Konvallveien 37

Enebolig over to plan, med hovedetasje og kjeller:

1. etasje med entre, gang, kjøkken, stue/spisestue, vaskerom 2 bad og 3 soverom. Kjeller med gang, tekniskrom, matbod, hobbyrom og 2 boder. Utvendig bod I tilknytning til boligen med gulvareal på ca. 6 kvm.

Nåværende eier har innredet noen av rommene i kjeller til blant annet stue, soverom, trimrom og wc men det er ikke søkt om bruksendring av disse rommene til rom for varig opphold.

Innholdsrik, lys og praktisk enebolig hvor alle rommene du trenger er på hovedplanet. Stuen har mange vindusflater og åpen himling og rommet er stort nok til flere soner og spisebord til mange gjester. Soveromsdelen har gang med mulighet for hyller og garderober, 2 bad, eget vaskerom og 3 soverom hvorav det ene har eget garderoberom. Denne delen av huset ble revet helt ned og bygge opp igjen i 2010.

Huset er jevnlig oppusset og oppgradert siden eier flyttet inn.

Kjøkken:

Kjøkken fra ca. 2001. Profilerte fronter og benkeplate av tre. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Gulvflater belagt med tregulv. Himlingsflater med malt trepanel. Malte veggflater. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.

Bad 1:

Bad fra 2010. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning med skuffer. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speilskap med overlys. Vegghengt møblement ved speil (dette skapet har en liten brannskade etter en rettetang som har ligget inntil), dusjnisje med glassdør og vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Badekar med vegghengt badekararmatur.

Bad 2:

Bad fra 2010. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning med skuffer. Ovenpåliggende dobbel servant med ett-greps armatur. Speilskap med overlys. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett.

Vaskerom:

Vaskerom fra 2010. Gulvflate belagt med gulvbelegg og belegg på veggene. Malte himlingsflater. Gulvstående servantinnredning med dør. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur.

Øvrige rom 1. etasje:

Gulvflater belagt med parkett. Gulvflater i entré belagt med laminat. Veggflater med malte flater, veggplater og malt trepanel. Malte himlingsflater. Slette innerdører. Naturlig ventilasjon via tilluftsventilering i vegg.

Rom i kjeller:

Gulvflater belagt med laminat og synlig betonggulv. Veggflater med veggplater og malt murpuss. Himlingsflater med malt trepanel og malte flater. Slette innerdører. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler i vegg.

Varmepumpe og peisovn i stue. Varmepumpe fra 2024 av typen Panasonic HZ Flagship 25. Varmekabler i gang ved soverom og på bad i 1. etasje.

Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet sentralt på Spikkestad. Den ligger solrikt og tilbaketrukket til i en rolig stikkvei. Det er trygg og kort gangavstand til skoler, barnehager, butikker, togstasjonen og Kjekstadmarka. Toget går i retning Asker/Oslo og har avgang 2 ganger i timen. Det er bussforbindelse i retning Drammen og Oslo.

ROS Arena og Spikkestad ungdomsskole ligger bare et lite steinkast fra boligen, og idrettslaget ROS har mange forskjellige aktiviteter for barn og unge. Videre nevnes at det også er kort kjøreavstand til både Kjekstad golfklubb med 18-hulls golfbane og Røykebadet med svømmehall, treningssenter, klatrevegg, kafe mv.

Er du glad i å gå tur, kan du bare gå rett innover i Bjønndalsåsen og videre til Hyggen, eller du kan gå over på andre siden av Spikkestadveien og inn mot skogen, og hele Kjekstadmarka ligger foran deg. Her er det flotte turmuligheter i marka både sommer- og vinterstid. Det er oppkjørte skiløyper på vinteren. På sommeren kan du jogge, gå turer eller sykle i de samme løypene. Ønsker man å trekke til sjøen, er for eksempel Hyggen og Lahellholmen fine alternativer.

Det er ca. 15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutters til Oslo med bil. Toget tar 52 minutter fra Spikkestad til Oslo S.

Bruksareal: 249 kvm, BRA-i: 243 kvm, BRA-e: 6 kvm , TBA: 59 kvm

1. etasje: 163 kvm BRA-i: Entré, gang, kjøkken, vaskerom, stue/spisestue, omkledningsrom, tre soverom og to bad.

