Spikkestadveien 9

Beliggenhet/Bygninger

Innhold

Innholdsrik enebolig over 2 plan som inneholder : 1.etasje med stue med utgang til stor delvis overbygd veranda, spisestue, kjøkken, bad, gang, 2 soverom og bod. Underetasje med vindfang, hall, gang, vaskerom, toalettrom, tv-stue, 2 soverom og 2 boder. Romslig gårdsplass med god plass til parkering, i tillegg til dobbelgarasje. Det er montert elbillader på husveggen.

Standard

Dette er en meget godt velholdt enebolig beliggende sentralt på Midtbygda. Boligen er opprinnelig oppført i 1977 men er jevnlig vedlikeholdt og påkostet. Boligen har et pent kjøkken med innredning fra 2014 med slette og profilerte fronter, og benkeplater av laminat. Integrert stekeovn, mikrobølgeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. På kjøkkenet er det plass til liten spisegruppe. Delikat flislagt bad med varme i gulvet. Badet ble overflateoppusset i 2010 og har innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer,ovenpåliggende servant med ett-greps armatur,speil med integrert lys, dusjkabinett med dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj, samt gulvstående toalett. Toalettrommet er overflateoppusset i senere tid. Flislagt gulv med gulvvarme. Malte veggflater. Panelbord i himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med dører. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og gulvstående toalett. Praktisk med adskilt vaskerom. Rommet ble overflateoppusset med gulvbelegg i 2022. I tillegg er følgende oppgraderinger blant annet blitt gjort i senere tid: -Sikringsskapet ble byttet i 2014. -Montert elbillader på husvegg. -Tømt oljetank og fylt med sand. -Skiftet vindu til karnappvindu i ca. 2010. -Skiftet glass i hev/skyvedør. -Byttet vindu i hovedsoverom i 2022. -Lagt parkett soverom og gang i 2 etasje. -Malt og satt opp skyvedører, samt nytt gulvbelegg på vaskerom. -Lagt ned fiberkabel inn til yttervegg.

Oppvarming

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring samt luft til luft varmepumpe.

Beliggenhet

Flott beliggende enebolig sentralt på Midtbygda. Eiendommen har pent opparbeidet hage med fine uteplasser og veldig gode solforhold. Det er gangvei til Midtbygda skole med flotte ute- og lekeområder. Eiendommen tilhører Midtbygda skolekrets. Det er også kort vei til barnehage samt Røyken ungdoms- og videregående skole med tilhørende idrettsanlegg. Det er flotte turområder i nærmiljøet både sommer og vinterstid og Midtbygda har også et lite skitrekk. Videre finnes Røykenbadet med stor svømmehall, treningssenter og andre servicetilbud. Det er ca. 5 minutters kjøring til Kjekstad golfklubb med 18 hulls bane samt korthullsbane. I tillegg er det badevann og mange turmuligheter i Kjekstadmarka. I Røyken sentrum finnes butikker av forskjellig slag, som blomsterbutikk, apotek, frisør, sportsbutikk, matbutikk med ferskvareavdeling, kafe og spisested, for å nevne noe. Togforbindelse til Asker/Oslo fra Røyken stasjon. Bussforbindelse til Drammen. Hurtigbåt fra Slemmestad til Aker Brygge.

Type, eierform og byggeår

Enebolig selveier, oppført i 1977, påbygd i 1991. Dobbelgarasje fra 1986.

Arealer

Boligen har et totalt bruksareal på 196 kvm. Internt bruksareal (BRA-i) er på 196 kvm. Terrasse- og balkongareal (TBA) er på 33 kvm. Garasjen har et totalt bruksareal på 40 kvm. 1.etasje med stue, spisestue, kjøkken, gang, bad, to soverom og bod. BRA-i: 97 kvm, TBA: 33 kvm. Underetasje med vindfang, hall, gang, vaskerom, toalettrom, to soverom, tv-stue og to boder. BRA-i: 99 kvm. Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bebyggelse/byggemåte

Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av lettklinkerblokker/murkonstruksjoner. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning. Yttertak med valmtakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Boligen har ytterdør med glassfelt fra 2011. Vinduer og balkongskyvedør med to-lags glass og karmer/rammer av tre fra byggeår, 1980, 1991, 2002 og 2022. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring samt luft til luft varmepumpe. Naturlig ventilasjon via luftespalter i vinduer og veggventiler med mekanisk avtrekk på bad og kjøkken.

