Nordstrandveien 27

Innholdsrik enebolig over 2 etasjer bestående av:

1.etasje med vindfang, hall, bad, spisestue med åpen kjøkkenløsning, tv-stue, stue og soverom.

2.etasje med gang, bad, garderobe og 3 soverom.

Kjeller med uinnredet råkjeller samt krypekjeller.

Det er også et næringsbygg/galleri på ca 53 kvm på eiendommen. 

I tillegg er det en garasje med innredet loft.

Særegen og flott eiendom fra 1892 med meget god beliggenhet. Boligen er betydelig påkostet de siste 13 årene.

Romslig entré/gang med videre adkomst til hall med bad i tilknytning.

Kjøkkenet ligger med åpen løsning mot spisestuen, og fremstår lyst og fint. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplater av steinmateriale med nedfelt oppvaskkum. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap. Det er gulvbord av tre på gulv, malte flater og fliser på vegger og malt slett flate i himling. Kjøkkenet ble pusset opp i 2013.

Kombinert bad og toalettrom i 1.etasje. Del med toalett har gulvflater med gulvbord av tre samt vegger og himlingsflater med malte overflater, og vegghengt toalett. Badet har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og malt flate i himling med downlights. Gulvstående servantinnredning med dører og ovenpåliggende servant, dusjhjørne med innfellbare glassdører og opplegg for vaskemaskin. Pusset opp i 2017.

Badet i 2.etasje har flislagt gulv med varme, fliser og malte overflater på vegger og malte flater i himling. Gulvstående servantinnredning med skuffer og dobbel ovenpåliggende servant, dusjkabinett, badekar og vegghengt toalett. Pusset opp i 2013.

Ny ytterkledning i 2020. Boligen er delvis etterisolert de siste årene. De fleste vinduene er også byttet ut.. Yttertaket ble byttet i 2011.

Overflater øvrige rom:

Gulv - parkett, laminat og gulvbord av tre

Vegger - malte og tapetserte flater

Himling - malte overflater

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring samt luft til luft varmepumpe.

Særegen og meget flott beliggende eiendom med nærhet til Filtvet Fyr og Vilma Sjøbad. Eiendommen ligger med fantastisk utsikt utover Oslofjorden. Området er kjent for gode tur-, fiske- og bademuligheter.

Filtvet er et lite sted ved Oslofjorden med flere turmuligheter i nærmiljøet, sommer som vinter. Døgnåpen matbutikk (24-Sju) i kort gangavstand fra boligen. Ca 6-7 min kjøring til Tofte sentrum med et bredt servicetilbud og barneskole/ ungdomsskole.

Enebolig selveier, oppført i 1892.

Boligen har et totalt bruksareal på 187 kvm. Internt bruksareal (BRA-i) er på 187 kvm. Terrasse- og balkongareal (TBA) er på 69 kvm.

1.etasje med vindfang, hall, bad, spisestue, kjøkken, tvstue, stue og soverom. BRA-i: 103 kvm, TBA: 69 kvm.

2.etasje med bad, gang, garderobe og 3 soverom. BRA-i: 84 kvm.

Boligens 2.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 98 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 84 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 15 kvm. Arealet i kjeller måles til 14 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde eller ikke gangbart gulv er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Garasjekjeller har et totalt gulvareal (GUA) på 14 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm. Garasjeloft har et totalt gulvareal (GUA) på 20 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Boligen er oppført med grunnmur av oppmurt naturstein og betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Boligen har to-fløyet ytterdør med glassfelt fra 1997. Vinduer og to-fløyet terrassedør med to-lags glass og karmer/rammer av tre og pvc fra 1986, 1987, 2007, 2013, 2014, 2018, 2019 og ukjent årstall. For ytterligere teknisk beskrivelse se tilstandsrapporten som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Bolighuset og annekset er registrert i SEFRAK-registeret. SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge.  Alle bygninger fra før år 1900 ble registrert, foruten ruiner og en del andre kulturminner. Det at et hus er registrert i SEFRAK gir det ikke automatisk vernestatus, og legger heller ikke spesifikke restriksjoner på hva som kan gjøres med det. SEFRAK-registeret sier ikke noe om objektenes verneverdi. Ta kontakt med Asker kommune for evt. nærmere informasjon.

Området har høy verneverdighet. Konferer megler.

Utført av: Anticimex AS

Takstdato: 27.06.24

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Følgende punkter har fått tilstandsgrad 3:

Brann:

Vinduer fra rom i 2. etasje har ikke tilstrekkelig størrelse iht. forskriftskrav for godkjent alternativ rømningsvei.

Drenering:

TG2 er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Det ble observert tegn på fuktinnsig og målt forhøyede fuktverdier.

Følgende punkter har fått tilstandsgrad 2:

Bad 1.etasje:

Ventilasjon - Ingen luftespalte over/under dør. Det vurderes til at mekanisk avtrekksvifte ikke fungerer.

Vannrør - Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

Sanitærutstyr/innredning - Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.

Overflater gulv - Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.

Membran, tettesjikt og overgang til sluk - Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt.

Fallforhold - Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble registrert motfall rundt deler av hjelpesluk utenfor dusjsonen. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.

Annet - Utførelsen på arbeider utført på badet har noe manglende håndverksmessig utførelse. Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon på utførte arbeider.

Bad 2.etasje:

Membran, tettesjikt og overgang til sluk - Tettesjiktet har en ukjent alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Det vurderes til at det ikke er etablert tettesjikt/membran på vegger som er kledd med panel. Badekar er plassert ved vegg med panel, samt vindu. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt i sluk under dusjkabinett.

Fallforhold - Det er tilnærmet flatt gulv uten lokalfall rundt sluk eller tilstrekkelig høydeforskjell mellom slukrister og topp overflate gulv ved døråpning.

