Enebolig over to etasjer bestående av:
1. etasje med entre, gang, toalettrom, kjøkken og stue i åpen løsning, vaskerom og bod.
2. etasje med gang, bad og tre soverom. Kneloft med bodplass. Utgang til balkong fra 2 av
soverommene, på begge sider av huset.
I tillegg er det en garasje på 29 kvm med loft. Det står også en redskapsbod på tomten.
Boligen er en del overflateoppusset siste år, og alle gulv (bortsett fra gulv med fliser og bod) ble skiftet i
2024. De aller fleste vegger er malt og flere av veggene har også fått nye overflater. Blant annet ble det
fjernet panel i trappeoppgangen og erstattet med slette gipsflater. Huset er også nylig malt utvending.
Kjøkkenet ble pusset opp i 2024. Da ble også veggen mellom kjøkkenet og stue revet slik at det har blitt
en flott åpen løsning og utsikt også fra kjøkkenet. IKEA kjøkkeninnredningen fra ca. 2018. Benkeplater
med laminert overflate fra 2024. Det er integrert stekeovn, koketopp og oppvaskmaskin. Kokeetopp med
integrert kullfilterventilator fra 2024. Komfyrvakt. Det er plass for frittstående kjøleskap, og plass for fryser
eller ekstra kjøl/frys på vaskerommet rett innenfor kjøkkenet.
Badet i 2. etasje er flislagt og har gulvvarme. Innredning ble skiftet for noen år tilbake. Vegghengt toalett,
innredning med skuffer og nedfelt vask. Dusjhjørne. Det er separat wc i 1. etasje med vask og toalett.
Vaskerommet i 1. etasje har laminert innredning, skyllekar og opplegg til vaskemaskin. Det er også plass
for ekstra kjøl/frys på vaskerommet. Det er gjennomgang til vaskerommet både fra kjøkkenet og fra
vindfanget, via boden. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2020.
Diverse:
* TV og internett fra Viken fiber/Altibox
* Utvendig persienner på stuevinduer
(persiennen utenfor det runde vinduet virker ikke)
* Elbillader
* Varmepumpe
* Vedovn
* Garderobeskap og skoskap medfølger
* Taklamper medfølger
* Kjøleskap og fryser medfølger ikke
Boligen ligger i et veletablert og attraktivt villaområde på Gunnaråsen, med en liten rusletur ned til sjøen
og Sætre sentrum. Her kan du ta kajakk eller gummibåten på tralle og rusle ned til sjøen for nydelig turer i
Sætres skjærgård.
Ny barne- og ungdomsskole er vedtatt utbygget og forbedrende arbeider er allerede igangsatt. Avstand til
planlagt barneskole og ungdomsskole er 950 meter eller ca. 13 minutter til fots. Her ligger også
Gråbeinhallen med et aktivt håndballmiljø og allidrett. Til skolene vil det også bli bygget et
turn/flerbrukshall. Begge de planlagte skolene er tilgjengelig ved å følge småveier på Gunnaråsen. Det er
det samme som til dagens ungdomsskole. Det er 15 minutter eller 1200 m til dagens barneskole.
Det er også 1200 m eller 15 minutters gange til Sætre sentrum. I sentrum finnes de fleste butikker og
servicetilbud, som matbutikker, vinmonopol, apotek, blomsterbutikk, Nille, flere klesbutikker,
bensinstasjon, lokal bank, eiendomsmegler, lege, og flere koselige spisesteder. Sætre ligger i
sjøkanten, og havnen med marinaen er blitt et veldig populært sted for båtfolket. Her er det folkeliv hele
sommersesongen, enten du har egen båt, eller bare vil nyte noe godt å spise og drikke i sommervarmen.
Skjærgården utenfor Sætre og Vestfjorden er mangfoldig, og kjent som noe av det vakreste i indre
Oslofjord. Ved havna er det etablert en flott bystrand til glede for alle, og det er vinterbadebrygga ved
marinaen.
Om vinteren kan du ta på skiene hjemme og gå samme vei som til ungdomsskolen, eller du kan kjøre dit,
parkere og nyte preparerte løyper inn til Stikkvannshytta. Det er da 5,9 km hjemmefra, eller 5,2 km fra
Grytnesbommen ved ungdomsskolen. Herfra går det også en 300 m tilførselsløype til lysløypa som er en
2,8 km rundløype i småkupert terreng. Dette er også yndige turområder på sommertid.