Underetasje: 80 kvm BRA-i: Gang, tekniskrom, matbod, trimrom, hobbyrom og to boder.

Utvendig bod på 6 kvm BRA-e.

Terrasser på totalt 59 kvm TBA.

BRA: Summen av bruksareal for hele boligen

BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)

BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)

TBA: Areal for terrasser og balkonger

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Enebolig oppført i 1967. Soveromsfløyen inkludert begge badene og vaskerommet, samt spisedelen av kjøkken, ble revet og bygd opp på nytt i 2010 da det ble oppdaget råteskader ved kjøp. Halvparten av huset er derfor fra 2010. I stuen (gammel del) ble gamle vinduer, og 1 verandadør, byttet. Også vinduer i hall (gammel del), samt ytterdør ble byttet.

Boligen er oppført med grunnmur av betong og gulv mot grunn av betong. Boligen har krypkjeller. Bærende konstruksjoner, etasjeskiller av trekonstruksjoner og betongkonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon av trekonstruksjoner i saltaksform tekket med takstein og metallplater. Boligen har entrédør med karmer av tre og glassfelt. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 2009/2010 og 2023. Kjellervinduer med karmer av tre fra byggeår. Terrassedør med karmer av tre og 2-lags glass fra 2009. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Varmepumpe i stue. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler. Mekanisk avtrekk på våtrom.

Utført av: Anticimex AS, ved Amund Kjeldsaas

Befaringsdato: 12.01.2026

Rapportdato: 16.01.2026

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad ved gang :

- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.

- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Våtrom - Bad:

- Overflater himling: Det er observert merker på taklister. Ukjent årsak. Bør undersøkes nærmere.

- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. (TG2 )

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Kjøkken:

- Overflater gulv: Det er stedvis sprekker mellom gulvbord. Forholdet bør ses i sammenheng med bygningsdelens alder. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader.

Øvrige rom:

- Overflater himling: Det er omfattende sprekker i himling ved brannvegg/ peis. Overflater må fornyes og undersøkes nærmere for å avdekke skadeårsak.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :

- Overflater vegger: Det er observert saltutslag på vegger i bod.

- Overflater gulv: Det ble registrert symptomer på fuktproblematikk på gulvoverflate i boder. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, og det ble registrert forhøyede verdier. Skjulte eller bakenforliggende skader kan være oppstått. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak må påregnes.

- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Fuktindikatorinstrument viser utslag som innebærer at kjellervegg har fuktrisiko og forhøyede fuktverdier. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Krypekjeller:

- Innvendig inspeksjon: Krypkjelleren har symptomer som tyder på noe forhøyet fuktighet. Det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.

Loft - uinnredet / råloft:

- Overflater vegger/undertak: Isdannelse observert på undertak ved på ny del( 2010). Tiltak for å stoppe fukt/lekkasjer må påregnes. Årsaken kan være luftlekkasjer der dampsperre ikke er tett fra boligrom eller for dårlig lufting. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes dersom behov. Det er observert spor etter aktivitet av gnagere. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes. Fuktmerker observert på/ved pipe. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes dersom behov. Kan være fra tidligere lekkasje.

Etasjeskiller - 1.etasje og underetasje :

- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i gang( underetasje). Avviket er målt til 20 mm.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):

- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:

- Fasader ink. kledning: Det er stedvise sprekker i kledning. Sprekker bør tettes/overflatebehandling bør fornyes.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vinduer som er av eldre dato i kjeller har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.

Yttertak:

- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Yttertak er ikke besiktiget grunnet snødekte flater. TG2 settes for å belyse risiko på den eldste delen med tanke på alder.

Drenering:

- Fuktsikring av grunnmur: Det er observert noe tegn til saltutslag/ fukt i boder og krypkjellere. Ukjent årsak men kan være kapillært oppsug da dreneringen er fra 2010.

Våtrom - Vaskerom :

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Balkonger, terrasser, veranda etc:

- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Betydelige skjevheter i drager(e)/nedbøyning(er). Underdimensjonert på terrasse ved kjøkken. Tiltak må påregnes. Rekkverk mangler på terrasse ved stue. Rekkverk må etableres.

