Konvallveien 20

1. etasje: Entré, gang, stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning.

2. etasje: Gang, bad, og tre soverom.

Godkjent innredet kjeller: Gang, kjellerstue, bad, soverom, walk-in closet og bod.

I tillegg medfølger garasjeplass med elbillader.

Tiltalende, velholdt og praktisk rekkehus du kan flytte rett inn i! Boligen er oppusset i senere tid og kjøkkenet ble skiftet i 2018. Badet i kjelleretasjen ble oppgradert i 2015. Det er 2 stuer, 2 bad og 4 soverom. I tillegg er det lagringsplass og garasje.

Hovedetasje:

* Innholdsrik kjøkkeninnredning fra 2018

* Kjøkken og stue i åpen løsning

* Peis i stue

* Laminat på gulvene

* Utgang til skiferlagt terrasse

2. etasje:

* 3 soverom

* Laminat  på hovedsoverom, parkett på øvrige rom

* Våtrom fra byggeår med kosmetisk oppussing i senere tid

* Nytt dusjkabinett i 2026

* Opplegg for vaskemaskin på badet

Kjelleretasje.

* Kjelleretasjen godkjent bruksendret i 2015 og det foreligger ferdigattest på dette

* Bad fra 2015

* Kjellerstue med downlights

* Garderobe med innredning

* Utgang

* Laminat på gulvene

For øvrig:

* Garasjeplass

* Garasjeport med portåpner

* Elbillader i garasje

* Innlagt fiber fra Viken Fiber/Altibox.

* Usjenert uteplass med skiferterrasse på 24 kvm.

* yttervegger malt og det er byttet skadet bord

* Yttertaket på rekkehuset og garasje skiftet i 2018

* Eltilsyn i 2022

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner og gulvvarme på begge badene, gang i kjelleretasje og i kjellerstue. Det er peis i stue. Varmekabler på begge bad.

Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet sentralt på Spikkestad. Den ligger solrikt og tilbaketrukket til et stille og rolig boligfelt. Nettopp denne kombinasjonen gjør eiendommene her veldig attraktive. Spikkestad ungdomsskole og Ros arena ligger bare et par hundre meter unna og ungdommene kan gå hjemmefra bare noen få minutter før skolen starter. Ros idrettsforening har et variert tilbud av fritidsaktiviteter og barna kan fint komme seg på trening på egenhånd. Det er trygg og kort gangavstand til skoler, barnehager, butikker, togstasjonen og Kjekstadmarka.

Barneskolen, sentrum og togstasjonen ligger under 2 km unna, men det er flatt på Spikkestad og enkelt å komme seg rundt både med sykkel og til fots, og det er fine gangveier.

Toget går i retning Asker/Oslo og har avgang 2 ganger i timen. Det er bussforbindelse i retning Drammen og Oslo.

Videre nevnes at det også er gangavstand både til Kjekstad golfklubb med 18-hulls golfbane og Røykebadet med svømmehall, treningssenter, klatrevegg, kafe mv, selv om det er litt lenger å gå dit.

Er du glad i å gå tur, kan du bare gå rett over på andre siden av Spikkestadveien og inn mot skogen, og hele Kjekstadmarka ligger foran deg. Her er det flotte turmuligheter i marka både sommer- og vinterstid. Det er oppkjørte skiløyper på vinteren. På sommeren kan du jogge, gå turer eller sykle i de samme løypene. Du kan også fortsette videre innover i Ovnerudveien og inn til Bjønndalsåsen hvor du også kan gå videre til Hyggenområdet.

Ønsker man å trekke til sjøen, er for eksempel Hyggen og Lahellholmen fine alternativer.

Det er ca. 15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutters til Oslo med bil. Toget tar 52 minutter fra Spikkestad til Oslo S.

Totalt bruksareal: 150 kvm (inkludert garasje), BRA-i: 132 kvm, BRA-e: 18 kvm, TBA: 24 kvm

Kjelleretasje: 42 kvm: Kjellerstue, gang, bad, soverom, walk-in closet og bod.

1. etasje: 48 kvm: Entré, gang, stue og spisestue med åpen kjøkkenløsning.

2. etasje: 42 kvm: Bad, gang og tre soverom.

Flislagt uteplass er oppmålt til 24 kvm (TBA).

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 44 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 42 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Kun deler av arealet i kjeller er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 44 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 42 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

BRA: Summen av bruksareal for hele boligen

BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)

BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)

TBA: Areal for terrasser og balkonger

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bolig oppført i 1967. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller og har støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Tilnærmet flatt tak. Yttertak er belagt med asfaltpapp. Ytterdør av tre med glassfelter og elektronisk dørlås/kodelås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Utført av: Anticimex AS ved Nils Magnus Graff Fossnes

Befaringsdato: 04.03.2026

Rapportdato: 05.03.2026

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3, samt TGIU (Ikke undersøkt). Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Våtrom - Bad kjeller :

- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring dersom fremtidig bruk viser at det er nødvendig.

