Gråspurvveien 20

Enebolig over 2 etasjer bestående av følgende:

1.etasje med kjøkken, stue/spisestue, bad og soverom.

Underetasje med entre/vindfang, gang, bad, kontor, kjølerom, vaskerom, bod og 2 soverom.

Loft for lagring.

I tillegg har boligen en garasje og en utebod.

Koselig opparbeidet uteområde med gode solforhold.

Utgang fra stue til terrasse på 33 kvm, og veranda på 13 kvm.

God plass til parkering rett utenfor i gårdsplassen, i tillegg til at eiendommen disponerer en halvpart av dobbelgarasje.

Boligen er godt vedlikeholdt og holder en god standard ut i fra boligens alder.

Stor og luftig stue med god plass til møblering etter eget ønske.

Kjøkkenet har rikelig med skap- og benkeplass, og plass til liten spisegruppe. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate med vaskekum. Benkeskapsbelysning og stikkontakt over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Frittstående kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. Laminat på gulv, malte veggflater og takplater i himling.

Boligen har totalt 2 bad. Badet i underetasjen er fra 2019. Flislagt gulv med varme, våtromsplater på vegger og mdf-panelbord i himling med downlights. Innredning bestående av vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant. Speilskap med overlys og stikkontakt ved servant. Vegghengt møblement ved speil. Dusjkabinett og gulvstående toalett.

Badet i 1.etasje har fliser på gulv med varme, fliser på vegger og panelbord i himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant. Speilskap med overlys. Dusjkabinett og gulvstående toalett. Badet ble oppgradert i 2010.

Praktisk med adskilt vaskerom. Delvis oppgradert i 2020.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Varmepumpe montert i stue.

Eiendommen ligger i et etablert boligområde ca. 2 km. øst for Tofte sentrum. Kort gangavstand til barnehage.

Tofte er et koselig tettsted langs Oslofjorden med flere strender og båthavner. Flotte tur- og friluftsområder i nærmiljøet, både langs kysten med bade- og fiskeplasser, og i skog og mark med flotte turterreng sommer som vinter. På vinterstid er det flere oppkjørte skiløyper i området. Nyrenoverte Tofte barneskole ligger i sentrum, det gjør også Hurum ungdomsskole. Det er flere barnehager i nærheten. Tofte sentrum har et bredt servicetilbud, med blant annet legekontor, apotek, treningssenter, nytt og flott idrettsanlegg med kunstgressbane, matbutikker, vinmonopol, spisesteder og klesbutikker.

Enebolig selveier, oppført i 1979, modernisert sist i 2020.

Boligen har et totalt bruksareal på 166 kvm. Internt bruksareal (BRA-i) er på 152 kvm. Eksternt bruksareal (BRA-e) er på 14 kvm. Terrasse- og balkongareal (TBA) er på 46 kvm.

1. etasje med stue/spisestue, kjøkken, bad, soverom og garasje: BRA-i: 82 kvm, BRA-e:14 kvm, TBA: 46 kvm.

2. etasje med entré, gang, 2 soverom, kontor, bod, kjølerom, vaskerom og bad: BRA-i: 70 kvm.

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Enebolig over to etasjer. Gulv på grunn av betong. Bærende konstruksjoner, etasjeskiller av trekonstruksjoner og lettklinkerblokker. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning. Underetasje med malt murpuss. Takkonstruksjon av trekonstruksjoner i saltaksform tekket med takshingel. (Ikke besiktiget). Boligen har entrédør med sidefelt fra byggeår. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår samt 3 nye vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 2024. Terrassedører med karmer av tre og 2-lags glass fra 2018. For ytterligere teknisk beskrivelse se tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Utført av: Anticimex AS

Takstdato: 13.03.2025.

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 2.etasje :

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.

- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.

Våtrom - Bad 1.etasje :

- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende .

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater.

- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.

Våtrom - Vaskerom fra ukjent årstall med oppgraderinger i 2020. Malte veggflater og gulvflater. Vegghengt utslagsvask med ett-greps armatur. :

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.

