Enebolig over tre etasjer bestående av:
Underetasje med entré, vindfang, bad, kjøkken, stue/soverom og to garasjer.
1.etasje med bad, grovkjøkken, stue, spisestue med åpen kjøkkenløsning og kott.
2.etasje med bad, gang og fire soverom.
Det er etablert terrasse rundt hele 1.etasje samt nord-øst og syd-vestvendte balkonger i 2.etasje. I tillegg
er det frittstående lekehus på eiendommen. Romslig utebod på terrassen.
Boligen har en gjennomgående god standard. Boligen ble opprinnelig oppført i 1990. I 2005 ble boligen
ombygget, det ble da bygget på en etasje til. Dette av daværende eier. Nåværende eiere har bygget om
hovedetasjen (1. etasje) vesentlig i 2020. I hovedsak ble da kjøkkenet flyttet, det ble da åpen løsning
mellom stue/spisestue. Det er etablert solrike terrasser rundt hele 1. etasje. To terrassedører fra stuen
og en fra kjøkkenet. Hyggelige og lune uteplasser. Boligen har en god og praktisk planløsning med hele 5
soverom inkludert hybelen. Grovkjøkken i 1. etasje er også byggemeldt som soverom/gjesterom. Det er 4
gode soverom i 2. etasje. Alle soverom her har adkomst til luftebalkong.
Dette er en meget innholdsrik bolig som passer godt for storfamilien.
Boligen har to garasjer integrert i huset. Den ene garasjen har direkte adkomst fra boligens entre.
Kjøkkenet ligger med åpen løsning mot spisestuen. Innredning med profilerte fronter og benkeplater av
laminat og heltre hvor deler er belagt med benkebeslag i oppvasksonen. Det er benkeskapsbelysning og
stikkontakter over kjøkkenbenk. Nedfelt dobbel oppvaskkum, integrert stekeovn, platetopp,
oppvaskmaskin, kombiovn og kjøleskap. Heltre gulv, fliser og malte overflater på vegger og panelbord i
himling. Et praktisk og godt kjøkken med rikelig av skap, skuffer og benkeplass.
Det er to bad i boligens, samt eget bad i hybel.
Badet i 1.etasje er fra byggeår (1990) med noen oppgraderinger i nyere tid. Det er flislagt gulv med
varmekabler, flislagte vegger og takplater i himling. Vegghengt servantinnredning med skuffer og
ovenpåliggende servant. Speilskap med integrert lys og stikkontakter over servant. Dusjkabinett,
vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin.
Badet i 2.etasje er fra ombygningen i 2004/2005. Det er flislagt gulv med varmekabler, flislagte vegger og
malt flate og panel i himlinger. Gulvstående servantinnredninger med skuffer og dobbel ovenpåliggende
servant. Speil over servanter. Dusjnisje med glassdør og vegghengt toalett.
Kjøkkenet i hybelen har innredning fra 2017. Det er innredning med slette fronter og benkeplater av
laminat med nedfelt oppvaskkum. Frittstående kjøleskap i hjørnet og frittstående komfyr. Fliser på gulv,
panelplater på vegger og takplater i himling.
Bad i hybeldel er opprinnelig vaskerom fra byggeår, men er benyttet som kombinert bad/vaskerom fra
2017. Det er malt murgulv med varmekabler, vegger med synlig primærkonstruksjon og takplater i
himling. Gulvstående innredning med slette fronter og benkeplater av laminat med nedfelt utslagsvask.
Speilskap på vegg over utslagsvask. Dusjkabinett, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin.
Overflater øvrige rom:
Gulv - gulvbord av tre
Vegger - malte overflater
Himling - panelbord
Gamle Isveien 2 har en meget fin beliggenhet i Sætre. Meget solrik eiendom med kort vei til sjøen,
sentrum og offentlig kommunikasjon. Eiendommen ligger på sjøsiden av hovedveien, et meget populært
område i Sætre. Kort gangavstand ( ca. 5 minutter) til Sætre sentrum. Her kan man velge gangveien, eller
kyststien. Barnevennlig med trygge gangveier til både barneskole og ungdomsskole. Ca. 5 minutters
gange ned til sjøen med flere fine badeplasser.
Sætre er et flott og hyggelig tettsted beliggende langs Oslofjorden med sitt idylliske havneområde, vakker
skjærgård og øyer. Nærhet marka, noe som betyr at man kan nyte varme sommerdager ved sjøen, eller
flotte skiturer på vinterstid i Hurummarka. Sætre er ikke bare et vakkert sommersted, men har også gode
rekreasjonsmuligheter i fine skiløyper som kjøres opp på vinteren. Ta blant annet turen til Stikkvannshytta,
som er et kjent turmål for beboerne i området. Sætre er sentralt beliggende ved Oslofjordtunnelen, som
blant annet tar deg i retning Drøbak, Vinterbro, Ski og videre i retning svenskegrensen. Det er også kort vei
til Oslo via R134 (ca. 45 min med bil), Asker (ca. 25 min med bil) og Drammen (ca. 30 min med bil).
