Eikaveien 1

Enebolig bestående av:

1.etasje med entré, toalettrom, gang, kontor/soverom, stue, spisestue, kjøkken og bod/vaskerom.

2.etasje med gang, 3 soverom og bad.

Kjeller med gang og 2 boder.

Fra stuen er det utgang til terrasse på 25 kvm.

Garasje i tilknytning til boligen, samt frittstående dobbelgarasje.

Eldre enebolig med behov for modernisering. Boligen har et stort potensiale!

Romslig kjøkken med innredning av slette fronter, og benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap. Vegghengt ventilator. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.

Enkelt bad med gulvflate belagt med gulvbelegg. Flislagte og malte veggflater. Malte himlingsflater. Badet er innredet med dusjkabinett med dusjarmatur, samt vegghengt servantinnredning med dører. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes. Separat toalettrom i tilknytning til gangen.

For ytterligere beskrivelse av boligens standard og tilstand, se tilstandsrapporten som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Varmepumpe montert i stue.

Boligen ligger fint til helt ytterst på Tofte med nærhet til både fjorden og marka. Her har du flotte turområder og badeplasser rett i nærheten.

Eiendommen ligger ca. 2 km fra Tofte sentrum. Her finner du et godt og variert servicetilbud, med blant annet legekontor, apotek, treningssenter, flott idrettsanlegg med kunstgressbane og flerbrukshall, matbutikker, vinmonopol, blomsterbutikk, spisesteder og klesbutikker.

Tofte barneskole og Hurum ungdomsskole ligger ved sentrum. Det er også flere barnehager i nærheten. Kort avstand til bussholdeplass med bussforbindelse til Oslo og Drammen.

Enebolig selveier, oppført i 1920.

Boligen har et totalt bruksareal på 237 kvm. Internt bruksareal (BRA-i) er på 182 kvm. Eksternt bruksareal (BRA-e) er på 55 kvm. Terrasse- og balkongareal (TBA) er på 35 kvm.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 56 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 54 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De

delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

1.etasje (BRA-i: 87 kvm, TBA: 35 kvm): entré, toalettrom, gang, kontor/soverom, stue, spisestue, kjøkken og bod/vaskerom.

2.etasje (BRA-i: 54 kvm): gang, bad og 3 soverom.

Kjeller (BRA-i: 41 kvm, BRA-e: 16 kvm): boder, gang og garasje.

Garasje og redskapsbod: 39 kvm BRA-e.

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Boligen er oppført med grunnmur av naturstein og betongkonstruksjoner. Støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner, etasjeskiller av trekonstruksjoner og betongkonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon av trekonstruksjoner i saltaksform tekket med takplater. Boligen har entrédør med glassfelt fra ukjent årstall. Terrassedør med karmer av tre og 2-lags glass fra 2011 Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 2021, 2017 og fra ukjent årstall. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler.

Eiendommen er registrert i SEFRAK-registeret. SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Alle bygninger fra før år 1900 ble registrert, foruten ruiner og en del andre kulturminner. Det at et hus er registrert i SEFRAK gir det ikke automatisk vernestatus, og legger heller ikke spesifikke restriksjoner på hva som kan gjøres med det. SEFRAK-registeret sier ikke noe om objektenes verneverdi. Ta kontakt med Asker kommune for evt. nærmere informasjon.

Utført av: Anticimex AS.

Takstdato: 06.01.2026.

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Øvrige rom:

- Overflater himling: Fuktskade påvist i himling på kontor 1.etasje. Plater må skiftes ut og undersøkes nærmere.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):

- Skorsteiner inne i boligen: Innkledd teglsteinspipe. Alle fire sider skal kunne inspiseres. Konstruksjonen må åpnes slik at alle fire sider blir synliggjort.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad :

- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Ventilasjonen vurderes til ikke å være tilstrekkelig. Forholdet kan føre til økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak må påregnes. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Fornying av slukmansjett og klemring bør påregnes. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 39,6 %, temperatur 16,8 grader C og duggpunkt 3,1 grader C. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Kjøkken:

- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.

Øvrige rom:

- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - uinnredet / råloft:

- Helhetsvurdering: Kaldtloftets tilstand sett i sammenheng med alder på yttertaket tilsier at oppfølging med jevnlig ettersyn er nødvendig slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

Etasjeskiller - 1.etasje, 2.etasje og kjeller :

- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i soverom/loftsetasjen. Avviket er målt til 20 mm. Største målte avvik er målt i stue. Avviket er målt til 18 mm. Største målte avvik er målt i kjeller. Avviket er målt til 25 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):

- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:

- Fasader ink. kledning: Overflatebehandlingen bærer preg av alder/slitasje. Overflatebehandling må påregnes. Det er usikkert om panelet er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres. Det er ukjent om det er musesperre bak trekledning. Ytterligere undersøkelser anbefales for å etablere musesperre der dette eventuelt mangler. Vindskier og dekkbord bærer preg av høy slitasjegrad. Utskiftninger må påregnes. På grunn av snøforholdene er større deler av utvendige fasader/ kledninger på boligen ikke forsvarlig inspisert.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vinduer som er av eldre dato har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

- Dører: Kjellerdør og dører til garasje bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden redusert/usikker. Bør undersøkes nærmere

Yttertak:

- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

Utvendige trapper:

- Helhetsvurdering: Rekkverkets tilstand og/eller utforming vurderes å ha behov for utbedringer med tanke på sikkerheten. Rekkverk må utbedres. Overflatebehandlingen er slitt og må fornyes.

