Innhold
Enebolig over 2 etasjer bestående av:
1.etasje med entré, gang, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og 2 soverom. Fra stuen er det utgang til
sydvendt terrasse på 21 kvm.
Underetasje med vaskekjeller, to innredede kjellerrom (ikke søkt godkjent til varig opphold) og gang/bod.
Stor frittliggende garasje på 64 kvm.
Standard
Enebolig med normalt god standard. Boligen er opprinnelig oppført i 1967, men er vesentlig påkostet og
modernisert de siste 20 årene.
Kjøkkenet ligger med åpen løsning mot stuen. Det er innredning fra 2008 med profilerte fronter og
benkeplater av laminat med nedfelt oppvaskkum. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over
kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og frittstående kjøleskap i
høyskap.
Flislagt bad fra 2009 med varme i gulvet og takplater i himling med downlights. Vegghengt
servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant. Speil med overlys og stikkontakt over servant.
Vegghengte overskap ved speil og vegghengt baderomsmøbel med dører. Dusjkabinett og vegghengt
toalett.
Oppgraderinger som er gjort i senere tid:
- Lagt ny drenering rundt huset i 2021
- Lagt nytt yttertak i 2009
- Byttet kledning i 2009
- Byttet kjøkkeninnredning 2008
- Oppussing av bad i 2009
- Nye vinduer og dører i fra 2008,2021 og 2025
- Ny utvendig vannledning i 2006
- Ny utvendig avløpsledning i 2021
- Innstallering av radonsug i 2019
- Montering av varmepumpe i 2019
- Nytt beslag rundt pipa i 2026
Oppvarming
Oppvarming med elektrisitet via varmekabler og luft til luft varmepumpe samt vedfyring.
Beliggenhet
Velkommen til Båtstø og Sundbyveien 98.
Båtstø er et hyggelig tettsted, rett syd for Nærsnes. Området er bebygd med spredt bolig- og
fritidsboligbebyggelse.
Eiendommen ligger landlig til med fine turmuligheter i området med Kyststien og turstier i marka.
Høvikvollen badestrand i området er en populær kommunal strand med badeflåte, stupebrett og utendørs
dusj. På vinterstid er det fine skiløyper i nærområdet.
Området huser mange barnefamilier. Barnehage og barneskole er i området. Skolekrets er Frydenlund
Barneskole, som ligger på Åros. Det er skolebussforbindelse til Slemmestad ungdomsskole og Røyken
videregående skole, som ligger ca. 10 minutters kjøring fra boligen.
Det er god off. kommunikasjon med bussholdeplass bare 100 meter unna.
I rushtiden går det også en hurtigbåt til Aker brygge fra Slemmestad og Vollen og det går ekspressbuss til
Oslo. Ønsker man å ta toget, er Røyken stasjon ca. 12 minutter unna.
I Røyken er det også ny svømmehall med treningssenter. Treningssentre finnes for øvrig også både i
Sætre og i Slemmestad. Det er 7-8 minutters kjøring til Rortunet kjøpesenter hvor du har mange
forskjellige butikker, post, bank og vinmonopol. Ønsker du å reise Oslofjordtunnelen i retning Drøbak og
Vinterbro bruker du ca. 25 minutter dit.
Type, eierform og byggeår
Enebolig Selveier, oppført i 1967
Arealer
Primærrom: 144 kvm, Bruksareal: 144 kvm, BRA-i: 144 kvm , TBA: 21 kvm
1.etasje: 75 kvm BRA-i
Terrasse: 21 kvm TBA
Underetasje: 69 kvm BRA-i
Garasje: 64 kvm BRA-e
Forklaring til arealbetegnelsene over:
BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)
BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)
TBA: Areal for terrasser og balkonger
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Bebyggelse/byggemåte
Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av lettklinkerblokker/murkonstruksjoner.
Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Yttervegger av
trekonstruksjoner med liggende trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med
takstein. Boligen har ytterdør med glassfelt.
Vinduer og balkongdør med to-lags glass og karmer/rammer av tre.
Tilstandsrapport/tilstandsgrad
Utført av: Anticimex
Takstdato: 10.02.26
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng
med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad :
- Overflater vegger: Det er riss/sprekker i veggfliser. Skade bør utbedres.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig
sted og målingen viste et fallforhold på 1 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. (TG2)
Nivåforskjell fra døråpning på topp synlig sokkelflis under terskel og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt
til ca. 40 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. (TG1)
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Sanitærutstyr / innredning: Servant har sprekk/riss i porselen. Utskiftning av servant bør påregnes.
Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak: Det ble stedvis registrert fuktmerker og svertesopp på undertak og
takkonstruksjonen. Det ble utført fuktmåling med pigg i treverket som ikke viste forhøyede fuktverdier. Det
vurderes til at fuktmerkene er fra før taktekkingen ble skiftet. Dette kan på ingen måte garanteres og
forholdet krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov eller negativ
utvikling.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke registrert dampsperre av plastfolie mellom kald og varm sone,
men kun eldre type av asfaltbasert papp. Konsekvens er fare for kondensering og fuktproblematikk på
loftet ved minusgrader. Byggeår tatt i betraktning er det ikke unaturlig at det ikke er etablert dampsperre i
konstruksjonen, men forholdet krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved
behov eller negativ utvikling.
