og ta Nordhagenveien til venstre og Konvallveien til venstre igjen. Eiendommen ligger på høyre side av veien. Det vil bli skiltet med Frem visningsskilt ved fellesvisninger.
ØKONOMI
KOMMUNALE AVGIFTER
Selger ble fakturert kr 24 841 for kommunale avgifter (vann, avløp, feiing og renovasjon) i 2025. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget forbruk. Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, avløp, feiing og renovasjon.
ANDRE LØPENDE KOSTNADER
Det må regnes med kostnader til strøm, oppvarming, forsikring, tv/internett, avgift til felles brøyting av gårdsplasser og foran garasjer.
Brøyting kostet kr. 4080 for siste sesong. Selger hadde strømforbruk på 15791 kWh i 2025. Det er innlagt fiber både fra Viken fiber/Altibox og Telenor og eier bruker Telenor nå. Kostnad sjekkes på leverandøren sin side. Selger betalt kr. 19139 i forsikring for både bygning og innbo i 2025.
Det var tidligere en liten kostnad til drift av felles lekeplass, men dette har ikke vært gjennomført de siste årene. Det blir opp til eierne og felles bestemme om det skal gjøres noe med lekeplassen og eventuelle kostnader til dette.
NORGESPRIS
Det er inngått avtale om Norgespris for denne eiendommen, og avtalen følger boligens målepunkt. Kjøper vil derfor overta denne avtalen sammen med eiendommen, som løper til og med 31. desember 2026. For inneværende periode er strømprisen fastsatt til 50 øre per kWh inkludert mva, og neste prisjustering vil gjøres 1. januar 2027.
FORSIKRING
Eiendommen er fullverdiforsikret av eier frem til overtagelse og ny eier må tegne egne forsikrer fra overtagelse.
FORMUESVERDI
Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024: Som primærbolig kr. 1 034 464,00,- som forutsetter at boligen brukes som primærbolig. Som sekundærbolig kr. 4 137 854,00,- ved annen bruk av eiendommen.
Formuesverdien justeres normalt sett årlig, og det henvises til Skatteetatens websider for mer informasjon. Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.
TOTALPRIS INKL. OMKOSTNINGER
I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
Dokumentavgift kr 116 250,00,-
Tgl.gebyr skjøte kr 545,00,-
Tgl.gebyr pantedokument kr 545,00,-
Pantattest kjøper kr 300,00,-
Boligkjøperpakken Gjensidige kr 22 990,00,-
Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 4 790 630,-. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kjøper har anledning til å tegne valgfri boligkjøperforsikring hos Gjensidige. Siste frist for bestilling er på kontraktsmøtet.
BETALINGSBETINGELSER
Kjøpesummen inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler senest 2 virkedager før overtagelsen. Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
OFFENTLIGE FORHOLD
MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE OG FERDIGATTEST
Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger ikke i kommunens arkiver for denne eiendommen. Se skriv fra kommunen som ligger i salgsoppgaven vedr. dette.
På bygg som er oppført tidligere enn 1998, skal det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest, men ikke at evt. ulovlig bygde tiltak blir lovlige.
KONTROLL AV BYGGETEGNINGER
Byggetegninger mottatt fra kommunen samsvarer med dagens bruk av boligen bortsett fra at toalettrommet i underetasjen ikke er tegnet inn på opprinnelige tegninger. Rommet er angitt som bod og det er ikke søkt om bruksendring av rommet. Ny eier overtar ansvar for dette.
REGULERING
Iht. kommuneplaner for Asker kommune, vedtatt 13.06.2023 er eiendommen avsatt til nåværende boligbebyggelse.
Iht. reguleringsplan for Åsakerfeltet, 25.02.1974 er 410 kvm regulert til bolig og 20 kvm regulert til felles gangareal.
Kopi av bestemmelser for kommuneplan og for reguleringsplan kan fås ved henvendelse til megler.
VEI, VANN OG KLOAKK
Offentlig vei, via privat stikkvei til eiendommen. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Ledningskart fås ved henvendelse til Asker kommune.
Det ble foretatt en rørinnspeksjon av avløpsrør i 2018 og det ble da montert tilbakeslagsventil på avløpet mellom Konvallveien 14 og 16. Kopi av rapport datert 06.11.2018 kan fås ved henvendelse til megler. Avløpsrør fungerer, men det må påregnes bytte av denne på sikt.