Grunnmur, fundamenter:

- Grunnmur: Det registreres sprekker på grunnmur ved terrasse ( mot garasje). Setninger kan ikke utelukkes. Det er ikke kjent om forholdet er under utvikling eller om situasjonen er stabilisert. Ytterligere undersøkelser og tiltak anbefales.

Drenering:

- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.

- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.

- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

Forstøtningsmurer:

- Forstøtningsmurer: Sprekker og riss. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Stikkledninger og tanker:

- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Frittstående byggverk:

- Frittstående byggverk: Utvendig overflate bærer preg av slitasje og elde. Overflatebehandling bør påregnes.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Kjeller :

- Overflater vegger: Fuktskjolder/-merker observert på vegger. Tiltak for å stoppe fukt må påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser bør påregnes for å fastlegge eventuelle tiltak.

- Overflater gulv: Det ble registrert symptomer på fuktproblematikk på gulvoverflate. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, og det ble registrert forhøyede verdier. Skjulte eller bakenforliggende skader kan være oppstått. Eksakt årsak er ukjent, men det vurderes til å ha sammenheng med drenering. Tiltak må påregnes.

- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er i tillegg observert skader/symptomer på skader. Ytterligere undersøkelser bør påregnes for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak.

Krypekjeller:

- Helhetsvurdering: Det ble ikke påvist symptomer på skader. Erfaringsmessig er krypekjellere en risikokonstruksjon knyttet til fukt og skader. Regelmessig ettersyn anbefales for å avdekke eventuelle skader/fuktproblematikk. TG2 settes for å belyse skaderisiko.

Toalettrom (Ikke våtrom):

- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på grunn av rommets alder med tanke på tettesjikt, røropplegg samt andre installasjoner. Det ble ikke observert synlige feil eller skader på befaringstidspunktet. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Loft - innredet:

- Overflater himling/undertak: Det er registrert riss/sprekker ved taklist/himling rundt pipe. Omfanget tilsier skader utover det kosmetiske avviket. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes.

- Overflater gulv: Det er registrert moderate tegn på knirk i gulvet, uten at tiltak vurderes til å være nødvendig.

Frittstående byggverk:

- Frittstående byggverk: Redskapsbod bærer preg av slitasje og elde. Overflatebehandling må påregnes. Bør holdes under oppsikt.

Eiendommen har selveiertomt på 1021,8 kvm opparbeidet med diverse beplantning, prydbusker og plenområder. Romslig gruslagt gårdsplass med god plass til parkering, i tillegg til dobbelgarasje og garasje i tilknytning til boligen. Frittstående redskapsboder på tomten står utenfor eiendommens grenser.

Areal: 1 021 kvm, Eierform: Eiet tomt.

Se kartutsnitt i annonsen. Det vil bli godt skiltet med Frem visningsskilt ved annonsert fellesvisning.

Parkering på egen tomt. Frittstående dobbelgarasje, i tillegg til garasje i tilknytning til boligen.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Ankomst fra privat vei. Tilknyttet offentlig avløp. Tilknyttet Tofte og Filtvet private vannverk.

Det ble fakturert ca. kr. 12.121,- i kommunale avgifter i 2024. Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom feiing, renovasjon og avløp. (Avløp vil variere etter forbruk). Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.

I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til vedlikehold og brøyting av privat vei, Tofte og Filtvet private vannverk, strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett osv. samt vedlikehold.

Det foreligger ikke reguleringsplan for eiendommen. I hht. kommuneplanen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse. Kommuneplan for Asker 2023-2035, vedtatt 13.06.2023, gjelder for eiendommen.

Det foreligger planer om videre utvikling av området nede ved fjorden.

Midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest og bygningstegninger foreligger ikke i kommunens arkiver for denne eiendommen, og dette antas å ha med byggeår. Av eiendommens matrikkelrapport fremkommer det imidlertid at bygningen har status: Tatt i bruk.

For garasjen foreligger det ferdigattest, datert 03.12.2015.

Det er ingen tinglyste heftelser/servitutter på denne eiendom.

Megler gjør særlig oppmerksom på at boligen som selges er et dødsbo. Selger har ikke selv bebodd boligen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om dens beskaffenhet og har følgelig i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på boligen som ikke er spesifikt opplyst. Interessenter oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

3 500 000,- (Prisantydning) Omkostninger 297,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) 87 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 500 000,-)) -------------------------------------------------------- 108 787,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 3 608 787,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 964 210 per 31.12.2024.

Formuesverdi som sekundærbolig kr 3 856 841 per 31.12.2024.

Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.

Avklares i forbindelse med budgivning.

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.

Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-.

Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Megler gjør særlig oppmerksom på at boligen som selges er et dødsbo. Selger har ikke selv bebodd boligen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om dens beskaffenhet og har følgelig i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Victoria Nilsen

Mob: 90 99 98 37

E-post: victoria@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Nordre Sætrevei 4, 3476 Sætre

Tlf: 32 79 28 80

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.