Kjøkken:

- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer preg av noe alder/slitasje innvendig i skap. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Øvrige rom:

- Overflater himling: Himlingsflater i stue bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Overflater gulv: Enkelte gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :

- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Innvendige trapper:

- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):

- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber fra byggeår er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør fra byggeår er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Radon:

- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Elektrisk anlegg:

- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, anbefales det på et generelt grunnlag at dette gjennomføres.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vinduer fra byggeår er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

- Dører: Ytterdører er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Utvendige trapper:

- Helhetsvurdering: Trapp bærer preg av slitasje og elde.

Grunnmur, fundamenter:

- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur ved utvendig bod. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Drenering:

- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.

- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.

- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

Forstøtningsmurer:

- Forstøtningsmurer: Det mangler rekkverk. Tiltak må påregnes.

Stikkledninger og tanker:

- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Frittstående byggverk:

- Helhetsvurdering: Synlige vesentlige feil og skader ikke påvist. Bygningselementet er fra husets opprinnelig byggeår. TG2 settes for å belyse risiko.

Eiendommen har selveiertomt på 457,5 kvm opparbeidet med diverse beplantning, prydbusker, plenområder og gruslagt gårdsplass.

Areal: 457 kvm, Eierform: Eiet tomt.

Fra Oslo: Følg E18 og ta av til Asker, kjør videre mot Heggedal og følg deretter skilting mot Drøbak (E134). Ta av i rundkjøring mot Storsand/Tofte. Alternativt fra Oslo: Følg E18/E6 forbi Tusenfryd og ta mot Drammen rett etter Nordbytunnelen. Følg veien videre mot Drammen og ta igjennom Oslofjordtunnelen. Ta så mot Tofte i første rundkjøring. Fra Drammen: Følg skilting mot Drøbak og ta til Storsand/Tofte. Felles: Følg hovedveien videre utover gjennom Filtvet og mot Tofte, ta av inn Fuglebakk til venstre rett etter blått Tofte-skilt. Kjør til toppen og ta til høyre. Kjør så ca. 100 meter, før Gråspurvveien går inn til høyre. Boligen ligger nå på venstre side etter ca. 50 meter.

Gruslagt gårdsplass med plass til parkering. I tillegg disponerer boligen en halvpart av dobbelgarasje.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Ankomst fra offentlig vei. Tilknyttet offentlig avløp. Tilknyttet Tofte og Filtvet private vannverk.

Selger ble fakturert kr. 10.816,- i kommunale avgifter i 2024. Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom feiing, renovasjon og avløp. Avløp vil variere etter forbruk.

I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett, vannverk osv. samt vedlikehold.

Eiendommen er regulert til boligformål. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for Røedfeltet, vedtatt den 13.11.1975, gjelder for eiendommen.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for denne boligen, datert 11.05.1979. At slik tillatelse foreligger, gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. På bygg som er oppført tidligere enn 1998, skal det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015.

Følgende heftelse er tinglyst og vil påhvile eiendommens grunnboksblad videre:

Bestemmelse om vann/kloakkledning (tinglyst 21.11.1977):

Bestemmelse om veg

Div. ledninger

Med flere bestemmelser

Denne eiendommen disponerer halvparten av garasjen som står på gnr 338 bnr 213. Hjemmel til denne halvparten står fortsatt på en tidligere eier ( fra starten av 2000-tallet.) Megler jobber med å rydde opp i dette, Konferer megler.

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

4 200 000,- (Prisantydning) Omkostninger 105 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 200 000,-)) 260,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 126 250,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 4 326 250,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 134 180 per 31.12.2023.

Formuesverdi som sekundærbolig kr 4 536 719 per 31.12.2023.

Avklares i forbindelse med budgivning.

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter E.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet boligselgerforsikring og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder i tillegg til selve Boligkjøperforsikringen, innboforsikring, dobbel renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring for hus og hytte.

Boligkjøperpakken må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til kjøpesummen. Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Tony-Andre Aspegren Dahl

Mob: 95 40 90 61

E-post: tony@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Nordre Sætrevei 4, 3476 Sætre

Tlf: 32 79 28 80

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.