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Baderomspanel/veggplater har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking (minimum årlig visuell kontroll), slik at tiltak kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Baderomsplater er ikke montert i tråd med produsentens anvisning da det ikke er etablert sokkelflis og bunnlist mellom platebunn og gulv. Platene går helt ned til gulvflis med elastisk fuge i overgangen, noe som ikke er fagmessig korrekt. Det hefter usikkerhet om løsningen er tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet eller ikke da konstruksjonen er skjult og lukket. Det ble ikke registrert åpenbare tegn til lekkasjer eller symptomer på lekkasjer på befaringsdagen. Det anbefales ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak.

- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Foreslått tiltak er lokal utbedring, og andre tiltak som videre undersøkelser eventuelt viser at er nødvendig.

- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. Deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Baderomsplater er ikke montert i tråd med produsentens anvisning. Det er ikke etablert sokkelflis og bunnlist under baderomsplater mellom gulv og platebunn. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Kjøkken:

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Innredning: Det ble registrert sprekk i benk tilknyttet kjøkkenvask. Forholdet er vurdert til å være av estetisk karakter. Tiltak kan vurderes ved behov. Innredningen bærer noe preg av ufagmessig utførelse. Det er kun estetisk, og det er ikke avdekket forhold som er av praktisk betydning for bruk av kjøkkenet.

Tekniske anlegg:

- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at eventuelle lekkasjer fra fordelerskapet ikke synliggjøres, og kan medføre risiko for fuktskader i tilliggende bygningsdeler. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Fordelerskap mangler kursoversikt og merking av rørføringer (forholdet er ikke vurdert som et vesentlig avvik

- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.

- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre rom - 1.etasje :

- Overflate gulv: Utførelsen av gulvoverflatene bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse. Det er stedvis for kort avstand mellom endeskjøter, noe som kan føre til at gulvet går ifra hverandre. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

Andre rom - 2.etasje :

- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvis merker, riper og sår. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Det er registrert stedvis knirk i deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.

Rom under terreng:

- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder og viser ingen utslag. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at hele grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Det er observert bruk av panelplater på veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden platene reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring, eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Innvendige trapper:

- Tilstand: Det er registrert knirk i deler av trappene. Knirk oppstår som regel som følge av bevegelser og friksjon mellom trappens konstruksjoner grunnet årsaker som ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av auditiv (lydmessig) betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2. Etasje:

- Skjevhetsmåling: På soverom 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 8 mm. På soverom 3 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 30 mm. Stikkprøvene som er utført på soverom 3 har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

- Helhetsvurdering: Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking eller utskiftning. Det ble registrert manglende tetting/omramming rundt kjellervinduer. Utførelsen er ikke faglig god da det øker risiko for inndriv av fukt og vann samt skadedyr. Det ble ikke registrert åpenbare tegn til problematikk på befaringsdagen, men ytterligere undersøkelser anbefales samt tiltak.

- Ytterdører og omramming: Kjellerdøren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet. Det er ikke registrert tegn på større skader, men konsekvens er usikker fremtidig funksjon, og forholdet peker på behov for tiltak. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning. Innsettingsdetaljer rundt balkongdøren bærer ikke preg av faglig god utførelse. Det er ikke etablert vannbrett over døren utvendig, noe som øker risiko for inntrengning av vann og fukt. Konsekvens er fukt og vannskader i veggkonstruksjonen. Det ble ikke registrert åpenbare tegn på det, men ytterligere undersøkelser anbefales samt at det utføres tiltak.

Yttertak:

- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø samt sikkerhetsmessige forhold. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av forholdene på befaringsdagen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette, slik at man kan avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Materialene i parapet(gesims viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå. Konsekvens/foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser stedvis begynnende tegn til slitasje og elde. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke tiltak iverksettes. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Terrasse / platting:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Fundamenteringen til levegger mellom boenhetene kunne ikke undersøkes grunnet is/snødekkede flater. Det observeres riss/sprekker i enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er blant annet at flisen kan løsne. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Utvendig trapp:

- Utvendig trapp: Trapp av tre viser begynnende tegn til generell slitasje og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Drenering:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på alderen til dreneringen er foreslått tiltak videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og nødvendige utbedringer kan iverksettes etter behov.

Forstøtningsmur:

- Tilstand: Det registreres enkelte tegn til riss/sprekker samt avskalling i overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter.

Stikkledninger og tanker:

- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Våtrom - Bad 2.etasje :

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

- Helhetsvurdering: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:

- Skorsteiner inne i boligen: Tilstandsgrad 3 er gitt på bakgrunn av fremlagt tilsynsrapport beskriver skade på innvendig pipevegg. Rehabilitering/tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for rehabilitering av pipe.

