Spikkestadveien 94B

Leiligheten ligger i 2. etasje og inneholder:

Gang, 2 soverom, bod, bad og stue/kjøkken i åpen løsning. Utgang til balkong fra stue.

I tillegg disponerer du en garasjeplass og en bod i kjeller.

Leiligheten har god standard fra 2007. Vegger er malt i tidsriktige farger og på gulvet er det parkett. Det er en overbygget terrasse utenfor stuen. Alle vegger og tak ble malt innvendig i 2022. Byttet til ny moderne stekeovn og induksjonstopp i 2022. Ny termostat på badet i 2024. Fasaden utvendig ble malt i 2023.

Bad/wc er flislagt på gulv og vegger samt at det er varmekabler i gulv. Rommet har veggmontert toalett, badekar, servantinnredning og opplegg for vaskemaskin. Badet er en baderomskabin fra da leiligheten var ny. En baderomskabin er en forhåndsprodusert modul som settes inn i bygget i stedet for at badet bygges på stedet. 

Kjøkkenet har innredning fra HTH med glatte fronter. Laminat benkeplate, integrert ovn og koketopp samt oppvaskmaskin. Sentralavtrekk fra kjøkken og bad.

Diverse:

- Ingen andel fellesgjeld (er nedbetalt)

- God standard fra 2007

- Lys og pen leilighet

- Alle vegger er malt i senere tid

- Parkett på gulv

- Flislagt bad med varmekabler

- Overbygget terrasse utenfor stuen

- Meget sentral beliggenhet

- Tog, buss og butikker ligger i umiddelbar nærhet

- Meget veldrevet borettslag med god økonomi

Elektrisk gulvvarme på bad. For øvrig er det elektrisk oppvarming med termostatstyrte panelovner i gangen og på det ene soverommet.

Leiligheten ligger midt i Røyken sentrum, i tilknytning til Røyken senter. Det er butikker i underetasjen, garasjekjeller, og heis.

 

Senteret har kafe, Pizzabakeren, Normal, Nille, apotek, Sport 1, optiker, frisør og Spar. Ikke mange minutter unna, ligger det også en stor Kiwibutikk, barberer, blomsterbutikk og flere restauranter, for å nevne noe.

Videre er det flotte turmuligheter i marka både sommer og vinterstid. Det er oppkjørte skiløyper inn i Røykenmarka,18 hulls golfbane på Kjekstad, badevann og flere opparbeidede lekeplasser.

Det er under 100 meter å gå til togstasjon med avgang til Asker/Oslo, 2 avganger i timen. I tillegg er det bussforbindelse til Drammen.

Røykenbadet ligger bare en kort spasertur unna. I tillegg finnes det flott barneskole på Midtbygda, samt at det også er videregående skole og barnehager i nærmiljøet. Ungdomsskolen er på Spikkestad og ungdommene kommer seg dit med buss. Røyken har et aktivt idrettsmiljø i IL ROS.

BRA: 72 kvm, BRA-i: 67 kvm, BRA-e: 5 kvm, TBA: 10 kvm

2. etasje: 67 kvm BRA-i: Gang, bad, bod, stue/kjøkken, 2 soverom

BRA: Summen av bruksareal for hele boligen

BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)

BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)

TBA: Areal for terrasser og balkonger

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Andelsleilighet oppført i 2007. Leilighet tilhører Røyken Sentrum 1 Borettslag som ligger i Røyken sentrum. Borettslaget består av 77 andelsleiligheter og har felles tomteareal.

Bygningen har malt entredør med kikkehull. Heve-/skyvedør med isolerglass. Dører er kontrollert og funksjon er testet og funnet i orden. Bygningen med aluminiumsvinduer  2-lags glass. Vinduer er funksjonstestet og funnet at lås- vridere ikke er i orden på det ene soverommet. Sydvestvent balkong på ca. 10 kvm i betongkonstruksjon og glassrekkverk. Bod på ca. 2 kvm.

Utført av: Geir Pedersen

Befaringsdato: 23.02.2026

Rapportdato: 25.02.2026

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Ingen bygningsdeler har fått TG 3.

Følgende punkter har fått TG 2 i rapporten:

Utvendig - vinduer:

- Vinduer er funksjonstestet og funnet at lås- vridere ikke er i orden. Dette gjelder på soverom 1

Innvendig - overflater:

- Parkettgulv har en del slitasje og hakk. Tiltak: Det må påregnes kostnader med oppgradering av gulvoverflater.

Våtrom:

- Overflater vegger og himling:

Det er påvist sprekker i fliser. Tiltak: Skadet flis er i et område hvor den kun utgjør et estetisk avvik.

Det er påvist svertesopp i silikonfuger. Tiltak: Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling.

- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsning. Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for

når dette er nødvendig.

- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader på innredning. Tiltak: Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling.