RETTIGHETER OG HEFTELSER
Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
Erklæring/avtale, tinglyst 23.08.1983 vedr. utpantingsrett for maksimalt kr.500,- for sameiet.
Erklæring/avtale, tinglyst 21.10.1999 vedr. oppføring av felles utebod. Med flere bestemmelser. Gjelder denne eiendom med flere. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
UTLEIE
Eiendommen har ingen utleiedel, men normalt vil det være anledning til å leie ut hele eller deler av eiendommen, så sant utleiearealet er godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonverdier.
RADON
Det har ikke vært utført radonmålinger i nåværende eiers eiertid. Eier kjenner ikke til om det har vært gjort målinger tidligere.
KONSESJONSFRIHET
Fordi eiendommen, inkludert eierandel i realsameiet, er over to dekar, forplikter kjøper seg til å undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kontraktsignering.
OM OPPDRAGET
EIENDOMMEN
Konvallveien 16, 3430 Spikkestad
282/136/0/0 i Asker
Type bolig: Rekkehus
SELGER
Merete Pedersen Oerlemans og Robertus Petrus Oerlemans
EIENDOMSMEGLER
Oppdragsnummer: 8260203
Ansvarlig megler: Jannicke Skønberg
Frem Eiendomsmegling AS, avd. Røyken
Frem Eiendomsmegling AS - NO 979 915 772 MVA
OM SALGSOPPGAVEN
Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis.
Salgsoppgaven med alle opplysninger er lest og godkjent av selger. Den er ikke komplett uten følgende vedlegg:
Planskisser
Tilstandsrapport
Selgers egenerklæring
Diverse kart
Matrikkelkart
Planstatus
Reguleringskart
Kommunale avgifter fakturert i 2025
Informasjon fra Asker kommune vedr. manglende ferdigattest
Tinglyste bestemmelser
Nabolagsprofil
Informasjon om boligkjøperpakken
Budskjema m/forbrukerinformasjon
Uautorisert kopiering eller gjenbruk av tekst og bilder fra denne salgsoppgaven er ikke tillatt.
KJØPSVILKÅR
OVERTAKELSE
Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema.
BOLIGKJØPERFORSIKRING
Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen. Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.
BOLIGSELGERFORSIKRING
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
BUDGIVNING
Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud. Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og kan også finnes på vår hjemmeside https://fremeiendomsmegling.no/8260203.
Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gi bud"-knappen på eiendommens hjemmeside. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil.
Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver, så akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler, eller megler rekker å bringe budet videre til selger.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.
OPPGJØR
Oppgjøret gjennomføres avFrem Eiendomsmegling, NO 979915772 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.
LOVANVENDELSE
Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).
Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
PERSONVERN
Vi gjør oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for oppfølging, og at personopplysninger om budgivere og kjøpere vil bli lagret. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften.
HVITVASKINGSREGLENE
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering er eiendomsmegler forpliktet til å gjennomføre kontrolltiltak overfor selger og kjøper, herunder også fullmektiger. Kontrolltiltak kan eksempelvis være å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet, innhente kopi av gyldig legitimasjon, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Hvis slike kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre, vil eiendomsmegler ikke kunne etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Dersom kjøper og selger ikke bidrar til å gjennomføre kontrolltiltakene, og dette medfører vesentlig forsinkelse eller at transaksjonen ikke kan gjennomføres, er dette å anse som mislighold av avtalen. Slikt mislighold kan gi rettigheter etter henholdsvis kapittel 5 og kapittel 4 i avhendingsloven.
Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller foretaket kan ikke ansvarliggjøres for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Megler må melde inn eiendomshandler som fremstår mistenkelige til Økokrim. Innmelding av saker vil skje uten at partene varsles.
MEGLERS VEDERLAG
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Provisjon 1 % av salgssummen inkl. mva (minimum 50 000 inkl. mva)
Oppstart - og tilrettelegging; kr. 18 500
Stor annonsepakke kr. 29 500
Oppgjørshonorar : 7 900
Fast honorar for visninger: 3 500
Grunnboksutskrift og andre tinglyste bestemmelser: 1 950
E-signering og digitale tjenester: 1 860
Selger skal betale utlegg iht. oppdragsavtalen stipulert til ca. kr. 10 278. Samlet skal selger betale ca. kr. 123 488 for vederlag og utlegg ved salg til prisantydning.
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.