Østre Strandvei 39

Enebolig bestående av følgende:

1.etasje med entre, toalettrom, spiseplass, kjøkken, spisestue, kontor og stue.

2.etasje med gang, bad, bod og 3 soverom.

Kjeller med gang, innredet rom , hobbyrom og vaskerom.

Utgang fra entré til delvis takoverbygget terrasse på ca. 60 m2. Platting på ca. 15 m2. Frittstående anneks med gulvareal på ca. 20 m2.

- Sentralt beliggende på Tofte m gangavstand til butikker og offentlig kommunikasjon.

- Her kan man flytte rett inn.

- Nytt rør i rør vannsystem i forbindelse med oppussing av vaskerom

- Senket gulv i kjeller og støpt nytt gulv med varmekabler.

- Nytt EL opplegg i 2016/2017

- Stor terrasse som er delvis overbygget, dette er stedet for sene sommerkvelder.

Meget pen enebolig som er vesentlig påkostet og oppgradert i senere tid. Boligen er etterisolert og det ble skiftet utvendig kledning i 2008. Nytt lekkert kjøkken fra samme år. Badet i 2 etasje ble pusset opp i 2004. Nytt vannrør inn, huset er malt utvendig, tillegg er stort sett alle overflater i alle beboelsesrom byttet eller overflatebehandlet de siste årene. Nytt vannrør inn til huset samt rør i rør vannsystem også opp til kjøkken. Boligen fremstår som lys og tiltalende. Det er installert kabel-tv og bredbånd. Sikringsskap med automatsikringer.

Peis med innsats i stuen. ( montert i 2006) Varme i gulver i entré/trappehall, wc, kjøkken, spisestue, kontor og bad/wc. Forøvrig elektrisk oppvarming.

Boligen ligger med gangavstand til Tofte sentrum, Tofte barneskole og Hurum ungdomsskole. Det er også barnehage i nærheten. Tofte sentrum har et bredt servicetilbud, med blant annet legekontor, apotek, matbutikker, vinmonopol, spisesteder og klesbutikker. Tofte er et koselig tettsted langs

Oslofjorden med flere strender og båthavner.

Enebolig Selveier, oppført i 1937, modernisert i 2008

Primærrom: 191 kvm, Bruksareal: 214 kvm, BRA-i: 194 kvm , BRA-e: 20 kvm , TBA: 75 kvm

1.Etasje: 78 kvm BRA-i

2.Etasje: 62 kvm BRA-i

Kjeller: 54 kvm BRA-i

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Enebolig over 2.etasjer samt kjeller. Gulv på grunn av betong. Bærende konstruksjoner, etasjeskiller av betongkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Takkonstruksjon av trekonstruksjoner i saltaksform tekket med takstein. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning. Boligen

har entrédør med glassfelt fra 2022. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 2009 og ukjent årstall. Kjellerdør med karmer av tre fra ukjent årstall. Overbygg over entrédør. Takvindu med karmer av tre, og to-lags glass fra ukjent årstall.

Utført av: Anticimex AS ved bygningssakskyndig Amund Kjeldsaas

Befaringsdato: 04.06.2025

Rapportdato: 11.06.2025

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Våtrom - Bad 2.etasje :

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør under dusjkabinett er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent. TG2 settes for å belyse risiko.

Kjøkken:

- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader.

Toalettrom (Ikke våtrom):

- Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Øvrige rom:

- Overflater himling: Det er sprekk i papp/strie ved stue. Det er strietak/duk over paneltak. Overflater bør fornyes.

- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :

- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er i tillegg observert symptomer på fukt. Ytterligere undersøkelser bør påregnes for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak.

Loft - uinnredet / råloft:

- Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak. Det ble ikke målt forhøyede verdier på befaringstidspunktet. Bør holdes under oppsikt.