Varmtvannstank: Varmtvannsbereder plassert i kjøkkenskap. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Styret skal godkjenne all utleie. Vedtektenes § 4-2 har egne bestemmelser om utleie/bruksoverlating.

Borettslaget har felles eiet tomt på 7834 kvm. Tomten er pent opparbeidet med felles grøntareal og asfaltert adkomst/parkeringsareal. Opparbeidet lekeplass for barn. Felles sykkelgarasje.

Fra Oslo: Følg E 18 og ta av til Asker. Kjør videre mot Heggedal og E134 videre mot Røyken. Fra Drammen: Følg E134 mot Røyken sentrum. Leilighetsbygget ligger rett ved Røyken togstasjon. Det vil bli skiltet med Frem visningsskilt ved fellesvisninger.

Det parkering for 1 bil i felles garasjeanlegg. For øvrig har borettslaget gjesteplasser.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Offentlig vei, vann og avløp.

Utover fellesutgiftene må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming og innboforsikring.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor, felles parkeringsplass, felles lekeareal og gang/sykkelvei. Reguleringsbestemmelser for Røyken sentrum, vedtatt 24.11.2005, gjelder for eiendommen.

Gjeldene kommuneplan for Asker 2023 - 2035, endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 13.06.2023:

Delareal 7834 kvm: Sentrumsformål, Framtidig

Delareal: 55 kvm: HensynsonenavnH320 Flomfare

Delareal 761 kvm: Hensynssone bevaring naturmiljø

Planinformasjon ligger vedlagt i salgsoppgaven. Kopi av planbestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Røyken sentrum er under utvikling og det må påregnes utbygging i området i tiden fremover.

Det foreligger ferdigattest for denne boligen, datert 19.01.2011.

Det er ingen tinglyste heftelser eller rettigheter på andelen.

Borettslaget har lovfestet pant til dekning for utestående beløp inntil 2G (G = folketrygdens grunnbeløp)

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen. Det medfølger ikke garanti på hvitevarer som medfølger.

Borettslag: Røyken Sentrum 1 Borettslag, Orgnr.: 892209022

Andelsnr.: 52

Forkjøpsrettgebyr: 8.406 (gebyr kun dersom forkjøpsrett blir benyttet)

Andel fellesgjeld: 0

Andel fellesformue: 17.376

Borettslaget består av 77 andelsleiligheter og har felles tomteareal.

Forkjøpsrett:

Det er kun intern forkjøpsrett i dette borettslaget.

Dyrehold:

• Dyrehold er lov i borettslaget, så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.

• Hunder skal føres i bånd inne på området

• Hundelort inne på området skal fjernes umiddelbart

• Det er kun lov med innekatter

Dugnad:

Dugnader arrangeres 2 ganger pr år. Det er frivillig å delta.

Vaktmester:

Borettslaget har innleid vaktmester. Faste oppgaver er rengjøring av trappeoppganger, matteservice, småreparasjoner, bytte av lyspærer, snørydding, strøing, plenklipp og klipp av hekkene.

Borettslaget er forsikret mot tap på felleskostnader i Skadeforsikringsselskapet Borettslagene Sikringsordning AS. Borettslag som har tegnet seg for sikring kan si opp avtalen innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte. Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av forsikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Forsikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med forsikringstaker dersom forsikrede ikke oppfyller de krav som er lagt til grunn ved første gangs forsikring. For øvrig gjelder forsikringsavtalelovens regler. Selskapet har NBBO VLP

Ytterligere informasjon om regler for borettslaget, vedtekter, innkalling og protokoll  felleslån mv skal finnes i opplysningsbrev fra forretningsfører. Om du vurderer å legge inn bud, så sett deg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Disse dokumentene ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Denne andelen har ikke andel fellesgjeld.

Det er kun intern forkjøpsrett i borettslaget. Forkjøpsretten utlyses etter budaksept og fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier.

Kr 4 938,-/md

Fellesutgiftene inkluderer: Altibox/fiberbredbånd 500/500, regnskap og forretningsførsel, felles bygningsforsikring, a konto vann/avløp, trappevask, renovasjon, strøm i fellesarealer og  snømåking i fellesområder.

Månedlige fellesutgiftene er fordelt slik (pr 20.02.2026):

Kabel TV/bredbånd 623,-

Grunnkostnad 3.482,-

A konto vann/avløp 833,-

NBBO (Nedre Buskerud boligbyggelag)

3 750 000,- (Prisantydning) Omkostninger 297,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk) 9 950,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 11 337,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 3 761 337,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 078 469 per 31.12.24 Formuesverdi som sekundærbolig kr 4 313 875 per 31.12.24

Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.

Avklares i forbindelse med budgivning.

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter D. Kopi av energiattest datert 22.03.2022 kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er forsikret gjennom borettslaget. Gjensidige Forsikring ASA Polisenummer: 86418104. Kjøper må tegne egen innboforsikring pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Jannicke Skønberg

Mob: 91 78 99 28

E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.