Tilstandsrapport/tilstandsgrad

Utført av: Anticimex AS Takstdato: 20.09.2024. Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden. Ingen punkter har fått tilstandsgrad 3. Følgende punkter har fått tilstandsgrad 2: Bad: Vannrør- Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Membran, tettesjikt og overgang til sluk- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Tettedetaljer ved rørgjennomføringer i gulv er ikke tilstrekkelig. Fallforhold (gulv)- Lokalfall rundt sluk er mindre enn hva som ideelt anbefales. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Det ble i tillegg registrert motfall fra sluk til innvendig hjørne ved dør. Dette utgjør en risiko for uønsket vannansamling ved en eventuell lekkasje. Avløpsrør (ink. sluk)- Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket. Avløpsrør og sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Vaskerom: Ventilasjon- Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Redusert luftutskiftning. Vannrør- Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Avløpsrør (ink. sluk)- Avløpsrør og sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Kjøkken: Vannrør- Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader. Annet- Det mangler ventilrist under komfyr og over både kjøleskap og komfyr som sikrer tilstrekkelig ventilering bak hvitevarene. Toalettrom: Ventilasjon- Ingen luftespalte over/under innerdører, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Vann- og avløpsrør: Er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Rom under terreng: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fuktog temperaturforhold. Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for kondens-/fuktproblematikk. Det er montert panelplater utenpå tidligere kledning, og panelplater har en høy SD-verdi (dårlig pusteevne) som gjør konstruksjonen mer utsatt for fukt og kondensproblematikk. Loft- uinnredet/råloft: Overflater vegger/undertak- Det ble registrert fuktmerker på undertak eksempelvis rundt takgjennomføringer og pipe/skorstein. Det ble utført fuktmåling med pigg i området som ikke viser forhøyede fuktverdier. Innvendige trapper: Avvik fra dagens forskriftskrav. Etasjeskiller: Det er noen skjevheter i boligen. Tekniske anlegg, VVS anlegg: Varmtvannsbereder- På bakgrunn av berederens vurderte alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Vannrør- Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Avløpsrør- Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger. Elektrisk anlegg: Som følger av manglende samsvarersklæring på det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600. Med bakgrunn i de registrerte avvik samt alder på deler av anlegget bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Yttertak: Tekking- Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på aktive lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. Veranda: Tettesjiktet mellom veranda og soverom i underetasjen er ikke tilgjengelig for inspeksjon, og vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand/restlevetid. Konstruksjonen er erfaringsmessig fuktutsatt. TG2 er satt for å belyse risiko. Utvendige trapper: Helhetsvurdering. Grunnmur: Det ble registrert noe riss/sprekker. Det er ikke kjent om forholdet er under utvikling eller om situasjonen er stabilisert. Drenering: Utvendig terreng, inkl fuktsikring av grunnmur- Terrenget på baksiden av bygget har stedvis fall mot grunnmur. Innebærer økt fuktbelastning på grunnmuren og risiko for fuktinnsig/-skader. Fuktmerker / -symptomer i kjeller/underetg. Ink. eventuell krypekjeller og plate på mark- Se punkt konstruksjoner for rom under terreng. Alder- TG2 er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger)- Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. Oljetanker- Selger opplyser at nedgravet oljetank er frakoblet og sanert ved egeninnsats. Frittstående garasje: Helhetsvurdering.

Tomt

Tomt

Pent opparbeidet selveid tomt 1344,9 kvm med singlet og steinsatt oppkjørsel, plenarealer, naturtomt og diverse beplantning. Det er etablert veranda mot sydvest på fremsiden av boligen.

Areal og eierform

Areal: 1 344 kvm, Eierform: Eiet tomt.

Adkomst

Se kartutsnitt i annonsen.

Parkering

God plass til parkering i gårdsplassen, i tillegg til dobbelgarasje.

Offentlige forhold

Vei/Vann/Avløp

Ankomst fra offentlig vei via privat stikkvei. Tilknyttet offentlig vann og avløp.

Kommunale avgifter

Kr. 13 788 pr. år Kommunale gebyrer fakturert på eiendommen i 2023 gjaldt feiing, renovasjon, vann og avløp. Vann og avløp vil variere etter forbruk.

Andre løpende avgifter

Foruten ovennevnte, må det påregnes kostnader til strøm, oppvarming, forsikring, kabelTV osv. samt vedlikehold. Selger har hatt et årlig strømforbruk på ca. 30.000 kWh. Dette vil avhenge etter forbruk.

Regulering

Eiendommen ligger i et uregulert område. Kommuneplan med bestemmelser gjelder. I hht kommuneplan for Asker 2023-2035 er området avsatt til boligbebyggelse. Det foreligger en reguleringsplan som gjelder delareal; Gangvei Midtbygda-Røyken sykehjem, vedtatt 14.03.1977.

Brukstillatelse / Ferdigattest

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for denne boligen, datert 12.01.1978. At slik tillatelse foreligger, gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. Soverom 4 er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt, og er derfor heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Heftelser / Rettigheter

Følgende heftelser er tinglyst og vil påhvile eiendommens grunnboksblad videre: Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler (tinglyst 13.02.2019): Rettighetshaver: NORGESNETT AS Org.nr: 980234088 Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler Bestemmelse om bebyggelse i nærhet av anlegg Bestemmelse om (begrensning av) endring i terrenget i nærheten av anlegg Bestemmelse om vei (tinglyst 11.01.1977): Rettighetshaver: Knr:3203 Gnr: 221 Bnr: 80

Annen nyttig informasjon

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen. Boligen kan selges delvis møblert dersom kjøper ønsker dette. Konferer megler.

Økonomiske forhold

Totale kostnader

6 450 000,- (Prisantydning) Omkostninger 15 050,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt)) 145 000,- (Dokumentavgift) 240,- (Pantattest kjøper) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) -------------------------------------------------------- 161 290,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 6 611 290,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 831 773 per 31.12.2022. Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 960 736 per 31.12.2022.

Overtagelse

Avklares i forbindelse med budgivning.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter F.

Annet

Forsikring

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder i tillegg til selve Boligkjøperforsikringen, innboforsikring, dobbel renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring for hus og hytte. Boligkjøperpakken må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til kjøpesummen. Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Finansiering

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Viktig informasjon

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Gjennomføring av oppgjør/transaksjoner

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Salgsoppgave

Ansvarlig megler: Tony-Andre Aspegren Dahl Mob: 95 40 90 61 E-post: tony@fremeiendomsmegling.no Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772) Besøksadresse Nordre Sætrevei 4, 3476 Sætre Tlf: 32 79 28 80 Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.