U. etasje: Trappegang, 2 soverom og bad. Ett av soverommene har utgang til terrasse.
1. etasje: Entre, kjøkken og stue med utgang til stor terrasse. Terrasse utenfor inngangspartiet.
Loft: Innredet loft med stort vindu og bod.
Utvendig bod ved inngangspartiet. Garasje i fellesrekke.
Boligen er pent oppusset og påkostet de siste årene. Den fremstår som lys og tiltalende og det er ingen
ting man trenger å gjøre før man flytter inn!
Kjøkkenet er et IKEA kjøkken fra 2018 med oppgraderinger i 2025. Integrert stekeovn, koketopp og
oppvaskmaskin. Oppvaskmaskinen er ny i 2025. Plass for frittstående kjøleskap. Varmvannsbereder på
110 l fra 2024 er plassert i kjøkkenbenken.
Badet er våtrom fra byggeåret med oppgraderinger i 2025. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte
vegger. Malt trepanel i himling. Vegghengt servantinnredning med skuffer. Speilskap over servant.
Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Det er opplegg til vaskemaskin på badet.
El-anlegget er fornyet med blant annet ny innmat i el-skap og smartstyring av lys.
Veggene har hovedsakelig tapet og malte flater, og gulvene har parkett og laminat. Alle innerdørene i
underetasjen er skiftet.
Boligen har nye vinduer og dører, som ble skiftet i regi av Borettslaget i 2023.
Det er lagt varmefolie i gang og soverom i underetasje. Varmekabler på badegulvet.
1-løps pipe med peisovn i stue.
Det er tillatt å installere varmepumpe etter egne bestemmelser om plassering iht. husordensreglene.
Boligen har en meget attraktiv beliggenhet med gode solforhold. Boligen ligger usjenert til nesten innerst
i feltet. Området er barnevennlig og det er kort vei til flere lekeplasser, skogsområder og barnehage.
Trafikksikre gangveier til Spikkestad barneskole og ungdomsskole. Spikkestad har en meget aktiv
idrettsforening, ROS IF, som kan tilby forskjellige fritidsaktiviteter til både barn og voksne. Ved Spikkestad
ungdomsskole finner du ROS arena med flerbrukshall og idrettsanlegg med kunstgressbane mv.
For øvrig er Spikkestad kjent for sine flotte skispor innover i Kjekstadmarka. Togforbindelse til Asker/Oslo
og bussforbindelse til Drammen. Spikkestad sentrum kan tilby 2 store matbutikker (REMA1000 og Kiwi),
apotek, legesenter og tannlege mv. Få minutters kjøring til Kjekstad Golfklubb og Lahellholmen med tur-
og bademuligheter.
Røykenbadet ligger bare noe minutters kjøretur unna. Foruten ordinær svømmehall med stupetårn og
sklie, tilbyr anlegget treningssenter, klatrevegg, frisør, lege, tannlege osv.
Få minutters kjøring til Engersand og Hyggen med flotte bademuligheter. Ca. 15 minutter til Drammen og
ca. 20 minutter til Asker. Ca. 40 minutters kjøring til Oslo. Buss fra hovedveien (Spikkestadveien) retning
Røyken og Drammen. Tog fra Spikkestad retning Oslo.
Totalt bruksareal: 102 kvm, BRA-i: 86 kvm, BRA-e: 16 kvm, TBA: 39 kvm
1. etasje: 34 kvm BRA-i: Entre, kjøkken og stue
Underetasje: 34 kvm BRA-i: Gang, bad og 2 soverom
Loft: 18 kvm BRA-i: Innredet rom og bod
Garasje og bod: 16 kvm BRA-e.
Utgang fra entré til østvendt terrasse på ca. 12 kvm.
Utgang fra stue til vestvendt veranda på ca. kvm.
Utgang fra soverom til vestvendt platting på ca. 14 kvm.
Boligen disponerer en garasjeplass i felles garasjeanlegg med på ca. 14 kvm. Utvendige bod i tilknytning
til boligen med på ca. 2 kvm.
BRA: Summen av bruksareal for hele boligen
BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)
BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)
TBA: Areal for terrasser og balkonger
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Rekkehus tilhørende Spikkestadbakken Borettslag, oppført i 1991.
Boligen er oppført med grunnmur av betong. Støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner, etasjeskiller
av betong og trekonstruksjoner. Takkonstruksjon av trekonstruksjoner i saltaksform tekket med takstein (
ikke besiktiget). Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med liggende
trekledning. Boligen har entrédør med glassfelt. Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass fra 2023.
Terrassedører med karmer av tre, og tre-lags glass fra 2023. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring.
Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler i vinduer.
Utført av: Anticimex AS, ved Amund Kjeldsaas
Befaringsdato: 26.11.2025
Rapportdato: 01.12.2025
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng
med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke
kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være
svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Vannrør: Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av
alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller
lignende forhold som utvikles over tid.
- Innredning: Det er observert avflassing/slitt flate i skap til vaskekum. Krever oppfølging med jevnlig
ettersyn.
Øvrige rom:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje i 1.etasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Etasjeskiller - 1.etasje, 2.etasje og underetasje :
- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i innredet rom 2.etasje. Avviket er målt til 18 mm. Målingene
er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre
bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en
alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko
for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig
ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder
som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for
skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0
meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Overflatebehandlingen er slitt og trenger
fornying. Tiltak anbefales.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i
treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble registrert forhøyede
fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og
temperaturforhold. Målingene viser vektprosent over 20. Dette indikerer utettheter/funksjonssvikt. Årsak
må avklares. Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er
lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier
risiko for fuktskader i kosntruksjonen.
Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.
Hele boligen kan leies ut med styrets godkjenning etter bestemte vilkår iht. vedtektenes punkt 4-2 og
borettslagsloven §§5-3 til 510.
Borettslagsloven sier følgende om utleie: Med godkjenning fra styret kan andelseigaren overlate bruken
av heile bustaden til andre for opp til tre år dersom andelseigaren sjølv eller ein person nemt i §5-6 første
ledd nr. 3, har butt i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Godkjenning kan berre nektast dersom
brukarens forhold gir sakleg grunn til det. Godkjenning kan nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt
andelseigar. Jf. §5-5.
