Spikkestadveien 94A

3-roms leilighet i 1.etg. med parkeringsplass i garasjekjeller og sportsbod.

Leiligheten har 2 soverom, romslig bad/wc, innvendig bod, og kjøkken og stue i åpen løsning.

- Meget sentral beliggenhet, butikker i U-etg. og tog og buss på andre siden av veien.

- Stor platting med skjermvegger utenfor stue.

- Moderne leilighet fra 2007, minimalt med vedlikehold

- Garasje og sportsbod i kjeller

- Flislagt bad/wc med varmekabler i gulv.

- Oppgradert kjøkken.

- Andel fellesgjeld kan innfris, da vil de mnd. fellesutgifter bli kr. 4.938 pr mnd. inkl tv og internett samt vann/avløp

Leiligheten har en gjennomgående god standard. Det er parkett på gulver og fliser på bad/wc , vegger er malte flater.

Innredet i lyse og delikate farger. Godt utstyrt kjøkken med hvit innredning og profilerte fronter HTH-Kjøkken, vegg over kjøkkenbenk er flislagt.

Flislagt bad med varme i gulv, veggmontert klosett, opplegg for vaskemaskin samt vask i innredning.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) og gulvvarme/varmekabler på bad.

Leiligheten ligger midt i Røyken sentrum, i tilknytning til Røyken senter. Det er butikker i underetasjen, garasjekjeller, og heis.

Senteret har kafe, Pizzabakeren, Normal, Nille, apotek, Sport 1, optiker, frisør og Spar. Ikke mange minutter unna, ligger det også en stor Kiwibutikk, barberer, blomsterbutikk og flere restauranter, for å nevne noe.

Videre er det flotte turmuligheter i marka både sommer og vinterstid. Det er oppkjørte skiløyper inn i Røykenmarka,18 hulls golfbane på Kjekstad, badevann og flere opparbeidede lekeplasser.

Det er under 100 meter å gå til togstasjon med avgang til Asker/Oslo, 2 avganger i timen. I tillegg er det bussforbindelse til Drammen.

Røykenbadet ligger bare en kort spasertur unna. I tillegg finnes det flott barneskole på Midtbygda, samt at det også er videregående skole og barnehager i nærmiljøet. Ungdomsskolen er på Spikkestad og ungdommene kommer seg dit med buss. Røyken har et aktivt idrettsmiljø i IL ROS.

Leilighet Borettslag, oppført i 2007

Primærrom: 67 kvm, Bruksareal: 71 kvm, Bruttoareal: 71 kvm, BRA-i: 67 kvm , BRA-e: 4 kvm , TBA: 24 kvm

1.Etasje: 67 kvm BRA-i

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bolig oppført i 2007. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med

parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater, liggende trekledning og pussede flater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongskyvedør med karmer av tre.

Utført av: Anticimex v Nils Magnus Graff Fossnes

Takstdato: 01.04.2026

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Oppsummering av tilstandsgrader:                

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 9 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 0 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.

Våtrom - Bad :

- Overflater gulv: Det ble registrert slitte og manglende fuger i dusjsonen. Eksakt årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av mindre bevegelser i underlaget. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Kjøkken:

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Tekniske anlegg:

- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.

- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom:

- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Terrasse / platting:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverket har slitasjesymptomer, og det er registrert stedvis råteskader. Konsekvens er at levetiden vurderes som overskredet, noe som innebærer at tiltak er nødvendig. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer er tilstrekkelig.

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Utleie er i utgangspunktet ikke tillatt, men det henvises til vedtektene i borettslaget. Utleie er mulig etter visse kriterier.

Eierform: Fellestomt

Felles uteområder er pent opparbeidet med plen, busker, blomster og bed. Det er satt opp benker på felles lekeplass.

Fra Oslo følg E 18 og ta av til Asker og videre mot Heggedal, deretter følg skilting mot Røyken togstasjon.

Fra Drammen følg E-134 mot Drøbak og følg skilting mot Røyken/togstasjon. Leiligheten ligger midt i Røyken sentrum.

Leiligheten disponerer 1 stk. parkeringsplass i felles garasjekjeller. Gjesteparkering er utvendig.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Adkomst via offentlig vei. Tilknyttet offentlig vann og avløp.

I tillegg til fellesutgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, innboforsikring samt innvendig vedlikehold.

Eiendommen er regulert til bolig/sentrumsformål, parkering og friområde. Reguleringsbestemmelser for Nye Røyken Sentrum, vedtatt den 09.12.2025 gjelder for eiendommen. Kommuneplan vedtatt 13.06.2023 . Reguleringsbestemmelsene er tilgjengelige på meglers kontor.  Kontakt megler for ytterligere opplysninger.

