Torsrudstubben 15

1. etasje: Entré, toalettrom, gang, stue/spisestue, kjøkken, arbeidsrom, vaskerom, bad og to soverom.

Underetasje: Trappegang, stue, gang, bad, to soverom, tre boder, sluse og garasje.

Her får du en stor og flott familiebolig med 2 bad (totalt 3 wc), 4 soverom (mulighet for 5), 2 stuer og rikelig med garderobe- og bodplass. Alle nødvendige funksjoner på ett plan: Du kan fint bo på hovedplanet og bruke underetasjen til kun lagringsplass og gjester, eller ungdommene kan ha sin egen avdeling med stue, 2 soverom og bad.

Boligen ble vesentlig oppgradert i 2013. Det er også gjort påkostninger og oppussing etterpå, og boligen fremstår som meget velholdt og moderne.

Kjøkken:

Moderne kjøkkeninnredning fra 2013 med glatte fronter. Innredningen er praktisk med masse skuffer og kjøkkenøy med sitteplasser. Benkeplater med laminert overflate. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, induksjonsplatetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stort kjøleskap og vinskap. Vegghengt ventilator. Alle hvitevarer er fra 2014 - av kvalitetsmerket Miele. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.

Bad 1. etasje:

Badet ble pusset opp i 2013. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Det ble lagt nye fliser på gulvet (60x60 flis på flis) i 2023. Malte himlinger med downlights. Dobbel servant. Speil med overlys og stikkontakter, samt dusjnisje med glassdør. Vegghengt toalett.

WC 1. etasje:

Gjestetoalett med vegghengt wc og servant med innredning. Speil med lys. Fliser på vegg. Fliser på gulv med gulvvarme.

Vaskerom 1. etasje:

Vaskerommet ble pusset opp i 2013. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malte flater i himling. Gulvstående servantinnredning. Opplegg for vaskemaskin. Nedfelt utslagsvask med vegghengt armatur. Egen utgang til inngangspartiet.

Bad underetasje:

Badet er antatt å være fra ca. 2000, men ble oppgradert med nytt badekar, dusjvegger og innredning med servant i 2016. I tillegg ble det lagt nye gulvfliser (flis på flis), og veggflisene ble malt. Det ble byttet baderomsvifte i 2026. Malt himling. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Badekar med vegghengt armatur og hånddusj. Vegghengt toalett.

Diverse:

* Huset ble vesentlig oppgradert i 2013, inkl. det elektriske anlegget.

* Alle vinduer, inngangsdør og balkongdører ble byttet i 2013 (unntatt 2 mindre vinduer i den ene gavlveggen og garasjevinduene, som er fra hhv. 2008 og byggeår)

* Inngangsparti og terrasse med rekkverk fra 2013

* Det ene soverommet i 1. etasje har 2 vinduer, og er stort nok til å deles i 2 mindre soverom

* Parkett på gulv fra 2013

* Begge peisovnene fra 2013

* Alle overflater i alle oppholdsrom (unntatt bad i underetasje) er pusset opp i 2013

* Vegger i oppholdsrom er malt på nytt i tidsriktige farger de senere år

* Ekstra isolasjon på kaldtloft i 2013

* Kjøkken fra 2013 med Miele hvitevarer fra 2014. Ytterligere påkostet med flere skap og mer benkeplass i 2017

* Downlights med dimmere i flere rom

* 2 bad med wc samt ekstra gjestetoalett

* Dusjnisje på badet i 1. etasje og badekar med dusjvegger på badet i underetasjen

* Strømsparende "Smart" varmtvannsbereder fra 2023

* Luft-til-luft varmepumpe i stue fra 2017 (service utført i 2025)

* Vedovn i begge etasjer fra 2013

* Garasje med direkte adkomst til underetasjen (via sluse). Portåpner med fjernkontroll.

Andre utbedringer/endringer eier har gjort gjennom årene:

* Utvidet det ene soverommet i 1. etasje så det ble dobbelt så stort

* Satt inn dør mellom kjøkken og arbeidsrom

* Satt opp vegg med dør i 1. etasje (stue) rundt trappeløp ned til underetasje

* Byttet til nye downlights i stue og trappegang i 1. etasje 2025-2026

* Alle vegger i stuer, kjøkken, trapperom, arbeidsrom, gangarealer, entré og soverom har blitt malt eller tapetsert

* Delt av trappegang og stue i underetasje med skillevegg med glassdør

* Satt inn dør mellom trappegang og gang i underetasje

* Lagt parkett i trapp ned til underetasje

* Ny baderomsvifte på bad i underetasje 2026

Det er hovedsakelig varmepumpa i stue som varmer opp oppholdsrommene i 1. etasje. Det er vedovn i begge stuene. Videre er det varmekabler på vaskerom, bad, vindfang og, wc i 1. etasje, samt på begge soverom, stue, trappegang, bad og gang i underetasjen. I tillegg brukes ved behov termostatstyrte panelovner på begge soverom og kjøkken i 1. etasje, samt i stua i underetasjen. Elementpipe fra byggeår.

