Vestre Strandvei 41

Hovedhus.

1. etasje: Gang, bad/vaskerom, kjøkken, stue og soverom.

2. etasje: Gang, 3 soverom og wc.

Anneks:

1. etasje: Verksted

2. etasje: Kjøkken med dusjkabinett og gjesterom.

Boligen holder en normalt god standard.

Romslig entré/gang med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko i garderobeskap.

Stuen har store vindusoverflater ut mot Oslofjorden, som gir rikelig med innslipp av naturlig lys. Det er ble montert en stor motorisert markise som dekker store deler av terrassen i 2021.

Kjøkkenet ligger i forlengelse av stuen, og har godt med skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning med slette fronter.

Delikat flislagt bad med varme i gulvet. Badet er innredet med baderomsinnredning med ovenpåliggende servant, gulvstående toalett, badekar og dusj på gulv i hjørne. Separat vaskerom med innredning, vask og opplegg til vaskemaskin. Boligen har i tillegg et toalettrom i 2.etasje.

For ytterligere beskrivelse av boligens standard og tilstand se tilstandsrapporten som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Selger egne kommentarer rundt standard:

Siden vårt kjøp i 2017 har vi gjort betydelig oppgraderinger, hvor alt arbeidet ble utført av kvalifiserte håndverkere. Dette  kostet anslagsvis 3-4 millioner.

I den kostnaden er selvsagt inkludert ytterligere investeringer som ikke inngikk i arbeidet utført de første to årene., som: Boblebad,stor motorisert markise, utvendige motorisert solavskjerming på 5 vinduer i stue, innvendig solskjerming alle vindu og terrassedører i stue. I tillegg er parkeringsplassen utvidet, inkludert port, gjerder i inngangspartiet og tregjerde mot kyststien.

Hus:

I 1998 gjennomførte tidligere eier en omfattende ombygging hvor grunnflaten ble tilnærmet doblet. Vi valgte å beholde vinduer i stue og på bad, takene i kjøkken, gang og soverom 1 etg, samt overflater i et soverom i 2.et.

Ellers er alle overflater nye fra 2018/2019.

Anneks: se vår tilstandsrapport.

Bod (14 m2)i hage:

Oppført i en relativt enkel standard i 2020, men ble kledd med stående kledning og panelt med plater i 2025. Gulv med plank (36x198 mm) Innlagt strøm.

Uteareal:

Den gamle terrassen ble revet og ble bygget opp med ny fundamentering, og kledd med ekstra store gulvplanker i 36x198 mm for å tåle nærheten til sjøen.

Fra parkeringsplass til hus og anneks ble det, for det som var en bakke med plen og grus, lagt 100 m2 med belegningsstein og terrasserte plattinger.

I hagen har vi fjernet mange viltvoksende busker og trær og nylig fylt på med et stort lass med jord i skråningen fra hekken.

Boligen har følgende oppvarming:

- Varmefolie i stue/kjøkken og gang.

- Varmekabler på bad.

- Peis med hevedør plassert i stue.

- Øvrig oppvarming via panelovner.

Dette er en unik mulighet for deg som ønsker å sikre deg en av Toftes flottest beliggende eiendommer. Sjelden har vel beskrivelsen "må ses" passet bedre. Huset ligger fantastisk til ved sjøen og herlig bademulighet rett utenfor stuedøren. Her kan man sitte i stuen å beundre det rike fuglelivet rett utenfor.

Tofte er et koselig tettsted langs Oslofjorden med flere strender og båthavner. Flotte tur- og friluftsområder i nærmiljøet, både langs kysten med bade- og fiskeplasser, og i skog og mark med flotte turterreng sommer som vinter. På vinterstid er det flere oppkjørte skiløyper i området. Nyrenoverte Tofte barneskole ligger i sentrum, det gjør også Tofte ungdomsskole. Det er flere barnehager i nærheten. Tofte sentrum har et bredt servicetilbud, med blant annet legekontor, apotek, treningssenter, nytt og flott idrettsanlegg med kunstgressbane, matbutikker, vinmonopol, spisesteder og klesbutikker.

Enebolig selveier, oppført i 1955.

Eiendommen har et totalt bruksareal på 245 kvm. Internt bruksareal (BRA-i) er på 156 kvm. Eksternt bruksareal (BRA-e) er på 89 kvm. Terrasse- og balkongareal (TBA) er på 98 kvm.

1.etasje med entré/hall, bad/vaskerom, soverom, kjøkken og stue. BRA-i: 107 kvm, TBA: 98 kvm.

2.etasje med gang, 3 soverom og wc. BRA-i: 49 kvm.

Underetasje med bod. BRA-e: 9 kvm.

Annekset er på 65 kvm. 1.etasje med 37 kvm og 2.etasje med 28 kvm.