Det foreligger ferdigattest for denne boligen, datert 19.01.2011. At slik attest foreligger, gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det er intern forkjøpsrett i borettslaget, forkjøpsretten avklares etter budaksept

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

Det har tidligere vært observert skjeggkre i borettslaget, dette har styret i borettslaget håndtert med å engasjere et skadedyrsfirma.

Borettslag: Røyken Sentrum 1 Borettslag, Orgnr.: 892209022 Andelsnr.: 33 Andel fellesgjeld: 930713

Ytterligere informasjon om felleslån skal finnes i opplysningsbrev fra forretningsfører. Brevet kan lastes ned fra nettet eller be om kopi fra megler.

Borettslaget består av 77 andelsleiligheter og har felles tomteareal.

Forkjøpsrett:

Det er kun intern forkjøpsrett i dette borettslaget.

Dyrehold:

• Dyrehold er lov i borettslaget, så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.

• Hunder skal føres i bånd inne på området

• Hundelort inne på området skal fjernes umiddelbart

• Det er kun lov med innekatter

Dugnad:

Dugnader arrangeres 2 ganger pr år. Det er frivillig å delta.

Vaktmester:

Borettslaget har innleid vaktmester. Faste oppgaver er rengjøring av trappeoppganger, matteservice, småreparasjoner, bytte av lyspærer, snørydding, strøing, plenklipp og klipp av hekkene.

Borettslaget er forsikret mot tap på felleskostnader i Skadeforsikringsselskapet Borettslagene Sikringsordning AS. Borettslag som har tegnet seg for sikring kan si opp avtalen innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte. Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av forsikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Forsikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med forsikringstaker dersom forsikrede ikke oppfyller de krav som er lagt til grunn ved første gangs forsikring. For øvrig gjelder forsikringsavtalelovens regler. Selskapet har NBBO VLP

Ytterligere informasjon om regler for borettslaget, vedtekter, innkalling og protokoll  felleslån mv skal finnes i opplysningsbrev fra forretningsfører. Om du vurderer å legge inn bud, så sett deg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Disse dokumentene ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Om du vurderer å legge inn bud, så sett deg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Disse dokumentene kan inneholde bestemmelser om , dugnadsplikt, husdyrhold, fremleie og bruk av fellesarealer.

Andel fellesgjeld: 930 713

Spesifikasjon av lån:

Lånenummer: 67143842528, Nordea Bank ASA

Annuitetslån, 2 terminer per år.

Rentesats per 20.03.2026: 5.55% pa.

Antall terminer til innfrielse: 25

Saldo per 20.03.2026: 19 021 335

Andel av saldo: 930 713

Første termin/første avdrag: 30.06.2017 ( siste termin 30.06.2038 )

NIBOR + margin

Laget har avtale om IN samt IN lån

Om du vurderer å legge inn bud, så sett deg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning (lastes ned fra nett-salgsoppgaven på FINN eller hjemmesider). Det må påregne , dugnadsplikt, samt at det forefinnes konkrete regler om husdyrhold, fremleie og bruk av fellesarealer (om ikke annet er spesielt opplyst).

Borettslaget har lovfestet pant til dekning for utestående beløp inntil 2G (G = folketrygdens grunnbeløp)

Det er forkjøpsrett for borettslagets medlemmer, og medlemmer tilknyttet boligbyggelaget borettslaget er tilknyttet. Forkjøpsretten avklares etter budaksept.

Kr 13 776,-

Felleskostnader inkluderer: Renter, kabel-TV og bredbånd, grunnkostnad, avdrag, akonto vann/avløp.

Månedlige fellesutgiftene er fordelt slik:

Renter 4.408,-

Kabel-Tv/bredbånd 623,-

Grunnkostnader 3.482,-

Avdrag 4.430,-

A konto vann/avløp 833,-

NBBO (Nedre Buskerud boligbyggelag)

2 870 000,- (Prisantydning) 930 713,- (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 3 800 713,- (Pris inkl. fellesgjeld) Omkostninger 300,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk) 9 950,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 11 340,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 3 812 053,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 078 469 per 31.12.24 Formuesverdi som sekundærbolig kr 4 313 875 per 31.12.24

Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.

Avklares i forbindelse med budgivning

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter D

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.

Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-.

Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Preben von Malchus

Mob: 99 54 77 00

E-post: preben@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.