Øvrige rom:

Ventilasjon -  Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i stue og soverom.

Innerdører - Enkelte innedører har noe slitasjesymptomer samt slitte/slarkete vridere.

Rom under terreng:

Spesielle observasjoner - Insekter som trives i fuktig miljø er påvist. Det ble registrert spor av treskadeinsekter/borebiller i bjelkelaget.

Konstruksjoner - Selger opplyser at ved nedbør og snøsmelting renner det vann inn i kjeller. Det ble utført fuktmåling med pigg i himling som viser forhøyede fuktverdier.

Krypekjeller:

Helhetsvurdering.

Loft - innredet:

Ventilasjon - Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i etasjen.

Statikk - Takets konstruksjoner har synlige nedbøyninger/skjevheter.

Innerdører - Enkelte innerdører har noe slitasjesymptomer samt slitte/slarkete vridere.

Loft - uinnredet:

Statikk - Takets konstruksjoner har synlige nedbøyninger/skjevheter.

Overflater vegger/undertak - Det ble registrert noe fuktskjolder på undertak over luken. Det ble utført fuktmåling med pigg som ikke viser indikasjon på forhøyede fuktverdier.

Kontroll av diffusjonssperre - Det er ikke registrert dampsperre/plast mellom kald og varm sone.

Inspeksjonsmulighet - Det er redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft da det ikke var tilstekkelig adkomst og loftet er isolert uten gulv.

Innvendige trapper:

TG2 er satt iht NS3600 (som henviser til dagens forsikriftskrav) grunnet sikkerhet. Se tilstandsrapport for utdyping.

Etasjeskiller:

Det er merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 34 mm i 1.etasje og 70 mm i 2.etasje.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:

Vannrør - Vannrør i boligen av kobber har en ukjent alder som tilsier at anbefalt brukstid kan være passert.

Avløpsrør - Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

Radon:

Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent.

Elektrisk anlegg:

Selger opplyser at det er utført noe egeninnsats på elektrisk anlegg. Det er koblet noe lamper og annet småtteri. Som følger av manglende samsvarersklæring på deler av det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:

Det ble stedvis registrert noe slitasje/avflassing på fasader. Det ble registrert at det ikke er tilstrekkelig tetting mellom vannbrett og vegg over vinduer.

Yttertak:

Tekking - Det er registrert symptomer på elde og slitasje. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

Takgjennomføringer - Takgjennomføringer er ikke tilstrekkelig undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Skorsteiner over tak - Skorsteinene har noe synlige slitasjesymptomer.

Gesimsløsninger - Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims.

Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner - Tettedetaljer i overgang tak/vegg har mangelfull utførelse.

Drenering:

Vann fra yttertak og bortledning - Takvann har kun utkast og det er ikke forsvarlig bortledning av vannet fra grunnmuren.

Utvendig terreng - Terrenget på baksiden av bygget har stedvis fall mot grunnmur. Det vurderes at grunnmuren mangler fuktsikring.

Fuktmerker/ -symptomer - Se punkt konstruksjoner for rom under terreng.

Frittstående byggverk:

Helhetsvurdering.

Pent opparbeidet selveid tomt på 891,9 kvm med singlet oppkjørsel, plenarealer, diverse beplantning og terrasser.

Areal: 891 kvm, Eierform: Eiet tomt.

Fra Drammen/Oslo: Følg skilt mot Røyken og E-134 mot Drøbak. Ta andre avkjøring til Sætre og følg mot Tofte. Alternativt fra Oslo: Følg E18/E6 forbi Tusenfryd og ta første avkjøring mot Drammen, etter Nordbytunnelen. Følg så gjennom Oslofjordtunnelen og ta mot Tofte i rundkjøring. Følg denne veien til man kommer til Filtvet skiltet, fortsett så ned til Filtvet fyr/ Villa Malla. Du er nå i Nordstrandveien, følg denne videre ca 200 meter, boligen kommer på venstre side av veien.

Parkering i gårdsplassen i tillegg til i garasje.

Ankomst fra offentlig vei via privat stikkvei. Tilknyttet offentlig avløp. TIlknyttet Tofte og Filtvet private vannverk.

Kr. 10 572,06 pr. år Kommunale avgifter fakturert på eiendommen i 2023 gjaldt feiing, renovasjon og avløp.

Det må blant annet påregnes kostnader til strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett, vedlikehold og kommunale avgifter.

Eiendommen ligger i et uregulert område. Kommuneplan med bestemmelser gjelder. I hht til kommuneplan for Asker 2023-2034 er området avsatt til boligbebyggelse.

Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger ikke i kommunens arkiver for denne eiendommen, og dette antas å ha med byggår. Av eiendommens matrikkelrapport fremkommer det imidlertid at bygningen har status: Tatt i bruk.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 19.11.2013.

Det foreligger ferdigattest for innsetting av vindu, datert 09.12.2015.

Følgende heftelse er tinglyst og vil påhvile eiendommens grunnboksblad videre:

Bestemmelse om vei (tinglyst 23.08.1982)

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

10 800 000,- (Prisantydning) Omkostninger 270 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 10 800 000,-)) 260,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 15 050,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 286 400,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 11 086 400,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 784 391 per 31.12.2022.

Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 780 686 per 31.12.2022.

Avklares i forbindelse med budgivning.

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet boligselgerforsikring og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder i tillegg til selve Boligkjøperforsikringen, innboforsikring, dobbel renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring for hus og hytte.

Boligkjøperpakken må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til kjøpesummen. Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Tony-Andre Aspegren Dahl

Mob: 95 40 90 61

E-post: tony@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Nordre Sætrevei 4, 3476 Sætre

Tlf: 32 79 28 80

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.