Bølstadveien 22A

1. etasje: Entré, vaskerom, bad, stue og kjøkken. Det er utgang til terrasse fra kjøkkenet.

2. etasje: Gang, stue, bad og tre soverom.

Kjeller: Gang, stue, bad, garderoberom, soverom og teknisk rom.

Velkommen til Bølstadveien 22A!

Tiltalende og innholdsrik vertikaldelt bolig over tre plan. Boligen har 3 bad, 4 soverom og 3 stuer og alle etasjene har hver sin stue og hvert sitt bad. Tre av soverommene er i 2. etasje og ett er i kjelleren!

Kjøkken:

Åpen kjøkkenløsning. Sigdal kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenvask med armatur. Stikkontakt over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Ventilator i overskap. Komfyrvakt. Vannrør av typen rør-i-rør. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap.

Bad 1. etasje:

Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning. Ovenpåliggende servant med armatur. Speil med overlys. Vegghengt skap ved speil. Badekar med vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett.

Vaskerom 1. etasje:

Praktisk vaskerom plassert i 1.etasje. Flislagt gulv med gulvvarme. Malte veggflater. Malte flater i himling. Gulvstående servantinnredning og godt med skapplass. Ovenpåliggende servant med armatur. Overskap over servantinnredning.

Bad 2. etasje:

Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning. Ovenpåliggende servant med armatur. Speil med overlys. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett.

Bad kjeller:

Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning. Ovenpåliggende servant med armatur. Speil med overlys. Gulvstående høyskap. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett.

Diverse:

- Flislagt inngangsparti med plass til sko og klesoppbevaring

- Parkett på alle gulv som ikke har fliser

- Downlights i kjellerstue, soverommene, entre, bad, vaskerom, loftstue, stue og kjøkken

- Malte veggflater

- Malte flater i himling

- Balansert ventilasjon

- Vannbåren gulvvarme i 1. etasje og kjeller

- Opplegg for sentralstøvsuger

- Fibernett fra Viken fiber

Balansert ventilasjonsanlegg. Elektrisk basert sentralfyr med vannbåren gulvvarme i kjeller og 1.etg. Elektrisk gulvvarme i bad i 2.etg. Boligen har pipe i Leca. Mulighet for ildsted.

Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet i en blindvei, sentralt på Spikkestad. Den ligger solrikt og tilbaketrukket til, i et populært området på "flata" på Spikkestad. Det er trygg og kort gangavstand til skoler, barnehager, butikker, togstasjonen og Kjekstadmarka. Det en stor Kiwibutikk og en stor Rema 1000 på Spikkestad.

Det er også kort gangavstand til lege, tannlege, bensinstasjon, fysioterapeut, apotek, treningssenter og frisør.

ROS Arena ligger ved Spikkestad ungdomsskole og idrettslaget ROS har mange forskjellige aktiviteter for barn og unge. Videre nevnes at det også er kort kjøreavstand til både Kjekstad golfklubb med 18-hulls golfbane og Røykenbadet med svømmehall, treningssenter, klatrevegg, kafe mv.

Er du glad i å gå tur, kan du bare gå rett over på andre siden av Spikkestadveien og inn mot skogen, og hele Kjekstadmarka ligger foran deg. Her er det flotte turmuligheter i marka både sommer- og vinterstid. Det er oppkjørte skiløyper på vinteren. På sommeren kan du jogge, gå turer eller sykle i de samme løypene. Ønsker man å trekke til sjøen, er for eksempel Hyggen og Lahellholmen fine alternativer.

Det er ca. 15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutters til Oslo med bil. Toget tar 52 minutter fra Spikkestad til Oslo S. Toget har avgang 2 ganger i timen. Det er bussforbindelse i retning Drammen og Oslo.

Totalt bruksareal: 144 kvm, BRA-i: 138 kvm, BRA-e: 6 kvm, BRA-b: 39 kvm.

1. etasje: 49 kvm BRA-i: Entré, vaskerom, bad, stue og kjøkken

2. etasje: 45 kvm BRA-i: Gang, tv-stue, bad og tre soverom

Kjeller: 44 kvm BRA-i: Gang, tekniskrom, bad, omkledningsrom, soverom og tv-stue

Redskapsbod: 6 kvm BRA-e

Terrasse 39 kvm TBA

BRA: Summen av bruksareal for hele boligen

BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)

BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)

TBA: Areal for terrasser og balkonger

Kommentar til arealmålingen:

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 49 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 45 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Arealet i bod under trapp måles til 3 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bolig oppført i 2014. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med elektronisk kodelås. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem.

