Jakslandåsen 278 - 280

Våningshuset/det brune huset - Jakslandveien 278:

1. etasje: Entre, kjøkken, bad og stue

2. etasje: Gang, kontor, soverom og to boder

Kårboligen/det gule huset - Jakslandveien 280:

1. etasje: Entre, bad, to soverom, kjøkken og stue

Loft med innredet rom og råloft

Kjeller: Boder og garasje

Garasje: Garasje med plass til to biler

I tillegg er det stabbur og låve på eiendommen, et driftsbygg, samt rester/grunnmur etter tre veksthus.

Begge boligene trenger vesentlig oppgradering og modernisering. Kanskje du kan bo i det ene huset mens det andre pusses opp?

Jakslandåsen 278 - det brune huset:

Bad:

Flislagt bad fra ca. 1990. Det er gulvstående toalett, servant, dusjløsning i badekaret og opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 198L fra 2003 er plassert på bad.

Kjøkken:

Kjøkken fra ca. 1990. Innredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat.

Jakslandåsen 280 - det gule huset:

Bad:

Bad fra byggeår med gulvbelegg og malte veggflater. Det er gulvstående toalett, servant og dusjkabinett. Varmtvannsbereder på 116L fra 1997 er plassert i bod kjeller.

Kjøkken:

Kjøkken fra 2005. Innredning med slette fronter og benkeplate av laminat. Integrert stekeovn og platetopp. Plass til frittstående kjøleskap i hjørnet. I denne boligen er det lagt inn fiber.

Selger opplyser at septiktanken og avløpet til det gule huset må utbedres. Se for øvrig eiers egenerklæring.

Det brune huset: Teglsteinspipe vurdert til å være fra byggeår. Det er etablert ildsted i stuen og et soverom, i tillegg til kombinert ildsted og parafinbrenner i 2. etasje. For øvrig oppvarming elektrisk oppvarming.

Det gule huset: Teglsteinspipe vurdert til å være fra byggeår. Det er etablert ildsted i gang og kombinert ved- og parafinovn i stue 1. etasje. For øvrig elektrisk oppvarming.

Selger opplyser at det er nedgravd oljetank ved driftsbygning på nedre del av eiendommen. Sanering av denne må påregnes.

Småbruket Solli ligger i landlige omgivelser med sol fra morgen til kveld på sommerstid. Eiendommen ligger meget usjenert til, men har likevel gangavstand til barnehager, skoler, toget og sentrumsfasiliteter. Her kan du leve småbruksdrømmen og det enkle gårdslivet, samtidig som hverdagen er lett.

Ønsker du å flytte sammen med venner eller flere generasjoner, er stedet perfekt med sine to separate boliger og fine uteområder. Ett alternativ kan også være å bo i det ene huset selv, og leie ut det andre?  

Eiendommen er plassert mellom et eksisterende boligfelt, og ett som planlegges, men siden eiendommen er såpass stor, vil likevel ikke andre boliger komme veldig tett, og hovedadkomsten til det nye feltet er et annet sted.    

Området tilhører Midtbygda skolekrets. Det er gangavstand til togstasjonen, nærsenter, Røykenbadet, videregående skole og barnehage. Det er også gangavstand med trygg skolevei til Midtbygda skole (1.-7. trinn). De minste barna har skoleskyssordning. Ungdomsskolen er på Spikkestad med skolebussordning fra sentrum.

Det er 850 meter å gå til Røykenbadet, som blant annet har treningssenter, klatrevegg, stor svømmehall, kafe og legesenter. Nærsenteret i sentrum har i dag apotek, Nille, Normal, Sport 1, frisør, Spar og to serveringssteder. I tillegg finnes blomsterbutikk, Kiwi, kafe og flere andre butikker og næringer i Røyken sentrum. Toget går mot Asker/Oslo med 2 avganger i timen. Det er også buss i Røyken sentrum, i retning Drammen og Oslo.

Det er for øvrig flotte turområder i nærmiljøet både sommer og vinterstid. Turveien til Herstadhei starter i praksis ved postkassa. I tillegg er det rikelig med badevann, turmuligheter og skiløyper i Kjekstadmarka. Vinteraktivitetsparken på Gleinåsen er klar til bruk og har liten slalåmbakke, hoppbakke og rails. Ønsker du å trekke til sjøen, er for eksempel Hyggen, Hernestangen og Lahellholmen fine alternativer.