Fra Sætre bussterminal går det direkte bussruter til Oslo og Drammen, og ved etablering av
Oslofjordforbindelsen åpnet også tilgjengeligheten seg retning Frogn og Østfoldsiden. Når tunnelløp
nummer to i Oslofjordtunellen, som er planlagt åpnet i 2032, så vil du ha firefelts vei E134 under fjorden
og helt inn til E6 mot Oslo. Tar man gjennom Oslofjordtunellen vil man, for eksempel, være på
Vinterbrosenteret på under en halv time. Mange velger også å parkere bilen ved pendlerparkeringen ved
Frogn videregående skole og ta bussen til Oslo. Setter man passerspissen i Sætre, ser man at området
ligger meget sentralt på Østlandet.
Totalt bruksareal:
Bolighus: 144 kvm BRA
Garasje: 29 kvm BRA. Arealet på lagringsloft måles til 21 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen
deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Utebod: 7 kvm
1. etasje: 86 kvm BRA-i
2. etasje: 58 kvm BRA-i
44 kvm TBA (Terrasse 24 kvm og platting 20 kvm)
11 kvm TBA (2 balkonger, en på 5 kvm og en på 6)
Kun deler av arealet i 2. etasje er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 74
kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 58 kvm
av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde(ALH) inkludert
boder i knevegg utgjør 16 kvm.
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Frittliggende enebolig oppført i 1998. Boligen er oppført med gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av
trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående og liggende trekledning. Yttertak med
saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Entredør med glassfelt. Vinduer og
balkong/terrassedører med to-lags glass og karmer/rammer av tre fra byggeår. Oppvarming med
elektrisitet, luft til luft varmepumpe og vedfyring. Naturlig ventilasjon via vindusventiler samt mekanisk
avtrekk på våtrom, toalettrom og kjøkken.
Frittstående dobbel garasje fra 1999, oppført i trekonstruksjon med stående og liggende trekledning.
Yttertak med saltakform av trekonstruksjoner tekket med takstein. Leddport i tre med elektrisk portåpner.
Lagringsloft belagt med gulvplater mellom knevegger. Adkomst til lagringsloft via luke med stige.
Elbillader.
Frittstående redskapsbod i trekonstruksjon.
Utført av: Anticimex AS ved Jon Simonsen
Befaringsdato: 18.12.2025
Rapportdato: 23.12.2025
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng
med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad. 2.etasje. :
- Overflater gulv: Det er registrert sprekk i et par flis ved toalett. Utbedring bør påregnes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Eventuelt
bør nytt tettesjikt etableres. Det er ikke etablert 15 mm membroppkant ved rommets dørterskel. Dette kan
føre til at eventuelt lekkasjevann kan iverksettes ut i tilstøtende rom med påfølgende skader som en
konsekvens. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør
dette etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan
derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og
tettesjikt bør påregnes ved en eventuell oppgradering av våtrommet.
Våtrom - Vaskerom. 1.etasje. :
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
Det er i tillegg observert åpninger i gulvbelegg ved dørlister. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke
verifiseres. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
Kjøkken:
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør
system forårsake følgeskader. Tetting mellom varerør og vannrør anbefales.
Toalettrom (Ikke våtrom) - 1.etasje. :
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke
kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være
svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Øvrige rom - 1.etasje. :
- Overflater himling: Himlingsflater har stedvise sår i plateskjøter i spisestue. I tillegg er det registrert
stedvis heng i takplater i det samme området. Årsak er ikke kjent Utbedringer anbefales.
- Innerdører: Enkelte innerdører/karmer bærer preg av slitasje, mangler list og løse lister i entre. Bør
utbedres. Dørbladet til innerdør ved bod har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren
henger når den åpnes og lukkes. Krever justering av dørblad/dørkarm.
- Annet: Bod har hull i gulvbelegg ved sluk og utettheter rundt rørgjennomføringer i gulv. Ettersom det er
montert vanninstallasjon i rommet bør dette utbedres for å forhindre følgeskader ved en eventuell
lekkasje.
Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Håndløpere på vegg mangler. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen
dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var
gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet
er plassert i åpent himling og på vegg uten mulighet for sikker avrenning til sluk via eget fordelerskap.
