Strandskogen 51

Beliggenhet/Bygninger

Innhold

Hytten går over 2 plan og inneholder: 1. etasje: Stue, spisestue, kjøkken, baderom, gang og soverom. Underetasje: Entre, TV-stue (mulighet for ekstra soverom), 2 soverom, baderom, vaskerom, gang og bod. Flere utvendige boder med god plass til oppbevaring. Eiendommen ligger med panoramautsikt ut mot Oslofjorden og over Drøbaksundet! Utgang fra kjøkken til stor terrasse på 117 kvm. Markterrasse i tilknytning til inngangspartiet.

Standard

Dette er en godt vedlikeholdt og påkostet fritidseiendom som holder en gjennomgående god standard. Ekstra isolering gjør at hytten kan benyttes året rundt! Den gode takhøyden gir en eksta luftig og god romfølelse. Kjøkkenet ligger med åpen løsning mot stue. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, og benkeplate av laminat med nedfelt oppvasskum. Benkeskapsbelysning og stikkontakt over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Det er heltre gulv, og malt panel på vegger og i himling. Det er to bad i hytten, en i hver etasje. Begge badene har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og malt panel i himling. Vegghengt servantinnredning med dører og ovenpåliggende servant. Speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett. Eget vaskerom med flislagt gulv, og malt panel på vegger og i himling. Opplegg for vaskemaskin, og varmtvannsbereder plassert i hjørne. Overflater øvrige rom: Gulv - heltre gulv Vegger - malt panel Himling - malt panel

Oppvarming

Varmepumpe (fra 2015), peisovn, strøm.

Beliggenhet

Eiendommen ligger i et av de nyere, men likevel etablerte, fritidsboligområdene på Hurum/ Storsand, med flott utsikt mot Drøbaksundet og Oslofjorden. Kort gangavstand ned til sjøen med fin badestrand og bryggeanlegg. Storsand er et lite sted langs Oslofjorden. Her er det flotte friluftsområder sommer som vinter, og fin utsikt over Drøbak som ligger tvers over fjorden. I høydedraget over Storsand er det både sykkelveier, turstier og skiløyper på vinterstid. I området finner man Eplegården og Grønsand gård. Ca. 15 min kjøring til Tofte sentrum med diverse service tilbud, og ca. 7 min kjøring til Sætre sentrum med diverse forretninger. Få minutters kjøring til Filtvet sentrum/Filtvet Brygge og restauranten Vilma Sjøbad som åpner i løpet av kort tid.

Type, eierform og byggeår

Fritidseiendom selveier, oppført i 2007.

Arealer

Fritidsboligen har et totalt bruksareal på 155 kvm. Internt bruksareal (BRA-i) er på 141 kvm. Eksternt bruksareal (BRA-e) er på 14 kvm. Terrasse- og balkongareal (TBA) er på 134 kvm. 1.etasje med stue, spisestue, kjøkken, baderom, gang, soverom og utvendig bod. BRA-i: 70 kvm. BRA-e: 4 kvm. TBA: 117 kvm. Underetasje med entre, TV-stue, 2 soverom, baderom, vaskerom, gang, bod og 2 utvendige boder. BRA-i: 71 kvm. BRA-e: 10 kvm. TBA: 17 kvm. Arealet på hems måles til 20 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bebyggelse/byggemåte

Grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med takstein. Boligen har entrédør med glassfelt og elektrisk kodelås. Vinduer og terrassedør med karmer av tre, og to-lags glass. For ytterligere teknisk beskrivelse se tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Tilstandsrapport/tilstandsgrad

