Innhold
1. etasje: Entré, vaskerom, bad, stue og kjøkken. Det er utgang til terrasse fra kjøkkenet.
2. etasje: Gang, stue, bad og tre soverom.
Kjeller: Gang, stue, bad, garderoberom, soverom og teknisk rom.
Standard
Velkommen til Bølstadveien 22A!
Tiltalende og innholdsrik vertikaldelt bolig over tre plan. Boligen har 3 bad, 4 soverom og 3 stuer og alle
etasjene har hver sin stue og hvert sitt bad. Tre av soverommene er i 2. etasje og ett er i kjelleren!
Kjøkken:
Åpen kjøkkenløsning. Sigdal kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate.
Kjøkkenvask med armatur. Stikkontakt over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og
kjøleskap. Ventilator i overskap. Komfyrvakt. Vannrør av typen rør-i-rør. Automatisk vannstopper med
fuktsensor. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap.
Bad 1. etasje:
Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning.
Ovenpåliggende servant med armatur. Speil med overlys. Vegghengt skap ved speil. Badekar med
vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett.
Vaskerom 1. etasje:
Praktisk vaskerom plassert i 1.etasje. Flislagt gulv med gulvvarme. Malte veggflater. Malte flater i himling.
Gulvstående servantinnredning og godt med skapplass. Ovenpåliggende servant med armatur. Overskap
over servantinnredning.
Bad 2. etasje:
Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning.
Ovenpåliggende servant med armatur. Speil med overlys. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur.
Gulvstående toalett.
Bad kjeller:
Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning.
Ovenpåliggende servant med armatur. Speil med overlys. Gulvstående høyskap. Dusjhjørne med dører.
Vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett.
Diverse:
- Flislagt inngangsparti med plass til sko og klesoppbevaring
- Parkett på alle gulv som ikke har fliser
- Downlights i kjellerstue, soverommene, entre, bad, vaskerom, loftstue, stue og kjøkken
- Malte veggflater
- Malte flater i himling
- Balansert ventilasjon
- Vannbåren gulvvarme i 1. etasje og kjeller
- Opplegg for sentralstøvsuger
- Fibernett fra Viken fiber
Oppvarming
Balansert ventilasjonsanlegg. Elektrisk basert sentralfyr med vannbåren gulvvarme i kjeller og 1.etg.
Elektrisk gulvvarme i bad i 2.etg. Boligen har pipe i Leca. Mulighet for ildsted.
Beliggenhet
Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet i en blindvei, sentralt på Spikkestad. Den ligger solrikt og
tilbaketrukket til, i et populært området på "flata" på Spikkestad. Det er trygg og kort gangavstand til skoler,
barnehager, butikker, togstasjonen og Kjekstadmarka. Det en stor Kiwibutikk og en stor Rema 1000 på
Spikkestad.
Det er også kort gangavstand til lege, tannlege, bensinstasjon, fysioterapeut, apotek, treningssenter og
frisør.
ROS Arena ligger ved Spikkestad ungdomsskole og idrettslaget ROS har mange forskjellige aktiviteter for
barn og unge. Videre nevnes at det også er kort kjøreavstand til både Kjekstad golfklubb med 18-hulls
golfbane og Røykenbadet med svømmehall, treningssenter, klatrevegg, kafe mv.
Er du glad i å gå tur, kan du bare gå rett over på andre siden av Spikkestadveien og inn mot skogen, og
hele Kjekstadmarka ligger foran deg. Her er det flotte turmuligheter i marka både sommer- og vinterstid.
Det er oppkjørte skiløyper på vinteren. På sommeren kan du jogge, gå turer eller sykle i de samme
løypene. Ønsker man å trekke til sjøen, er for eksempel Hyggen og Lahellholmen fine alternativer.
Det er ca. 15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutters til Oslo med bil. Toget tar
52 minutter fra Spikkestad til Oslo S. Toget har avgang 2 ganger i timen. Det er bussforbindelse i retning
Drammen og Oslo.
Arealer
Totalt bruksareal: 144 kvm, BRA-i: 138 kvm, BRA-e: 6 kvm, BRA-b: 39 kvm.
1. etasje: 49 kvm BRA-i: Entré, vaskerom, bad, stue og kjøkken
2. etasje: 45 kvm BRA-i: Gang, tv-stue, bad og tre soverom
Kjeller: 44 kvm BRA-i: Gang, tekniskrom, bad, omkledningsrom, soverom og tv-stue
Redskapsbod: 6 kvm BRA-e
Terrasse 39 kvm TBA
BRA: Summen av bruksareal for hele boligen
BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)
BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)
TBA: Areal for terrasser og balkonger
Kommentar til arealmålingen:
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 49 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 45 kvm av
arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4
kvm.
Arealet i bod under trapp måles til 3 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet
måleverdig som bruksareal.
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Bebyggelse/byggemåte
Bolig oppført i 2014. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med
støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende
trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein.
Entrédør med elektronisk kodelås. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen
ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem.
Tilstandsrapport/tilstandsgrad
Utført av: Anticimex AS, ved Amund Kjeldsaas
Befaringsdato: 19.03.2026
Rapportdato: 24.03.2026
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og TGIU (ikke undersøkt). Det er viktig å lese hele rapporten
i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.
Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Kjøkken:
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør
kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Inspeksjonsmulighet: Kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet ingen tilkomstmulighet. Konsekvens er
at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging
av dagens tilstand hvis tilkomstmuligheten forbedres.
Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling over carport.
Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke
risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.
Drenering:
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.
Konsekvens er at det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen.
Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Andre byggverk - Frittstående redskapsbod :
- Vinduer, dører og porter: Døren viser tegn til slitasje, og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon.
Porten har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen
er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for videre nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre
aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning hvis videre undersøkelser
viser at dette er nødvendig.
Følgende bygningsdeler har fått TGIU i tilstandsrapporten:
Vaskerom:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke
praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for
bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført
et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene
hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var
unødvendig, og undersøkelse av lukkede
konstruksjoner er derfor ikke utført.
Bad 1. etasje:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke
praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for
bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført
et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene
hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var
unødvendig, og undersøkelse av lukkede
konstruksjoner er derfor ikke utført.
Yttertak:
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Ikke besiktiget grunnet sikkerhetsmessige årsaker
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke besiktiget grunnet sikkerhetsmessige årsaker.
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke
skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes
nærmere.
Mulighet for utleie
Det er ikke utleiedel i boligen.
Tomt
Sameiet (tomannsboligen) har felles eiet tomt på 728 kvm. Boligen har ikke seksjonerte eller delte
tomter, men vedlikeholder den delen som naturlig tilhører seksjonen. Måking av gårdsplass deles
mellom denne tomannsboligen og den på andre siden av gårdsplassen (dvs 4 husstander).
Tomten rundt boligen er tilnærmet flat og opparbeidet med hekk, plen og terrasse. Gruset gårdsplass.
Eiendommen eier 1/18 av realsameiet som ligger på gnr 285, bnr 401, som er den private delen av
Bølstadveien, som går fordi husene.
Adkomst
Fra Oslo: Følg E18, ta av til Asker og kjør videre E134 mot Spikkestad.
Fra Drammen: Følg E134 mot Spikkestad.
I Spikkestad sentrum, ta Bølstadveien inn til høyre rett før Rema 1000, følg et lite stykke innover og følg
stikkveien, som fortsatt er Bølstadveien, til høyre. Eiendommen ligger på høyre side av veien. Det vil bli
skiltet med Frem visningsskilt ved fellesvisninger.
Parkering
Det er parkering i carport utenfor inngangspartiet og før øvrig plass til flere biler utenfor huset.
Konsesjon / Odel
Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.
Vei/Vann/Avløp
Offentlig vei, via privat stikkvei til eiendommen. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger.
Ledningskart fås ved henvendelse til Asker kommune.
Kommunale avgifter
Det ble fakturert 18.659,- i kommunale avgifter i 2025. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget
forbruk. (Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, avløp og renovasjon). Se
kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.
Andre løpende avgifter
I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming,
bygningsforsikring/innboforsikring, privat vei, TV/internett osv. samt vedlikehold.
Selger hadde strømforbruk på 17.245 kWh i 2025.
Selger har fiber fra Viken Fiber 500/500 som koster kroner 899,-/md.
Selger har alarm fra Verisure, som kroner 589,- /md. Denne kan overtas etter avtale. Dersom man ikke
ønsker alarm videre, må det påregnes at utstyret blir demontert.
Privat brøyting av gårdsplass: ca. 2.200,- pr år. Privat brøyting, strøing og kosting av privat vei: ca. 1.200,- pr
år. For øvrig har seksjonene ingen fellesutgifter og de har ordnet med hver sine forsikringer (både
bygning- og innboforsikring).
Regulering
Kommuneplan for Asker 2023 - 2035, endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 13.06.2023:
Delareal 728 kvm avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende
Reguleringsplan for Bølstad Felt B8 og B9
Bebyggelsesplan iht. Reguleringsplan, endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 18.08.1997
Delarealer 728 kvm regulert til Bolig
Planinformasjon og reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for kopi av
bestemmelser.
Brukstillatelse / Ferdigattest
Det foreligger ferdigattest, datert 07.07.2014.
Terrasse, redskapsbod og takoverbygg på deler av terrassen er bygget i ettertid og dette er ikke
byggemeldt/byggesøkt. Kjøper overtar ansvar for dette videre.
Heftelser / Rettigheter
På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm. Denne må overtas av
kjøper, og er bindende ut 2026.
Seksjonering tinglyst 14.08.2014
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/2
Kopi av seksjoneringsbegjæring kan fås ved henvendelse til megler.
Annen nyttig informasjon
Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen. Det medfølger ikke garanti på hvitevarer
som medfølger. Lampe over spisebordet medfølger ikke.
Sameiet samarbeider om vedlikehold og måking o.l. av fellesarealer. Ellers skjer maling og øvrige
endringer etter avtale mellom partene. Sameiet består i utgangspunktet av seksjon 1 og 2, men
samarbeider også med tomannsboligen på bnr. 468 der det er nødvendig.
Totale kostnader
5 950 000,- (Prisantydning)
Omkostninger
300,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
148 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 950 000,-))
19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt))
--------------------------------------------------------
170 040,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
6 120 040,- (Totalpris inkl. omkostninger)
NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr 1 526 394 per 31.12.24
Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 105 575 per 31.12.24
Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas
forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.
Overtagelse
Avklares i forbindelse med budgivning
Energimerking
Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter C. Kopi av energiattest, datert 18.01.2018 kan fås ved henvendelse til megler.
Forsikring
Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter
avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven
og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Boligkjøperforsikring
Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest
i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.
Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen
Finansiering
Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli
satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar
markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for
formidling av lånekunder.
Viktig informasjon
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Gjennomføring av oppgjør/transaksjoner
Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift.
Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.
Salgsoppgave
Ansvarlig megler:
Jannicke Skønberg
Mob: 91 78 99 28
E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no
Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)
Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken
Tlf: 31 29 74 00
Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.