Østre Strandvei 63

Enebolig bestående av:

1.etasje med entre, gang, toalettrom, gang, kjøkken, soverom og stue.

2.etasje med gang, bod og 3 soverom.

Kjeller med gang, vaskerom og lagerrom.

Eiendommen har i tillegg 2 frittstående garasjer og 1 frittstående redskapsbod.

Boligen bærer preg av manglende vedlikehold og oppgradering.

Kjøkkenet er fra ukjent årstall. Benkeplate av rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum og med ett-greps kjøkkenarmatur. Benkeplate av tre. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Frittstående kjøleskap og komfyr. Vegghengt ventilator tilkoblet avtrekskanal. Gulvflater belagt med gulvbelegg. Vegg og himlingsflater i malte flater.

Toalettrom også fra ukjent årstall. Gulvflate belagt med gulvbelegg. Malte veggflater og malte himlingsflater. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i vegg.

Selger har gjort følgende oppgraderinger:

-Renovert tilbygg utvendig, tak, og tatt utvendige råteskader, 2012.

-Renovert liten garasje, 2020.

-Utbedret råteskader i sydøstre hjørne av huset, 2020.

-Malt hus og liten garasje, 2020.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring.

Flott beliggende enebolig med fin fjordutsikt og gode solforhold. Boligen ligger i et etablert boligområde. Kun 1,5 km til Tofte sentrum som har et bredt servicetilbud, med blant annet legekontor, treningssenter, flott idrettsanlegg med kunstgressbane og flerbrukshall, matbutikker, vinmonopol, spisesteder og klesbutikker. Tofte er et koselig tettsted langs Oslofjorden med flere strender og båthavner. Flotte tur- og friluftsområder i nærmiljøet, både langs kysten med bade- og fiskeplasser, og i skog og mark med flotte turterreng sommer som vinter. Tofte barneskole og Tofte ungdomsskole ligger ved sentrum, det er også flere barnehager i nærheten.

Enebolig selveier, oppført i 1929. Tilbygg fra ca. 1960.

Boligen har et totalt bruksareal på 259 kvm. Internt bruksareal (BRA-i) er på 148 kvm. Eksternt bruksareal (BRA-e) er på 111 kvm. Terrasse- og balkongareal (TBA) er på 8 kvm.

1.etasje med entré, gang, toalettrom, gang, kjøkken, soverom og stue/spisestue. BRA-i: 72 kvm, BRA-e: 111 kvm (2 garasjer og 1 redskapsbod).

2.etasje med gang, bod og 3 soverom. BRA-i: 60 kvm, TBA: 8 kvm.

Kjeller med vaskerom og gang. BRA-i: 8 kvm.

Loftsetasje med lagerrom. BRA-i: 8 kvm.

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Boligen er oppført med grunnmur av lettklinkerblokker og siporexblokker. Etasjeskiller, bærende konstruksjoner av trekonstruksjoner og betong/stålkonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon av halvvalmtakskonstruksjon i trekonstruksjoner tekket med decraplater fra 1987. Boligen har entrédør med glassfelt og elektrisk kodelås fra ukjent årstall. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass 1985/1986. Vinduer i kjeller er fra ukjent årstall. Verandadører i 2.etasje og på soverom i 1.etasje med karmer av pvc plast og glassfelt fra 2011/2012. Overbygg over entrédør. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler.

Eiendommen er registrert i SEFRAK-registeret. SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge.  Alle bygninger fra før år 1900 ble registrert, foruten ruiner og en del andre kulturminner. Det at et hus er registrert i SEFRAK gir det ikke automatisk vernestatus, og legger heller ikke spesifikke restriksjoner på hva som kan gjøres med det. SEFRAK-registeret sier ikke noe om objektenes verneverdi. Ta kontakt med Asker kommune for evt. nærmere informasjon.

Utført av: Anticimex AS

Takstdato: 01.10.2025.

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Toalettrom (Ikke våtrom):

- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Rommet har behov for total fornying. Det ble observert tegn til råte under vindu og svikt i gulvoverflater/gulvbelegg.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:

- Konstruksjon: Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning i loft over inngangsparti kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. Sjablongmessig prisanslag gjelder kun for videre undersøkelser av skade.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Dusjnisje :

- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: - Alder tettesjikt - Alder avløpsrør - Alder vannrør - Løs baderomstapet - Svertesopp Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 48,6 %, temperatur 19,8 grader C og duggpunkt 8,8 grader C. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Kjøkken:

- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.