Det er ikke utleiedel i boligen.

Eiet tomt på 1109 kvm. Tomt opparbeidet med diverse beplantning, prydbusker og plenområder. Gruslagt gårdsplass.

Fra Oslo: Følg E18 og ta av til Asker og kjør videre E134 mot Spikkestad. Fra Drammen: Følg E134 mot Spikkestad. Ta inn Ovnerudveien, ved Ros arena og Spikkestad ungdomsskole, og ta andre avkjøring, inn Norhagenveien, og så andre avkjøring til høyre, som er Konvallveien. Eiendommen ligger på venstre side av veien. Det vil bli skiltet med Frem visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er felles innkjørsel med nabohuset i Konvallveien 39.

Det er gode parkeringsmulighet på gårdsplassen. Wallbox elbillader på husveggen.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Kommunal vei, via privat stikkvei inn til eiendommen. Stikkveien er felles med nabo i nr 39. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Ledningskart ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Det ble fakturert ca. 16.400,- i kommunale avgifter i 2025. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget forbruk. (Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, avløp, feiing og renovasjon). Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.

Foruten kommunale avgifter og vedlikehold, må det påregnes kostnad til strøm, evnt vedfyring, forsikringer og tv/internett.

Det er innlagt Fiber fra Telenor, men det ligger også ferdig trukket fiberkabel fra Altibox i krypkjeller. Kostnaden er avhengig av valgt fart på fiberen, og om man vil ha Telenor T-WE som tv-løsning. Selger betaler kr 995,- pr. mnd for 'Bredbånd 150' + T-WE, men det er rabattert pris. Selger har hatt kostnad på forsikring på ca. 12.000,- (Hus Pluss) og strømforbruk på 27.245 kWh i 2025. Det er inngått avtale om Norgespris.

Kommuneplan for Asker, ikrafttredelse 13.06.2023:

Delareal 1109 kvm avsatt til nåværende boligbebyggelse

Delareal H370_1 163 kvm avsatt til høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler)

Delareal H370-2 208 kvm avsatt til høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler)

Reguleringsplan Åsakefeltet, eldre reguleringsplan ikrafttredelse 25.02.1974

Delareal 2 kvm regulert til felles avkjørsel

Delareal 1108 kvm regulert til boligformål

Det foreligger ferdigattest på rivning og gjenoppføring for deler av enebolig, datert 21.06.2010.

Det foreligger en bekreftelse fra kommunen, datert 25.02.1968, på at huset er byggegodkjent og at det er oppført og tatt i bruk. På bygg som er oppført tidligere enn 1998, vil det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015.

Begge dokumentene ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Nåværende eier har innredet noen av rommene i kjeller til blant annet tv-stue, soverom, trimrom og toalettrom, men det er ikke søkt om eller godkjent bruksendring av rommene. Det er heller ikke sjekket hvorvidt bruksendring av rommene lar seg gjøre. Ny eier overtar ansvar og risiko for dette.

Det er inngått avtale om Norgespris med bindingstid ut 2026.

Det er tinglyst en bestemmelse om bebyggelse, gjerde, diverse ledninger osv fra 23.11.1966. Kopi av bestemmelsen ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen. Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger, men det ikke lenger garanti på disse og de overtas i den stand de er.

Diverse om ikke medfølger:

* Lysekroner, koblet med sukkerbit, på kjøkken og i stue.

* Tv-bokser, og bredbåndsruter, fra Telenor

* Kjøleskap og frysebokser som ikke står på kjøkken

* Tv og tv-oppheng i stue

* Fastskrudd skjenk i stue og bokhyller

5 750 000,- (Prisantydning) Omkostninger 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 143 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 750 000,-)) 297,- (Pantattest kjøper) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 165 037,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 5 915 037,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 407 787 per 31.12.24 Formuesverdi som sekundærbolig kr 5 631 149 per 31.12.24.

Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi for primærbolig og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.

Avklares i forbindelse med budgivning

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter D. Kopi av energiattest kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet boligselgerforsikring og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Mob: 91 78 99 28

E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.