Yttertak:

- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.

- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold.

- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold.

- Skorsteiner (over tak): Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Andre byggverk:

- Yttertak og takkonstruksjon: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.

Det er ikke utleiedel i boligen.

Eiet tomt på 218 kvm. Det er skiferterrasse på 24 kvm utenfor stue, hage, bed, hekk og hellelagt grillplass. Det er gruset innkjørsel til boligene og parkeringsmuligheter på egen tomt utenfor inngangspartiet. Boligen har også andel av lekeplass/fellesareal. Garasjeanlegg, og felles lekeplass ligger på realsameiet på gnr 282, bnr 37, som denne eiendommen eier 1/42 av.

Fra Oslo: Følg E 18 og ta av til Asker, kjør videre mot Heggedal og følg skilting mot Røyken og Spikkestad. Fra Drammen: Følg E 134 mot Drøbak og følg videre skilt mot Spikkestad. Ta inn Ovnerudveien ved Ros arena, og ta Nordhagenveien til venstre og Konvallveien til venstre igjen. Eiendommen ligger som første rekke på høyre side av veien. Det vil bli skiltet med Frem visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er 1 garasjeplass i felles garasjeanlegg. Det er montert elbillader. I tillegg er det parkeringsmuligheter på egen eiendom utenfor boligen.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Offentlig vei, via privat stikkvei inn til rekkehuset. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Ledningskart fås ved henvendelse til Asker kommune.

Det ble fakturert kr. 16.636,- i kommunale avgifter i 2025. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget forbruk. (Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, avløp, feiing og renovasjon). Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.

Det må regnes med kostnader til strøm, oppvarming, forsikring, tv/internett, avgift til felles lekeplass og brøyting av privat stikkvei.

Brøyting kostet kr. 2.620,- for 2024/25

Selger hadde strømforbruk på 15.137 kWh i 2025

Viken fiber/Altibox (TV og internett) kr. 1339,-/pr md

Alarm som kan overtas etter avtale, kr 684,-/md

Selgers forsikring har kostet kr 12.967,-

Det tas forbehold om at leverandørene endrer sine priser.

Iht. kommuneplaner for Asker kommune, vedtatt 13.06.2023 er eiendommen avsatt til nåværende boligbebyggelse. 

Iht. reguleringsplan for Åsakerfeltet, 25.02.1974 er 204 kvm regulert til bolig og 14 kvm regulert til felles gangareal.

Kopi av bestemmelser for kommuneplan og for reguleringsplan kan fås ved henvendelse til megler.

Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger ikke i kommunens arkiver fra byggeåret. På bygg som er oppført tidligere enn 1998, skal det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest, men ikke at evt. ulovlig bygde tiltak blir lovlige.

Det foreligger ferdigattest på bruksendring av underetasjen, datert 11.03.2026.

På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm. Denne må overtas av kjøper, og er bindende ut 2026.

Det er tinglyst en erklæring/avtale fra 08.08.1983 for utpantingsrett for maksimalt kr 500,- for sameiet. Kopi av bestemmelsen ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen. Det medfølger ikke garanti på hvitevarene som medfølger

Dette medfølger i utgangspunktet ikke, men kan følge etter avtale:

* Kjøl og frys på kjøkkenet

* Vegghyller over sofa

* hattehylle i gangen

* vegghylle i kjellerstue

* Skipsskap, nattbord og lamper over nattbord på hovedsoverom i 2. etasje

* Taklamper på soverommene i 2. etasje

* Planter (stauder) i blomster bed. Dette er arv etter familie og vil ikke følge.

Ved nylig inspeksjon av skorstein er det avdekket aldersrelaterte skader. Dette står som avvik i rapporten som ble tilsendt i etterkant og det er behov for å utbedre dette innen rimelig tid. Det ble avtalt med inspektør at neste eier kan ta denne utbedringen da det vil være hensiktsmessig å også bytte til en mer energieffektiv ovn samtidig. I etterkant av at kjøkkenvinduet ble byttet ut, har 1. etasje blitt vesentlig tettere og det er for lite tilsig av luft. Dette ble også påpekt ved inspeksjon. Det er derfor montert en luftventil i yttervegg i etterkant av inspeksjonen.

4 950 000,- (Prisantydning) Omkostninger 297,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 123 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 950 000,-)) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 145 037,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 5 095 037,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 939 317 per 31.12.24 Formuesverdi som sekundærbolig kr 3 757 267 per 31.12.24

Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.

Avklares i forbindelse med budgivning.

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter E. Kopi av energiattest datert 12.03.2026 kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen. Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Jannicke Skønberg

Mob: 91 78 99 28

E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.