Utført av: Anticimex AS, ved Amund Kjeldsaas

Befaringsdato: 19.03.2026

Rapportdato: 24.03.2026

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og TGIU (ikke undersøkt). Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Kjøkken:

- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Loft - uinnredet / kaldt loft:

- Inspeksjonsmulighet: Kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet ingen tilkomstmulighet. Konsekvens er at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand hvis tilkomstmuligheten forbedres.

Yttervegger inkl. fasader:

- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling over carport. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Drenering:

- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Konsekvens er at det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre byggverk - Frittstående redskapsbod :

- Vinduer, dører og porter: Døren viser tegn til slitasje, og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon. Porten har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for videre nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Vaskerom:

- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede

konstruksjoner er derfor ikke utført.

Bad 1. etasje:

- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede

konstruksjoner er derfor ikke utført.

Yttertak:

- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Ikke besiktiget grunnet sikkerhetsmessige årsaker

- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke besiktiget grunnet sikkerhetsmessige årsaker.

- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Det er ikke utleiedel i boligen.

Sameiet (tomannsboligen) har felles eiet tomt på 728 kvm. Boligen har ikke seksjonerte eller delte tomter, men vedlikeholder den delen som naturlig tilhører seksjonen. Måking av gårdsplass deles mellom denne tomannsboligen og den på andre siden av gårdsplassen (dvs 4 husstander).

Tomten rundt boligen er tilnærmet flat og opparbeidet med hekk, plen og terrasse. Gruset gårdsplass.

Eiendommen eier  1/18 av realsameiet som ligger på gnr 285, bnr 401, som er den private delen av Bølstadveien, som går fordi husene.

Fra Oslo: Følg E18, ta av til Asker og kjør videre E134 mot Spikkestad.

Fra Drammen: Følg E134 mot Spikkestad.

I Spikkestad sentrum, ta Bølstadveien inn til høyre rett før Rema 1000, følg et lite stykke innover og følg stikkveien, som fortsatt er Bølstadveien, til høyre. Eiendommen ligger på høyre side av veien. Det vil bli skiltet med Frem visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er parkering i carport utenfor inngangspartiet og før øvrig plass til flere biler utenfor huset.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Offentlig vei, via privat stikkvei til eiendommen. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Ledningskart fås ved henvendelse til Asker kommune.

Det ble fakturert 18.659,- i kommunale avgifter i 2025. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget forbruk. (Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, avløp og renovasjon). Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.

I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, bygningsforsikring/innboforsikring, privat vei, TV/internett osv. samt vedlikehold.

Selger hadde strømforbruk på 17.245 kWh i 2025.

Selger har fiber fra Viken Fiber 500/500 som koster kroner 899,-/md.

Selger har alarm fra Verisure, som kroner 589,- /md. Denne kan overtas etter avtale. Dersom man ikke ønsker alarm videre, må det påregnes at utstyret blir demontert.

Privat brøyting av gårdsplass: ca. 2.200,- pr år. Privat brøyting, strøing og kosting av privat vei: ca. 1.200,- pr år. For øvrig har seksjonene ingen fellesutgifter og de har ordnet med hver sine forsikringer (både bygning- og innboforsikring).

Kommuneplan for Asker 2023 - 2035, endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 13.06.2023:

Delareal 728 kvm avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende

Reguleringsplan for Bølstad Felt B8 og B9

Bebyggelsesplan iht. Reguleringsplan, endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 18.08.1997

Delarealer 728 kvm regulert til Bolig

Planinformasjon og reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for kopi av bestemmelser.

Det foreligger ferdigattest, datert 07.07.2014.

Terrasse, redskapsbod og takoverbygg på deler av terrassen er bygget i ettertid og dette er ikke byggemeldt/byggesøkt. Kjøper overtar ansvar for dette videre.

På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm. Denne må overtas av kjøper, og er bindende ut 2026.

Seksjonering tinglyst 14.08.2014

Formål: Bolig

Sameiebrøk: 1/2

Kopi av seksjoneringsbegjæring kan fås ved henvendelse til megler.

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen. Det medfølger ikke garanti på hvitevarer som medfølger. Lampe over spisebordet medfølger ikke.

Sameiet samarbeider om vedlikehold og måking o.l. av fellesarealer. Ellers skjer maling og øvrige endringer etter avtale mellom partene. Sameiet består i utgangspunktet av seksjon 1 og 2, men samarbeider også med tomannsboligen på bnr. 468 der det er nødvendig.

5 950 000,- (Prisantydning) Omkostninger 297,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 148 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 950 000,-)) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 170 037,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 6 120 037,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 526 394 per 31.12.24 Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 105 575 per 31.12.24

Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.

Avklares i forbindelse med budgivning

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter C. Kopi av energiattest, datert 18.01.2018 kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Jannicke Skønberg

Mob: 91 78 99 28

E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.