Boligen har en fin og solrik beliggenhet på en liten høyde i øvre del av Torsrudfeltet. Torsrudstubben er en rolig blindvei og området foran boligen er et friområde med lekeplass. Det er trygge gangveier til Spikkestad barneskole og ungdomsskole, samt til sentrum og togstasjon. Alt dette ligger ca. 2 km unna.

Spikkestad har en meget aktiv idrettsforening, ROS IF, som kan tilby forskjellige fritidsaktiviteter til både barn og voksne. Ved Spikkestad ungdomsskole finner du ROS arena med flerbrukshall og idrettsanlegg med kunstgressbane mv.

Ellers er Spikkestad kjent for sine flotte skispor innover i Kjekstadmarka. Togforbindelse til Asker/Oslo og bussforbindelse til Drammen. Spikkestad sentrum kan tilby 2 store matbutikker (REMA1000 og Kiwi), apotek, legesenter og tannlege mv. Det er få minutters kjøring til Kjekstad Golfklubb og Lahellholmen med tur- og bademuligheter.

Røykenbadet ligger bare noe minutters kjøretur unna. Foruten ordinær svømmehall med stupetårn og sklie, tilbyr anlegget treningssenter, klatrevegg, frisør, lege, tannlege osv.

Videre er det få minutters kjøring til Engersand og Hyggen med flotte bademuligheter. Det er ca. 15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutters kjøring til Oslo. Buss fra hovedveien (Spikkestadveien) går i retning Røyken og Drammen. Toget fra Spikkestad går i retning Asker/Oslo.

Bruksareal: 229 kvm, BRA-i: 229 kvm, TBA: 42 kvm

1. etasje: 119 kvm BRA-i: Entré, toalettrom, gang, bad, vaskerom, stue, spisestue, kjøkken, kontor og to soverom

U. etasje: 110 kvm BRA-i: Trappegang, tv-stue, gang, bad, to soverom, sluse, tre boder og garasje.

Balkong utenfor soverommet er oppmålt til 5 kvm (TBA).

Terrasse ved inngangspartiet/utenfor stue er oppmålt til 37 kvm (TBA).

Garasje er innlemmet i boligen med innvendig tilkomst og arealet er derfor medregnet i bruksarealet som BRA-i. Takstmann gjør oppmerksom på at vurderingen baserer seg på skjønnsvurdering vedrørende dagens situasjon. Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

BRA: Summen av bruksareal for hele boligen

BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)

BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)

TBA: Areal for terrasser og balkonger

Enebolig oppført i 1984. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdører med karmer av tre. To-fløyet terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom ventiler og spalter i vinduskarmer.

Utført av: Anticimex AS ved Nils-Magnus Graff Fosses

Befaringsdato: 02.03.2026

Rapportdato: 09.03.2026

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 35 stk.), tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 0 stk),  samt TGIU (Ikke Undersøkt). Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1.etasje :

- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i flis i dusjsonen. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt.

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke plassert ned mot gulv, men med en avstand fra gulvet på ca. 20 mm. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Foreslått tiltak er lokal utbedring, og andre tiltak som videre undersøkelser eventuelt viser at er nødvendig.

- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Våtrom - Bad underetasje :

- Helhetsvurdering: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse i nær fremtid. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for.

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Våtrom - Vaskerom :

- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekker i fliser over balkongdøren. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt.

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Kjøkken:

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Toalettrom:

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen. Det kan derfor ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuell lekkasje. Foreslått tiltak er at det gjøres lokal utbedring og kartlegging av utførelsen.

Tekniske anlegg:

- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Rom under terreng:

- Overflate vegg: Det ble registrert avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur i garasje og i bod i bakre del av garasjen. Selger opplyser at dette var påvist da hun kjøpte boligen. Det er utført arbeider med dreneringen i ettertid. Konsekvens er at forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i dreneringen eller avdamping/oppsug fra grunnen. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om "Drenering". Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Overflate gulv: Synlige deler av parkettgulvets overflatemateriale har stedvis merker, sår og riper. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Det ble registrert riss og sprekker i gulv i garasje. Årsak er ikke kjent. Det hefter usikkerhet om forholdet er stabilisert eller fortsatt er under negativ utvikling. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov eller fortsatt negativ utvikling.

- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder og viser ingen utslag. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring, eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Loft - uinnredet / kaldt loft:

- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging og fuktmerker observeres rundt pipegjennomføring, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 12 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Konsekvens er at det er ukjent om forholdet fortsatt er i utvikling, og eksakt hva som er årsaken. Foreslått tiltak er at det iverksettes sanering (rengjøring og lignende tiltak) og videre overvåking, slik at lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene. Det er heller ikke etablert ventiler i gavlvegger. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne være redusert som følge av dette, selv om konstruksjonen ikke viser synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre fuktskader grunnet kondens, snøsmelting og lignende forhold. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolert lufteledning for avløpsrør. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for kondens på utsiden av røret, noe som kan føre til fuktskader. Det er ikke observert tegn til at forholdet har ført til slike skader på befaringsdagen. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. Etasje:

- Skjevhetsmåling: I stuen/spisestuen er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 24 mm. På soverom 3 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader:

- Overflatebehandling: Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten siden symptomene i hovedsak observeres på boligens skyggeside. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling og potensiell nedbrytning av materialet. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Synlige skjevheter eller deformasjoner: Synlige konstruksjonsmessige skjevheter observeres på konstruksjon over to-fløyet terrassedør og vinduer i stuen. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde på konstruksjonsfeil eller underdimensjonering. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. Foreslått tiltak er at en fagkyndig med spesialkompetanse bør kartlegge og vurdere forholdet, slik at årsak, omfang og eventuelle nødvendige tiltak blir avklart.

- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at forholdet reduserer konstruksjonens evne til uttørking, og kan over tid føre til fuktrelaterte skader, også i tilstøtende bygningsdeler. Forholdet bør ses i sammenheng med øvrige opplysninger om ytterkledningens tilstand. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Vindu under terrasse er utsatt for fukt og kondensvann fra utedelen til varmepumpen. Det ble registrert at kondensvannet som har fryst ved minusgrader tiner ved plussgrader og renne inn mot vinduet og tilliggende konstruksjoner. Konsekvens er økt risiko for inndriv av vann og fukt som kan skade både vindu og konstruksjoner. Det bør påregnes tiltak.

Yttertak:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

- Helhetsvurdering: Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser stedvis tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Terrasse / platting:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Grunnmur, fundament:

- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Drenering:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Stikkledninger og tanker:

- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten: Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU i tilstandsrapporten:

Våtrom - vaskerom:

- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer (i området ved utslagsvask). Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Yttervegger inkl. fasader:

- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Det er ikke utleiedel i boligen.

Eiet tomt på 616 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet gruset gårdsplass og biloppstillingsplass, plener og diverse busker og beplantning.

Fra Oslo: Følg E 18 og ta av til Asker. Kjør videre mot Heggedal og deretter følg skilting mot Spikkestad. Ta Brøholtveien til venstre og så Torsrudveien til venstre. Fra Drammen: Følg E 134 og skilting mot Spikkestad. Ta Bølstadveien til høyre og så Torsrudveien til venstre. Følg denne et stykke oppover og ta Torsrudstubben til høyre. Torsrudstubben er blindvei. Eiendommen ligger på høyre siden av veien, på en hjørnetomt. Det vil bli skiltet med Frem visningsskilt ved fellesvisninger

Det er parkeringsplass for 1 bil i garasje som er innlemmet i boligen. Det er direkte adkomst til underetasjen fra garasjen. Ellers er det biloppstillingsplasser på begge sider av huset.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Eiendommen ligger til offentlig vei. Stikkveien forbi huset er privat og eiendommene deler på kostnader til måking og vedlikehold. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Ledningskart og vegstatuskart ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Det ble fakturert kr. 18.092 i kommunale avgifter i 2025. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget forbruk. (Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, avløp, feiing og renovasjon). Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.

I tillegg til kommunale avgifter, må det regnes med kostnader til strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett osv. samt vedlikehold.

Eiers nåværende avtale på tv/internett fra Telefon: Bredbånd 500" ord. pris 1049,- pr. mnd. (Eier har hatt kampanjepris på 849,- pr. mnd. siste året), T-We, inkl. ViaPlay & Netflix: 598,- pr. mnd.

Eiers strømforbruk i 2025: 15.154 kWh. Eiendommen er bundet opp til Norgespris ut 2026.

Veiavgift privat avstikker: Kostnad for brøyting og strøing siste år ca. kr. 2000,- men kostnaden vil være avhengig av mengde snø og is. Vedlikeholdskostnader på veien kommer ved behov. Eier har ikke hatt kostnader på dette siden hun flyttet dit. Ellers er det frivillig medlemskap i Torsrud Vel.

Endelig vedtatt arealplan for Asker kommune, ikrafttredelse 13.06.2023

Delareal 616 kvm: Boligbebyggelse, Nåværende

Delareal 616 kvm: KPHensynsonenavnH350_3 Fare Brann-/eksplosjonsfare

Reguleringsplaner for Torsrudfeltet, eldre reguleringsplan ikrafttredelse 23.05.1985

Delareal: 616 kvm regulert til boligformål

Planopplysninger og plankart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for mer informasjon og for kopi av planbestemmelser.

Det foreligger brukstillatelse på boligen datert 19.06.1984. På bygg som er oppført tidligere enn 1998, vil det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest, men ikke at evt. ulovlig bygde tiltak blir lovlige.

Det foreligger ferdigattest på bruksendring av underetasjen, datert 05.03.2026.

På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm. Denne må overtas av kjøper, og er bindende ut 2026.

Erklæring/avtale, tinglyst 15.07.1983 vedr. div. ledninger. Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger med flere bestemmelser. Kopi av bestemmelsen ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

6 390 000,- (Prisantydning) Omkostninger 297,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 159 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 6 390 000,-)) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 181 037,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 6 571 037,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 656 897 per 31.12.24 Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 627 586 per 31.12.24

Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.

Avklares i forbindelse med budgivning

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter D. Kopi av energiattest datert 07.03.2026 kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Jannicke Skønberg

Mob: 91 78 99 28

E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.