Skoler:
Sætre skole (1-7 trinn) ligger kun noen få hundre meter unna boligen. Skolen har et rikt aktivitetstilbud i
sin skolegård som blant annet fotballbane, ballbinge, basketbane, asfaltert og nyere skatepark med rails,
funbox, bank og drop/quarter.
Sætre ungdomsskole (8-10 trinn) befinner seg ved Sætrehallen som er nærmeste nabo til boligen.
Skolen ligger fint til med sin markanære beliggenhet og kort vei til Sætrehallen med sitt tilbudsrike
aktivitetstilbud som blant annet innendørs idrettshall og Trimmen (treningssenter).
Det er store planer for Sætre barne- og ungdomsskole de kommende årene. For mer informasjon ta
kontakt med megler eller Asker kommune.
Barnehager:
Det er flere barnehager i Sætre og lokalområdet:
Slingrebekken barnehage - 5 min med bil.
Ødegården barnehage - 6 min med bil.
Trening, sport og rekreasjonsmuligheter:
I Sætre er det mange fine muligheter for trening, sport og rekreasjonsmuligheter. Disse tilbudene gjør
Sætre til et attraktivt sted å bosette seg. Sletta er en utendørs idrettsarena som ligger ca. 4 minutters
kjøretur unna boligen. Her befinner det seg en stor kunstgressmatte for fotball og andre aktiviteter samt.
en mindre kunstgressbane. Sletta driftes av Sætre IF Graabein stiftet i 1872. Her kan man trekke seg
tilbake, og virkelig koble av med en god treningsøkt. Sætre har flere tilbud som blant annet Hurum
Seilforening og Hurum Krav Maga klubb i Sætrehallen. Flere flotte turmuligheter er også å finne i nærhet
av boligen: Kyststien finner du langs Oslofjorden, med en rekke veier og stier for hyggelige turer. Legg
turen bort til Sjødalstranda for et forfriskende kveldsbad. Turene kan også legges opp i marka som fører
deg opp til blant annet Stikkvannshytta, noe som er et populært turmål for innbyggerne i Sætre.
Litt om den lokale idrettsklubben:
Sætre IF Graabein ble stiftet i 1872, og er en av Norges eldste idrettsklubber. Tradisjon, lokaltilhørighet og
idrettsglede har stått sterkt i Sætre i 150 år og er i stadig vekst. Håndball, fotball og allidrett er idrettene de
i dag tilbyr i Graabein.
Spisesteder:
Cæsar restaurant ligger i Sætre sentrum, og er et hyggelig spisested ved sjøen med god mat. Sætre
Gård er et sentrumsnært samlingspunkt som tilbyr smaksrike opplevelser, kunst og kultur i et historisk
miljø fra 1700-tallet. Sætre sushi, Sjøbris og Perle som er gode spisesteder i sentrum. Det er flere
hyggelige spisesteder rundt omkring på Hurum som blant annet i Holmsbu, og de kan enkelt besøkes
med en biltur på halvøya.
I Sætre sentrum finner du matvarebutikker, vinmonopol, apotek, frisør og Nille på nærsenteret. I sentrum
har man også lege, tannlege, klesbutikker, bensinstasjon, byggevarehandel mm.
Kollektivtransport:
Fra hovedveien finner man busstoppet som fører deg i retning:
86-bussen til Åsheimterminalen og Verket fergeleie
89-bussen til Sætre bussterminal og Røyken vgs.
I Sætre sentrum fører bussene deg til flere steder som blant annet:
250 til Oslo bussterminal
261-bussen til Drammen busstasjon
256-bussen til Holmsbu torg
251-bussen til Verket fergeleie
Fra Slemmestad:
Fra Slemmestad går det båt til Aker brygge.
Primærrom: 191 kvm, Bruksareal: 257 kvm, BRA-i: 221 kvm , BRA-e: 36 kvm , TBA: 125 kvm
P-rom kommentar:
Underetasje: 77 kvm BRA-i
Garasje: 25 kvm BRA-e
1.etasje: 85 kvm BRA-i
Bod 1.etasje: 11 kvm BRA-e
Terrasse: 120 kvm TBA
2.etasje: 62 kvm BRA-i
To balkonger: 5 kvm TBA
Forklaring til arealbetegnelsene over:
BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)
BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)
TBA: Areal for terrasser og balkonger
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Utført av: Nils Magnus Graff Fossnes / Anticimex
Takstdato: 19.05.25
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng
med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra
dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. (TG2) Det ble registrert noe skjevheter på gulv og
konstruksjoner. I tillegg er det noe slitasjesymptomer på selve terrassen. Fundamenteringen kunne ikke
undersøkes tilstrekkelig. (TG2) Selger opplyser at tettesjiktet mellom terrassen og garasjen ikke er
tilstrekkelig tett. Det ble registrert fuktmerker/skjolder i himlingen i garasjen. Det opplyses videre om
utilstrekkelig fall på konstruksjonen. Tiltak må påregnes. (TG3)
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1.etasje :
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og slitasjegrad. Det er blant annet
registrert følgende avvik: Riss/sprekker i flisfuger. Skade på enkelte veggfliser. Det kan ikke verifiseres at
det er etablert tettesjikt/membran på rommets gulv og veggflater eller om den er klemt med klemring i
sluket, noe som kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Lokalfall rundt sluk og høydeforskjell
mellom sluk og døråpning er ikke tilfredsstillende. Vann og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som
tilsier at anbefalt brukstid er passert og bør fornyes. Det registreres bomlyd i enkelte gulvfliser, noe som
indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med
egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik.