Innvendige trapper:

- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen vurderes som bratt til kjeller. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 1.etasje, 2.etasje og kjeller :

- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i hobbyrom. Avviket er målt til 35 mm. Største målte avvik er målt i stue. Avviket er målt til 16 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Elektrisk anlegg:

- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, anbefales det på et generelt grunnlag at dette gjennomføres. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vinduer som er av eldre dato, det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

- Takvinduer: Takvinduer er erfaringsmessig å betrakte som risikoutsatt knyttet til inndriv av vann/kondens med påfølgende skader. Bør holdes under oppsikt.

- Dører: Ytterdør i kjeller er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak:

- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

- Skorsteiner over tak: Skorsteinen har synlige slitasjesymptomer. Bør holdes under oppsikt.

Balkonger, terrasser, veranda etc:

- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggeteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Drenering:

- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.

- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden og opplysninger om alderen til dreneringen.

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Boligen kan leies ut, men er ikke spesielt tilpasset dette. Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Selger har ikke utført radonmåling av utleieenheten, slik at ved videre utleie blir det kjøpers ansvar å få utført slik måling samt gjennomføre eventuelt  nødvendige utbedringstiltak.

Pent opparbeidet selveiertomt på 1169 kvm. Gruset innkjørsel og gårdsplass. Tomten ligger sentralt på Tofte men allikevel  skjermet for innsyn.

Areal: 1 169 kvm, Eierform: Eiet tomt

Fra Drammen/Oslo: Følg skilt til Røyken og E-134 mot Drøbak. Ta mot Tofte i rundkjøring rett før Oslofjordtunnelen. Følg hovedveien et stykke utover langs Oslofjorden, gjennom Filtvet sentrum, og forbi Filtvet kirke og Filtvet skole. Følg veien videre utover mot Tofte, når man passer innkjøringen til Hurum ungdomsskole på høyere side ligger eiendommen opp neste stikkvei på høyere side. Det vil bli skiltet med Frem eiendomsmegling skilt på fellesvisning.

Godt med parkering i egen gårdsplass

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Offentlig avløp. Privat vannverk ( Filtvet vannverk) , offentlig vei, via privat stikkvei.

Det ble fakturert ca.kr 10 849,- i kommunale avgifter i 2024. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget forbruk. (Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, avløp, feiing og renovasjon). Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.

Det må påregnes kostnader til strøm, oppvarming, forsikring samt vedlikehold. Kostnadene varierer ut i fra forbruk.

Området er uregulert, men eiendommen er avsatt til boligbebyggelse nåværende i henhold til kommuneplan.

Det foreligger ferdigattest for denne boligen, datert 12.mai 1938. At slik attest foreligger, gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er bygge meldt/godkjent.

Følgende heftelser er tinglyst og vil påhvile eiendommens grunnbokblad videre:

1921/990246-1/90  Bestemmelse om gjerde  

 20.12.1921 

 

1990/405066-1/90  Jordskifte  

 29.05.1990

Nedre Buskerud Jordskifterett i sak 24/79

Gjelder denne registerenheten med flere

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

Boligen og uthuset er i kommunens papirer merket med "SEFRAK-registrert. Det at et bygg er registrert i SEFRAK betyr ikke nødvendigvis at bygget er verneverdig. På samme vis kan et bygg være verneverdig uten å være registrert i SEFRAK. Det er ingen formelle restriksjoner som gjelder eiere av registrerte bygninger. Det vil si at dersom du bor i en bolig som er SEFRAK-registrert, vil ikke dette nødvendigvis bety at det har noe betydning for deg og eventuelle byggeprosjekter du vil igangsette.

4 350 000,- (Prisantydning) Omkostninger 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 108 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 350 000,-)) 240,- (Pantattest kjøper) 19 900,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 129 980,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 4 479 980,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 366 296 per 31.12.23 Formuesverdi som sekundærbolig kr 5 456 182 per 31.12.23

Avklares i forbindelse med budgivning

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet boligselgerforsikring og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Trygg. Boligkjøperpakken inneholder i tillegg til selve Boligkjøperforsikringen, innboforsikring, dobbel renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring for hus og hytte.

Boligkjøperpakken må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til kjøpesummen. Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Preben von Malchus

Mobb: 99 54 77 00

E-post: preben@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

TF: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.