Øvrige rom:

- Helhetsvurdering: Innvendige flater bærer preg av alder/slitasje. Overflater må fornyes.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :

- Helhetsvurdering: Underetasjen har vegger under bakkenivå. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner, blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er observert symptomer på fukt. Risiko for følgeskader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser bør påregnes for å avdekke årsak-/omfang og eventuelle tiltak. Det er installert vannpumpe i grunn.

Innvendige trapper:

- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 1.etasje og 2.etasje :

- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i soverom 2.etasje. det er målt til ca. 26 mm. Største målte avvik er målt i stue. Avviket er målt til 16 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):

- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Elektrisk anlegg:

- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, anbefales det på et generelt grunnlag at dette gjennomføres. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vinduer som er av eldre dato har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

- Dører: Entrédør og kjellerdør er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak:

- Konstruksjon: Fuktskjolder observert på innvendig side på loft over inngangsparti. Kan indikere utett yttertaktekking. Tiltak for å stoppe fukt/lekkasje inn i konstruksjonen bør påregnes.

- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er ikke observert tegn på lekkasjer eller skader på hovedtak. Det anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder.

- Skorsteiner over tak: Murpuss på skorstein har synlige slitasje. Tiltak anbefales.

Balkonger, terrasser, veranda etc:

- Helhetsvurdering: Bygningsdelen er vurdert til å ha en alder som tilsier at det er begrenset/usikker restlevetid. Vedlikeholdsplanlegging er derfor i tiden. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Tettesjiktet bør holdes under oppsikt.

Grunnmur, fundamenter:

- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Drenering:

- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.

- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

Frittstående byggverk - Garasje :

- Helhetsvurdering: Garasje. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig. TG2 settes for å belyse risiko.

Frittstående byggverk - Redskapsbod:

- Helhetsvurdering: Redskapsbod. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak.

Frittstående byggverk - Garasje :

- Helhetsvurdering: Synlige vesentlige feil og skader ikke påvist. Bygningselementet er fra ukjent byggeår. Ytterkledning bærer preg av slitasje og elde. TG2 settes for å belyse risiko.

Eiendommen har selveiertomt på 2.143 kvm. Tomt opparbeidet med diverse beplantning, prydbusker, plenområder og gruslagte adkomstveier.

Det bemerkes at tomten har noen uklare eiendomsgrenser. Dette vises både på grunnkart og matrikkelkart som ligger i salgsoppgaven.

Areal: 2 143 kvm, Eierform: Eiet tomt.

Se kartutsnitt i annonsen. Det vil bli godt skiltet med Frem visningsskilt ved annonsert fellesvisning.

Parkering i gårdsplassen. Eiendommen har i tillegg 2 frittstående garasjer.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det kreves signert egenerklæring om konsesjonsfrihet da tomtearealet overskrider 2 mål.

Offentlig vei via privat stikkvei. Tilknyttet offentlig avløp. Tilknyttet Tofte og Filtvet private vannverk.

Selger ble fakturert kr. 9.754,- i kommunale avgifter i 2023. Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom feiing, renovasjon og avløp. Avløp vil variere etter forbruk.

I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til Tofte og Filtvet private vannverk, strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett osv. samt vedlikehold.

Eiendommen er regulert til boligformål. Reguleringsplan for Brinkeli sør-vest, vedtatt 30.03.1982, gjelder for eiendommen.

Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger ikke i kommunens arkiver for denne eiendommen, og dette antas å ha med byggeår. Av eiendommens matrikkelrapport fremkommer det imidlertid at bygningen har status: Tatt i bruk.

Det foreligger ingen byggetegninger for bolighuset eller andre bygninger på denne eiendommen i kommunens arkiver.

Følgende heftelse er tinglyst og vil påhvile eiendommens grunnboksblad videre:

Erklæring/avtale (tinglyst 10.04.1961):

Visse vilkår for å legge vann og kloakkledning under bygdeveg.

Vegvesenets betingelser vedtatt

Overført fra: 3203-336/771

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

Eiendommen har ikke noe tinglyst veirett på eiendommen gnr 336 bnr 1 i Asker kommune.

En utbygger har søkt Asker kommune og å utvilke boliger på en av naboeiendommene. Konferer megler.

4 250 000,- (Prisantydning) Omkostninger 106 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 250 000,-)) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 240,- (Pantattest kjøper) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 127 480,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 4 377 480,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 024 065 per 31.12.2022.

Formuesverdi som sekundærbolig kr 3 891 445 per 31.12.2022.

Avklares i forbindelse med budgivning.

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.

Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-.

Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis..

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Tony-Andre Aspegren Dahl

Mob: 95 40 90 61

E-post: tony@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Nordre Sætrevei 4, 3476 Sætre

Tlf: 32 79 28 80

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.