Hensikten er å unngå følgeskade ved lekkasje fra systemet. Sikker avrenningsmulighet bør etableres. På
befaringstidspunktet er det registrert ulyd/piping fra reduksjonsventil på vaskerom ved tapping fra
taplepunkter i boligen. Eksakt årsak er ukjent. For eventuelle ytterligere undersøkelser henvises det til
rørlegger slik at nødvendige tiltak kan iverksettes.
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet
med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang). Tiltak med fast kobling til koblingsboks/servicebryter
bør utføres. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i
henhold til NS3600). Det vurderes er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er
dokumentert med samsvarserklæring (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Enebolig. :
- Fasader ink. kledning: Kledning har stedvis liten avstand mot vannbrett ved veggdele. Fare for
fuktoppsug i kledning med påfølgende fukt og råteskader i kledning. Tiltak med etablerering av min. 5 mm
avstand fra kledning til vannbrett anbefales. Overflatebehandling på vannbrett ved veggdele er stedvis slitt.
Tiltak med overflatebehandling anbefales.
Dører og vinduer - Enebolig. :
- Annet: Rundt vindu i stue: Dette vinduet bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige
skader av større betydning. Utbedring/utskiftning anbefales.
Yttertak - Enebolig. :
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette
innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at yttertaket inkludert tekking (takstein, sløyfer, lekter og
undertaktekking), beslag, takrenner, overgang mot tilstøtende konstruksjoner, skorstein,
takgjennomføringer etc. kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres
grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er ikke montert takrenner på takark. Kan føre til oppfukting av
omkringliggende konstruksjoner ved avrenning. Takrenner bør monteres. Snøfangerutstyr ikke etablert.
Tiltak anbefales.
Balkonger, terrasser, veranda etc - Balkong 1 og balkong 2. (2.etasje). :
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Lysåpninger i rekkverket er for store i forhold til
dagens byggtekniske forskrift. Tiltak bør påregnes. Tettesjiktet mot underliggende boligrom er skjult og
ikke tilgjengelig for inspeksjon, og følgelig kan det ikke sies om eksakt tilstand og utførelse. Krever
oppfølging med jevnlig ettersyn. Denne type balkongkonstruksjon med oppvarmet rom under krever
ventilasjon mellom sjiktene. Det kan ikke verifiseres at dette er etablert. Konsekvens kan da være fare for
kondensering inne i konstruksjonen dersom dette ikke er utført med tilfredsstillende luftesjikt. TG2 er satt
for å belyse risiko og krever derfor oppfølging med jevnlig ettersyn, eventuelt ytterligere undersøkelser for
å stadfeste eksakt utførelse.
Balkonger, terrasser, veranda etc - 1.etasje.:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Lysåpninger i rekkverket er for
store i forhold til dagens byggtekniske forskrift. Tiltak bør påregnes. Det observeres også skjevheter i
konstruksjonen og i søyler samt underdimensjonert bærekonstruksjon med synlige nedbøyninger.
Årsaken til skjevhetene vurderes å være setninger. Tiltak for utbedringer bør påregnes.
Drenering - Enebolig. :
- Helhetsvurdering: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og
bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder.
Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er
det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.
Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov. Vann fra yttertaket er stedvis
ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på
grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.
Forstøtningsmurer:
- Forstøtningsmurer: Skjevheter påvist. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om
utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Frittstående byggverk - Dobbel garasje. :
- Frittstående byggverk: Det er kun foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til
byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig. Det er blant observert følgende: Takstein er
mosegrodd. Anbefaler vask/rens av takstein. Takrenner og nedløp er ikke montert. Tiltak med montering
av renner og nedløp anbefales. Det er foretatt isolering av yttervegger i garasjens 1.etasje. Dette er ikke
utført på fagmessig måte da det ikke er etablert vindsperre på yttervegger samt eget luftesjikt bak
kledning. Isolasjon anbefales av den grunn fjernet.
Øvrige rom - 2.etasje. :
- Annet: Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig
betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på
fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke
utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt
for å belyse risiko som følge av ovennevnte.
Frittstående byggverk - Frittstående utebod. :
- Frittstående byggverk: Mindre frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte
undersøkelser. Det er kun foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår
vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.