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Grunnforhold av fjell. Grunnmur oppført i ringmur av betong. Yttervegger oppført med bindingsverk av tre, tekket med stående tømmermannskledning. Etasjeskille av tre. Vinduer med 2-lags glass. Taket er oppført med saltak-konstruksjon med w-takstoler. Taket er tekket med dobbelkrum betongstein. Halvdekkende pipebeslag. Takrenner og nedløp av plastbelagt stål. Balansert ventilasjon. Innredet anneks. For ytterligere teknisk beskrivelse se tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Utehus/annekset er registrert i SEFRAK-registeret. SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge.  Alle bygninger fra før år 1900 ble registrert, foruten ruiner og en del andre kulturminner. Det at et hus er registrert i SEFRAK gir det ikke automatisk vernestatus, og legger heller ikke spesifikke restriksjoner på hva som kan gjøres med det. SEFRAK-registeret sier ikke noe om objektenes verneverdi.

Eiernes egen beskrivelse av ombyggingen av annekset.

Bygget er Sefraklistet.  I brev fra kommunen av 21.09.19 anses oppussing og små fasadeendring ikke å være søknadspliktig etter plan og bygningsloven.  Bygget var tilnærmet falleferdig og verdisatt til kr.0

Fundamentet er eksisterende grunnmur på fjell.

Bygningskonstruksjoner ble beholdt og forsterket i iht behov.

Alle yttervegger, yttertak og det meste av innervegger ble revet.

1) Yttervegger: stående kledning

2) Yttertak: aluminiumsplater pga sjønær beliggenhet.

3) Takrenner og rør: aluminium

4)Innervegger og tak: Verksted 1.et og  2.et er kledd med poppel x-finerplater

                                        Bod 1 et. mur og panel.

                                        Spa 1 et. ytterkledning.

5)Gulv:                          1.et verksted: laminat "skiferplater"

                                        Bod: støypt betong

                                        Spa: som terrassen i 34x198mm konstruksjonsvirke

                                        2.et hovedrom: linoleum

                                               Inngang og kjøkken: keramiske og PVC fliser

6)Rør og avløp:            det meste er nytt innvendig /rørføring til Spa i verkstedtaket.

                                       1.et:Utslagsvask bod og dusj i spa.

                                        2.et :Dusj og kjøkkenvask

7)Dører og vinduer:     Nytt i byggeåret 2018. Dører/vindu i 2.et har UV-filter

8)Elektrisk:                    Jordkabel fra hus

                                        Sikringsskap i verksted

                                        Skjult anlegg med ekstra mange stikkontakter

                                        Varmefolie i gulv på verksted

Diverse:  Varmtvannsbereder er fra -98, liggende på en murhylle i bod. I den grad det var mulig ble det montert vindsperrer og med isolasjon som i stor grad er 10 cm. Dette for ikke å "ta" for mye av innvendig areal, og at byggets status i Sefrakregisteret ikke tillot en utvidelse av eksisterende fotavtrykk.

Utført av: Supertakst - Thomas Olsen

Takstdato: 06.06.2025.

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Ingen punkter har fått tilstandsgrad 3.

Følgende punkter har fått tilstandsgrad 2:

Drenering:

TG2 settes med bakgrunn i overnevnte forhold.

Krypkjeller:

TG2 settes da krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller.

Balkong, terrasse, platting:

TG2 settes med bakgrunn i avvik på rekkverk/sikkerhet.

Yttervegger:

TG2 settes med bakgrunn i at trekledning har passert 25år, svak lufting av kledning og kledning som er avsluttet for nære bakkenivå.

Taktekking:

TG2 settes da taktekking og deler av undertak har passert 25år med økt behov for vedlikehold i tiden som kommer.

Etasjeskille og gulv på grunn:

TG2 settes med bakgrunn i overnevnte tolleranskrav.

Kjøkken:

TG2 settes da det kun er omluft med kullfilter. NS3600 krever mekanisk eller bedre for kunne gi TG0/1.

Avløpsrør:

TG2 settes da utvendige avløpsrør har en høy alder med moderat/større sannsynlighet for skader.

Vannledninger:

TG2 settes da vannledninger har en middels alder med moderat sannsynlighet for skader. Det registreres ingen symptomer på avvik ved befaring, men det gjøres oppmerksom på at anlegget har en alder som tilser at det kan skje.

Ventilasjon:

TG2 settes da boligen kun har naturlig ventilering, via ventiler i yttervegg eller vindu selv om det er tilfredstillende etter krav ved oppføringsår. Dagens strenge NS3600 krever bedre ventilering for å kunne gi TG0/1.

Bad:

TG2 settes da fallforholdet ikke er tilfredstillende ihht krav ved oppføringsår.

Eiendommen har selveiertomt på 1266,2 kvm. Tomten er pent opparbeidet med belegningsstein, terrasser, gressplen, beplantninger og noe naturtomt.

Areal: 1 266 kvm, Eierform: Eiet tomt.

Se kartutsnitt i annonsen. Det vil bli godt skiltet med Frem visningsskilt ved annonsert fellesvisning.

Parkering på egen gårdsplass. 2 biloppstillingsplasser.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Ankomst fra offentlig vei. Tilknyttet Tofte og Filtvet private vannverk. Tilknyttet offentlig avløp. Det er montert en kloakkpumpe ( ny i 2025 ).