- Annet: Det ble registrert spor/ekskrementer etter gnagere/skadedyr på loftet. Konsekvens kan være
skjulte skader i lukkede konstruksjoner. Det bør påregnes tiltak som varig stopper inndriv av
gnagere/skadedyr.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber fra ukjent årstall er
vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til
å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles
over tid.
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke må lokaliseres eller bør etableres.
Radon:
- Radon: Det er installert radonavsug i boligen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at måleverdiene er
under 100 bq/m3. Forholdet er ikke videre undersøkt i denne rapporten. For å kartlegge de faktiske
forholdene, må det gjennomføres målinger.
Dører og vinduer:
- Annet: Det er ikke etablert vannbrett med beslag over vinduer og balkongdør på gavlvegger. Det vurderes
til at det kan være fare for inndriv av vann og fukt i konstruksjonene ved slagregn. Det ble ikke registrert
symptomer på lekkasjer eller fuktproblematikk på befaringsdagen, men forholdet krever oppfølging med
jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren . Forholdet kan øke
fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
Frittstående byggverk:
- Frittstående byggverk: Det ble stedvis registrert riss og sprekker i støpt betongplate og ringmur.
Setninger kan ikke utelukkes. Forholdet krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes
ved behov eller fortsatt negativ utvikling. Det ble registrert svertesopp på utvendige fasader. Vask og
overflatebehandling bør påregnes.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: For liten avstand mellom pipeløp og brennbart materiale i henhold til
brannkrav i 1.etasje. Det er etablert panelbord og listverk imot pipeløpet uten tilstrekkelig avstand. Avstand
mellom pipeløp og brennbart materiale må utbedres. Riss/sprekker påvist på skorstein på uinnredet
kaldtloft. Ukjent årsak. Overflater må fornyes.
Tomt
Delvis skrånende tomt opparbeidet med singlet oppkjørsel, plenarealer og diverse beplantning.
Forstøtningsmur av naturstein mot oppkjørsel.
Areal og eierform
Areal: 1 281 kvm, Eierform: Eiet tomt
Adkomst
Se vedlagt kart i finn.no annonsen. Det vil bli godt skiltet til fellesvisning.
Parkering
Parkering i egen frittliggende garasje på 64 kvm. Ellers gode parkeringsforhold på egen gårdsplass.
Konsesjon / Odel
Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.
Vei/Vann/Avløp
Ankomst fra offentlig vei via privat stikkvei. Tilknyttet offentlig vann og avløp.
Kommunale avgifter
Kr. 18 810,86 pr. år
Kommunale gebyrer fakturert på eiendommen i 2025 gjaldt feiing, renovasjon, vann og avløp. Vann og avløp vil variere etter forbruk.
Andre løpende avgifter
I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett
osv. samt vedlikehold.
Regulering
Eiendommen er regulert til boligbebyggelse. Kommunedelplan for Båtstø, vedtatt 14.09.2017, gjelder for
eiendommen.
Brukstillatelse / Ferdigattest
Det foreligger midlertidig brukstillatelse for denne boligen, datert 14.10.1968. At slik tillatelse foreligger,
gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.
Alle rommene i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som disp.rom/bod og vaskerom. Innredning av
rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt, og er derfor heller ikke godkjent for denne
bruk av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.
Garasjen er byggemeldt og det er gitt igangsettingstillatelse. Det er ikke sendt inn melding til kommunen
at denne er ferdigstilt, så det foreligger derfor ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for denne.
Heftelser / Rettigheter
Bestemmelse om veg (tinglyst 20.10.1953):
Rettighetshaver: Knr: 3203 Gnr: 247 Bnr: 112
Bestemmelse om bebyggelse (tinglyst 16.08.1977):
Rettighetshaver: Knr: 3203 Gnr: 247 Bnr: 112
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Annen nyttig informasjon
Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.
Totale kostnader
4 790 000,- (Prisantydning)
Omkostninger
300,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
119 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 790 000,-))
--------------------------------------------------------
121 140,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
4 911 140,- (Totalpris inkl. omkostninger)
NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr 884 961 per 31.12.24
Formuesverdi som sekundærbolig kr 3 539 843 per 31.12.24
Overtagelse
Avklares i forbindelse med budgivning
Energimerking
Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter D
Forsikring
Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.
Gjensidige Forsikring ASA
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-.
Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før
bud inngis.
Boligkjøperforsikring
Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest
i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.
Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen
Finansiering
Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli
satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar
markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for
formidling av lånekunder.
Viktig informasjon
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Gjennomføring av oppgjør/transaksjoner
Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift.
Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.
Salgsoppgave
Ansvarlig megler:
Tony-Andre Aspegren Dahl
Mob: 95 40 90 61
E-post: tony@fremeiendomsmegling.no
Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)
Besøksadresse Nordre Sætrevei 4, 3476 Sætre
Tlf: 32 79 28 80
Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.