Frem Eiendomsmegling v/Kristoffer Løvlie har gleden av å presentere Vestre Strandvei 48C - En
innbydende og lys 3-roms selveierleilighet over 1 plan med egen inngang fra bakkeplan.
Fin utsikt fra stuen og spisestuen. Parkering med mulighet for ladepunkt til el-bil. Leiligheten er
gjennomgående, med egen inngang og ligger med tøffelavstand til fjorden. Kort gangavstand til Tofte
sentrum har barnehager og skoler samt et bredt servicetilbud, med blant annet legekontor, apotek,
treningssenter, idrettsanlegg med kunstgressbane og flerbrukshall, matbutikker, vinmonopol,
spisesteder og klesbutikker. I tillegg er det mange nydelige badestrender og uttallige turområder
sommer som vinter.
Entré:
Innbydende entré med god plass til garderobe og til å henge fra seg klær.
Stue:
Lys og luftig stue med god plass til sofa, Tv-bord og øvrig møblement. Store vindusflater som gir rikelig
med naturlig lys samtidig som det er lite innsyn. Fin utsikt fra stuevinduet mot fjorden. Det er montert
varmepumpe i stuen.
Kjøkken:
Kjøkken med innredning fra 2013 og glatte fronter. Benkeplate med laminert overflate og kjøkkenvask
med armatur. Benkeskapsbelysning samt stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn og
platetopp. Frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Spisestue:
Praktisk spisestue plassert mellom kjøkkenet og TV-stuen med plass til spisebord og vitrineskap. Det er
vedovn i spisestuen.
Bad:
Bad fra 2013 med flislagt gulv og flislagte vegger. Gulvvarme. Vegghengt servantinnredning med
ovenpåliggende servant samt speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjkabinett og gulvstående
toalett.
Soverom:
Hovedsoverom av god størrelse med plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig møblement. Utsikt mot
fjorden. Soverom 2 er av mindre størrelse og blir i dag brukt som lagringsplass.
Leiligheten ligger rett vest for sentrum og har en fin fjordutsikt samt tøffelavstand til fjorden. Til badestrand
er det ca. 100 meter å gå. Se 360-visning for å føle beliggenheten.
Tofte er et koselig tettsted langs Oslofjorden med flere strender og båthavner. Flotte tur- og friluftsområder
i nærmiljøet, både langs kysten med bade- og fiskeplasser, og i skog og mark med flotte turterreng
sommer som vinter. På vinterstid er det flere oppkjørte skiløyper i området bl.a inn til Stikkvannshytta.
Eiendommen ligger i et sentrumsnært og etablert boligområde med kort avstand til barnehager, barne-
og ungdomsskole. Videre er det få minutters gange til sjøen med fine badestrender og svaberg. Kort vei
til bussholdeplass/offentlig kommunikasjon. Gangavstand til Tofte sentrum med et bredt servicetilbud,
med blant annet legekontor, apotek, treningssenter, nytt og flott idrettsanlegg med kunstgressbane,
matbutikker, vinmonopol, flere spisesteder og klesbutikker. Flotte friluftsområder både langs kysten og i
marka sommer som vinter.
, BRA-i: 82 kvm , BRA-e: 7 kvm
Forklaring til arealbetegnelsene over:
BRA: Summen av bruksareal for hele boligen
BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)
BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)
BRA-b: Areal for innglasset balkong som tilhører boenheten
TBA: Areal for terrasser og balkonger
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Utført av: Nils Magnus Graff Fossnes
Takstdato: 31.03.2026
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng
med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 25 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 0 stk.) fra
vedlagt tilstandsrapport.
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad :
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er
usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter
eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens
tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når
dette viser seg å være nødvendig. Tettedetaljer rundt avløpsgjennomføring i gulv under servant er usikker.
Det kan ikke verifiseres at det er tilstrekkelig tettet mellom tettesjikt og avløpsrør. Konsekvens er risiko for
skader og følgeskader i konstruksjoner ved en eventuell lekkasje. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er
at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått
tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring
eller lignende tiltak.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
Konsekvens er at forholdet kan medføre behov for ytterligere tiltak når sluket skal renses.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet.
Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar
seg registrere ved visuell inspeksjon.
Kjøkken:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i
hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Innredning: Innredningen bærer noe preg av slitasje og enkelte skader. Konsekvens er at tiltak kan bli
nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.
Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: En av stoppekranene er ikke lett tilgjengelig for betjening (plassert i
næringslokale i underetasjen). Konsekvens er at dette kan medføre utfordringer ved behov for akutt
vannavstenging. Foreslått tiltak er å forbedre tilkomstmuligheten ved at det utføres lokale tiltak.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell
tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes
i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.
Andre rom:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og
hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde
kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Avstanden mellom pipe og brennbart materiale vurderes å være for liten.
Konsekvens er at dette kan være i strid med krav til brannsikkerhet. Forholdet vurderes som et mulig avvik
fra byggteknisk forskrift. Det er ukjent om pipen er rehabilitert med innvendig røykrør eller ikke. Ildstedet
var i bruk på befaringsdagen, så det var ikke mulig å undersøke sotluken. Foreslått tiltak er videre
undersøkelser av en fagkyndig med spesialkompetanse for å avklare forholdet.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. Etasje:
- Skjevhetsmåling: På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 30 mm. I
stuen er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 21 mm. Stikkprøvene som er utført har
avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å
være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved
møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som
viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.
Andre forhold - Gulv, himling og vegger.:
- Tilstandsgrad: Det ble registrert betydelige skjevheter på gulv, vegger og himlingsflater. Byggeår tatt i
betraktning er ikke dette veldig unormalt, men det vurderes til at det ikke er gjort tiltak mot dette da boligen
ble oppusset i 2013 som det er opplyst om i tidligere salgsoppgave. Tiltak bør vurderes.
Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Konsekvens er at
slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for
fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Tegn til
svertesopp og algevekster er observert på deler av ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå
i materialoverflaten og vurderes å ha sammenheng med at kledningen ligger på skyggesiden, hvor
fuktbelastningen normalt er høyere. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling og potensiell
nedbrytning av materialet. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre
overvåking.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser
stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og
behov for tiltak for å hindre videre nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større
betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette
innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Foreslått
tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre
undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i
overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke
utviklingen stoppes. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal
reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig. Fasaden var utilgjengelig for grundige undersøkelser
grunnet høyde fra bakkeplan. Ytterligere undersøkelser bør påregnes. Avskalling av maling/murpuss
observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er blant annet at forholdet kan
medføre økt fuktbelastning i konstruksjonen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Synlige skjevheter eller deformasjoner: Synlige konstruksjonsmessige skjevheter og deformasjoner
observeres. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde på konstruksjonsfeil eller setningsskader. Konsekvens
kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. Foreslått tiltak er at en fagkyndig
med spesialkompetanse bør kartlegge og vurdere forholdet, slik at årsak, omfang og eventuelle
nødvendige tiltak blir avklart.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak
ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe
som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn
på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal
reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Gnagersikring: Det kan ikke verifiseres at det er montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger
eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er
registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal
utbedring.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og
har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen
erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.
Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.
Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i
konstruksjoner og/eller i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold
og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter.
Drenering:
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker
fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt
funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke
fuktbelastningen på grunnmuren. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring kan
iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Konsekvensen
er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for
fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Foreslått tiltak er videre overvåking av dagens
tilstand slik at nødvendige utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig
grad. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Foreslått tiltak er videre
overvåking, slik at lokal utbedring eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.
Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra stigetrinn som ligger på taket, med den begrensning dette
innebærer grunnet sikkerhetsmessige forhold.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.