Selger ble fakturert kr. 10.850,- i kommunale avgifter i 2024. Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom feiing, renovasjon og avløp. Avløp vil variere etter forbruk.

I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, vann, forsikring, TV/internett osv. samt vedlikehold.

Eiendommen er regulert til boliger. Reguleringsplan for Tofte sentrum, vedtatt 17.04.2007, gjelder for eiendommen.

Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger ikke i kommunens arkiver for denne eiendommen, og dette antas å ha med byggår. Av eiendommens matrikkelrapport fremkommer det imidlertid at bygningen har status: Tatt i bruk.

Boligen ble påbygget i 1996. Byggetegningene som er oversendt fra kommunen og samt søknad er ikke entydig vedrørende bruken av 2 etasjen. Det er derfor usikkert om arealene er godkjente til varigoppholdsrom. Søknad og tegninger ligger vedlagt i prospektet.  Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Følgende heftelse er tinglyst og vil påhvile eiendommens grunnboksblad videre:

Bestemmelse om gjerde (tinglyst 22.08.1913):

Bestemmelse om veg

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

Gjerdet ved hjørnet av uthuset er delvis kjørt ned.Selger har hatt møte/befaring med Akershus Fylkeskommunen avd veidrift. De har lovet å utbedre dette etter sommeren. Konferer megler.

Selges beskrivelse av å eie eiendommen:

Nå som du har lest om, og sett bilder av eiendommen vår "Strand", har vi lyst til å formidle noe om hvordan det har vært å bo her i åtte år.

Den ekstreme nærheten til sjøen, åpent hav og høy himmel byr på noe nytt hver dag. 50 meter fra svaberget vårt ligger holmen "Måkeskjær". Det mangfoldige fuglelivet har resultert i at vi hver morgen finner fram kikkerter for å sjekke hvordan det f.eks går med de forskjellige ungekullene fra ærfugl, måker, tjeld, skarv og gjess etter vårens kurtise.

Det har vært ekstra hyggelig å se hvordan bestanden av den rødlistede ærfuglen har tatt seg opp gjennom årene.

Vi kan følge solens gang gjennom hele året siden eiendommen er sørvendt, og sol opp- og nedganger blir like mye fotografert i dag som for åtte år siden.

Vi har utsikt til skipsfarten både i Oslo og Drammensfjorden, og kan stille klokka etter de store fergene. Det tar en halv time fra vi ser Kielferga til bølgene slår mot stranda.

Men vi legger ikke skjul på at vi har VÆR- alt fra blank sjø til skikkelig uvær.

Med egen strand og svaberg byr hele året på sjø og strandliv, med fredelige besøk av kajakker, kanoer og padlebrett, og "Måkeskjær" hindrer hissige vannscooter fra å forstyrre freden. På stranden finnes soloppvarmet dusj,og i rommet med boblebad(10m2) har vi dusj, god plass til omkledning og oppbevaring av både badeutstyr og ved til bålpanne.

Siden stranden er ca 15 meter bred, og med et på snitt 10 meter dybde, er det god plass til å trekke opp en fritidsbåt i sommermånedene. Da er Son, Filtvet og Holmsbu en svipptur unna. I muren mellom strand og plen er det mulig å montere en vinsj.

Vi har hatt en litt større båt med plass hos Grundvik Marina, og med Toftes sentrale beliggenhet er Horten, Holmestrand, Moss og Drøbak ikke langt unna.

2.etg i annekset blir flittig brukt av gjester. Her er det plass til dobbelseng, og hemsen har soveplass til et par unger. I vinterhalvåret har vi brukt det som atelier.

Verkstedet (20m2) i 1.etg er et flott rom med gulvvarme som selvsagt kan brukes til hva som helst. Boden (14m2) i hagen gir god plass til sykler, utemøbler, hageredskaper ol. De låsbare 3 delte skyvedørene gir enkel tilgang.

Å bo her, er som å bo på landet, men med alle fasilitetene som finnes en kort spasertur inn til Tofte sentrum. Vi vil også berømme folket her på Tofte som tar imot innflyttere med åpne armer. Vi følte oss velkomne fra første dag. Valget om å flytte var ikke lett, men vi vil flytte mens vi kan.

Velkommen etter.

12 800 000,- (Prisantydning) Omkostninger 19 900,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt)) 295 000,- (Dokumentavgift) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 240,- (Pantattest kjøper) -------------------------------------------------------- 316 230,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 13 116 230,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 496 298 per 31.12.2023.

Formuesverdi som sekundærbolig kr 5 985 190 per 31.12.2023.

Avklares i forbindelse med budgivning.

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder i tillegg til selve Boligkjøperforsikringen, innboforsikring, dobbel renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring for hus og hytte.

Boligkjøperpakken må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til kjøpesummen. Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Tony-Andre Aspegren Dahl

Mob: 95 40 90 61

E-post: tony@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Nordre Sætrevei 4, 3476 Sætre

Tlf: 32 79 28 80

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.