Utført av: Anticimex AS Takstdato: 03.04.2025. Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden. Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten: Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten. Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten: Våtrom - Baderom 1.etasje: - Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt. - Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 3 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Til informasjon: Det er registrert en oppkant ved terskel på ca. 40 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. - Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Fornying av slukmansjett og klemring bør påregnes. - Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk er ikke tilgjengelig for rengjøring da det ligger en slukrist under synlig slukrist som ikke kan tas bort. Tilkomst bør etableres. - Ventilasjon: Tilluftsspalte over/under dør er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Våtrom - Baderom underetasje : - Overflater vegger: Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. Skade bør utbedres. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes. - Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. - Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 11 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Til informasjon: Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til 32 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. - Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. - Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Kjøkken: - Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. - Innredning: Det er observert enkelte hakk/merker på kjøkkeninnredningens overflater og svelling i plateskjøt på benkeplate. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Øvrige rom: - Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. - Innerdører: Enkelte innerdører har slitasje/avflassing. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov. Dørbladet til innerdør ved baderom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes. - Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under innerdører, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak bør iverksettes ved behov. Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) : - Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entre og gang. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. - Innerdører: Enkelte innerdører har slitasje/avflassing. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov. Dørbladet til innerdør ved vaskerom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes. - Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellervegg. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 60.4 %, temperatur 13.2 grader C og duggpunkt 5.7 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for kondens-/fuktproblematikk. Det er benyttet plast. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. - Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under innerdører, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak bør iverksettes ved behov. Innvendige trapper: - Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt. Etasjeskiller - 1.etasje: - Skjevhetsmåling: Kun målbare skjevheter ble registrert. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt ble målt til 26 mm på soverom og til 6 mm i spisestue/kjøkken. Årsaken til skjevhetene er ikke kjent. Etasjeskiller - Underetasje : - Skjevhetsmåling: Kun målbare skjevheter ble registrert. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt ble målt til 25 mm på soverom 1 og til 19 mm i TV-stue. Årsaken til skjevhetene er ikke kjent. Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): - Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Fordelerskap for rør-i-rør-systemet plassert på vaskerom har ikke etablert mulighet for avrenning til sluk. Hensikten er å unngå følgeskade ved lekkasje fra systemet. Avrenningsmulighet bør etableres. Elektrisk anlegg: - Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Dører og vinduer: - Vinduer: Vrider på vindu i TV-stue er knekt. Tiltak bør påregnes. Yttertak: - Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. Våtrom - Vaskerom : - Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt. - Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Fornying av slukmansjett og klemring bør påregnes. - Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk er ikke tilgjengelig for rengjøring da det ligger en slukrist under synlig slukrist som ikke kan tas bort. Tilkomst bør etableres. - Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov. Utvendige trapper - Fra gårdsplass til platting : - Helhetsvurdering: Skjevheter påvist på rekkverk. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales. Overflatebehandlingen er slitt og bør fornyes. Utvendige trapper - Fra biloppstillingsplass til gårdsplass : - Helhetsvurdering: Skjevheter påvist på rekkverk. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales. Overflatebehandlingen er slitt og bør fornyes. Terrasser / platting på terreng - Inngangsparti : - Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Overflatebehandling bør fornyes. Terrasser / platting på terreng - Platting: - Platting på terreng: Skjevheter og sprekker i konstruksjon og bomlyd under gulvfliser er påvist. Tiltak anbefales. Balkonger, terrasser, veranda etc - Veranda : - Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Tomt

Tomt

Eiendommen har selveiertomt på 659,1 kvm. Tomt opparbeidet med grus, diverse beplantninger, plenareal, trapper, terrasser og diverse støttemurer.

Areal og eierform

Areal: 659 kvm, Eierform: Eiet tomt.

Adkomst

Se kartutsnitt i annonsen. Det vil bli godt skiltet med Frem visningsskilt ved annonsert fellesvisning.

Parkering

Meget gode parkeringsmuligheter på tomten (plass til 4 biler). Elbillader.

Konsesjon / Odel

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Offentlige forhold

Vei/Vann/Avløp

Ankomst fra privat vei. Tilknyttet offentlig avløp. Vann fra privat vannverk for hyttefeltet.

Kommunale avgifter

Selger ble fakturert kr. 4.502,- i kommunale avgifter i 2024. Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom feiing, renovasjon og avløp. Avløp vil variere etter forbruk.

Andre løpende avgifter

I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, velavgift ( ca 8000,- pr ), vannavift, forsikring, TV/internett osv. samt vedlikehold.

Regulering

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse. Reguleringsbestemmelser for Teigen hyttefelt, vedtatt den 14.12.2004, gjelder for eiendommen.

Brukstillatelse / Ferdigattest

Det foreligger ferdigattest for denne fritidsboligen, datert 18.03.2013. At slik attest foreligger, gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. Det foreligger ferdigattest for støttemur, datert 21.06.2013. Terrassen er noe utvidet, dette er det tidligere eier som har gjort. Nåværende selger har hevet terrassen og lagt nye terrassebord. Deler av terrassen er i senere tid blitt overbygd med glassdører. Arealet er under 15 kvm, og det er derfor ikke krav om byggesøknad men det skulle trolig vært byggemeldt. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Heftelser / Rettigheter

Følgende heftelser er tinglyst og vil påhvile eiendommens grunnboksblad videre: Bestemmelse om parkering (tinglyst 09.05.2007) Bestemmelse om båtplass (09.05.2007) Selger opplyser om mulighet for båtplass for mindre båt ved bryggeanlegget. Eiendommen har en ideell andel (1/40) av fellesarealer.

Annen nyttig informasjon

Hytten selges delvis møblert. Konferer megler.

Økonomiske forhold

Totale kostnader

5 900 000,- (Prisantydning) Omkostninger 260,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 147 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 900 000,-)) 19 900,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 168 750,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 6 068 750,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2023: kr. 1.482.475.

Overtagelse

Avklares i forbindelse med budgivning.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter C.

Annet

Forsikring

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder i tillegg til selve Boligkjøperforsikringen, innboforsikring, dobbel renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring for hus og hytte. Boligkjøperpakken må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til kjøpesummen. Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Finansiering

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Viktig informasjon

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Gjennomføring av oppgjør/transaksjoner

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Salgsoppgave

Ansvarlig megler: Tony-Andre Aspegren Dahl Mob: 95 40 90 61 E-post: tony@fremeiendomsmegling.no Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772) Besøksadresse Nordre Sætrevei 4, 3476 Sætre Tlf: 32 79 28 80 Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.