Fornying/oppgradering av våtrommet anbefales og bør påregnes.
Våtrom - Bad 2.etasje :
- Overflater vegger: Det mangler noe fugemasse mellom fliser på vegg ved dusjsonen. Skade bør
utbedres.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er
lukket. Tilluftsspalte bør etableres.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i
konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
Våtrom - Bad hybel :
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av blant annet alder og slitasjegrad. Det er
blant annet registrert følgende avvik: Det er ikke etablert membran/tettesjikt på rommets gulv og
veggflater, noe som betyr at rommet ikke tilfredsstiller krav til lekkasjesikkerhet. Konsekvens kan være
skader og følgeskader ved en eventuell lekkasje. Vannrør og avløpsrør fra byggeår har en alder som
tilsier at anbefalt brukstid er passert og bør fornyes. Det er ikke etablert tilluftsspalte over/under dørblad,
noe som fører til redusert luftutskiftning når døren er lukket. Dusjkabinett er bygget inn av innredninger, og
det er derfor ikke mulig å undersøke areal under kabinettet. Røropplegg, sluk, overflater og andre
relevante forhold er derfor ikke undersøkt. Det ble registrert sprekk i gulvoverflaten. Det er ikke praktisk
mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking da rommets vegger består av murkonstruksjoner. Basert på
våtrommets slitasjegrad og registrerte avvik er TG 2 valgt for å belyse at konstruksjonen har fuktrisiko.
Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med
fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade.
Fornying/oppgradering av våtrommet anbefales og bør påregnes.
Kjøkken - Hybel :
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré. Eksakt årsak er
ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og
være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det
registreres stedvise riper/hakk/merker i parkettgulv. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i
treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble ikke registrert forhøyede
verdier eller andre avvik. Målingene viser ingen utslag. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og
kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at
konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for
kondens-/fuktproblematikk. Det er registrert dampsperre/plast i veggkonstruksjonen, noe som fører til at
konstruksjonen ikke puster tilstrekkelig og det er økt risiko for kondensering. Det er ikke observert skader
eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales
slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Det ble
registrert kalk/saltutslag på vegger i ytre garasje hvor det ble utført overflatesøk med
fuktindikasjonsinstrument. Det ble registrert indikasjoner på forhøyede fuktverdier samt fuktvandring i
konstruksjonen. Det bør påregnes tiltak som varig stopper inndriv av fukt.
Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Det er ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er ikke kjent hvordan
oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant
annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader,
men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Tilkomst bør
etableres.
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Ildsteder inne i boligen: Det ble registrert sprekk i brannplate inne i ildstedet. Utskiftning må påregnes.
Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider i hele trappeløpet. Basert på ovennevnte
forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil
oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en
alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko
for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke må lokaliseres eller tilkomst må etableres.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør fra byggeår er vurdert til å ha
en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om
risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Varmtvannsbereder er
bygget inn bak innredningen, og kunne ikke undersøkes tilstrekkelig.
- Andre VVS-tekniske anlegg (eksempelvis luft/luft varmepumpe): Det er ikke kjent når det sist ble foretatt
service på varmepumpe. Service/tilsyn bør påregnes.
Radon:
- Radon: Det er foretatt radonmåling i boligen som viser forhøyede verdier. Selger har installert
radonavsug. Forholdet er ikke videre undersøkt. Det gjøres oppmerksom på at ved utleie av hele eller
deler av privat bolig, er det krav om dokumentert radonmåling som viser en årsmiddelverdi under
100bq/m3. Nye målinger bør påregnes.
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte
arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i
ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Det ble stedvis registrert noe overflateslitasje. Vask og overflatebehandling bør
påregnes.
Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det
ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at
vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse
skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. I tillegg ble det registrert manglende tetting
mellom undertak og oppløft ved stigetrinn, noe som kan føre til at vann og fukt trenger inn i
konstruksjonen. Det ble ikke registrert tegn til lekkasjer innvendig, men dette kan ikke utelukkes.
Ytterligere undersøkelser og tiltak må påregnes.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det ble generelt registrert overflateslitasje på nedløp, renner og
beslag. Tiltak kan påregnes ved behov.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims da
luftespalter er mindre enn 5 cm. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere
undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.
Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0
meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0
meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.
Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering: Det ble registrert noe slitasjesymptomer. I tillegg har trappene kontakt med
bakkeplan/grunn, noe som øker risiko for vannoppsug og råteskader. Krever oppfølging med jevnlig
ettersyn.
Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder.
Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk
levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer
vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra
innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand,
årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for
utbedringer.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget på baksiden av bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Forholdet
kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og
restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er
skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse
risiko.
Frittstående byggverk:
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår
vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.