Jakslandåsen 278 - Bruksareal: 77 kvm, BRA-i: 77 kvm

Jakslandåsen 280 - Bruksareal: 171 kvm, BRA-i: 171 kvm

Jakslandåsen 278

1. etasje: 52 kvm BRA-i (entre, stue, kjøkken og bad)

2. etasje: 25 kvm BRA-i (soverom og kontor)

Jakslandåsen 280

U. etasje: 70 kvm BRA-i (gang, garasje og tre boder)

1. etasje: 76 kvm BRA-i (entre, gang, bad, kjøkken, stue og to soverom)

Loft: 25 kvm BRA-i (loft)

Garasje: 34 kvm BRA-i

BRA: Summen av bruksareal for hele boligen

BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)

BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)

Takstmannens kommentar til areal:

Loftsetasjen på 278 har et totalt gulvareal (GUA) på 52 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 25 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 27 m2.

Loftsetasjen på 280 har et totalt gulvareal (GUA) på 38 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 25 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13 m2.

Det er ikke fremlagt godkjent plantegning på loftsetasje tilhørende nr 280, og det gjøres oppmerksom på at det er ukjent om soverommet i etasjen er godkjent etablert, eller søkt om hos offentlig myndighet. Ytterligere undersøkelser anbefales.

På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger på nr 278, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for

klassifisering og vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet. Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Resterende bygg på eiendommen (utover boligene og garasje) er vurdert som næringsbygg/driftsbygg. Byggene omfattes ikke av boligselgerforsikringen eller avhendingsloven tilstandsrapporten er skrevet under da den kun omhandler boliger og bygg for boligformål.

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Jakslandåsen 278 (det brune huset):

Våningshus opprinnelig oppført i ca. 1890. Huset er oppført på grunnmur av oppmurt naturstein med krypekjeller. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Boligen har ytterdør med glassfelt.

Boligen er registrert i SEFRAK-registeret. SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge.  Alle bygninger fra før år 1900 ble registrert, foruten ruiner og en del andre kulturminner. Det at et hus er registrert i SEFRAK gir det ikke automatisk vernestatus, og legger heller ikke spesifikke restriksjoner på hva som kan gjøres med det. SEFRAK-registeret sier ikke noe om objektenes verneverdi. Se også skriv fra Asker kommune "Kulturminner og kulturmiljø i Asker" som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta eventuelt kontakt med Asker kommune for evt. nærmere informasjon.

Jakslandåsen 280 (det gule huset):

Kårbolig (enebolig) fra 1962. Huset er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av lettbetong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Boligen har ytterdør med glassfelt.

Garasje oppført i ca. 1984. Frittstående dobbelgarasje i trekonstruksjon med liggende og stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med metallplater. Manuelle vippeporter.

Stabbur og låve er ikke vurdert av takstmann da de regnes som næringsbygg/driftsbygg.

I tillegg er det registrert tre veksthus i eiendommens matrikkel, men disse er det kun rester/grunnmur etter.

Utført av: Anticimex AS Nils Magnus Graff Fossnes

Befaringsdato: 02.09.2025

Rapportdato: 11.09.2025

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Våtrom - Bad 280:

- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er ikke etablert tettesjikt/membran på rommets veggflater, noe som kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Gulvbelegg/tettesjikt har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert og bør fornyes. Gulvbelegget er ikke klemt med klemring i sluket, noe som kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert og bør fornyes. Det er kun naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk, noe som fører til redusert luftutskiftning. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Fornying/oppgradering av våtrommet anbefales og bør påregnes, da våtrommet har en begrenset restlevetid.

Kjøkken - 278:

- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Ventilasjon og avtrekk: Ingen eller ubetydelig ventilasjon. Ventilering med avtrekk og tilluft må etableres.

Kjøkken - 280:

- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Øvrige rom - 1.etasje 278:

- Overflater himling: Det ble registrert skjevheter på takflatene. Byggeår tatt i betraktning er ikke dette unormalt, men krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Øvrige rom - 1.etasje 280:

- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det ble stedvis registrert merker, sår og overflateslitasje. Tiltak bør vurderes.

- Ventilasjon: Ventilasjonen på et soverom vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i rommet. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - 280:

- Overflater vegger: Det ble registrert riss/sprekker samt pussavskalling. Tiltak bør påregnes.

- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.

- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Etasjen har ikke utlektede kjellervegger, og det er derfor ikke foretatt hulltaking og fuktmåling. Det ble registrert kalk/saltutslag på enkelte vegger. Det ble utført overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument som viser indikasjoner på forhøyede fuktverdier og fuktvandring i konstruksjonene. Dette må ses i sammenheng med drenering. Tiltak bør påregnes.

Loft - innredet - 278:

- Innerdører: Dørbladet til enkelte innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

- Statikk : Det ble registrert skjevheter på overflater/konstruksjoner, Byggeår tatt i betraktning er ikke dette unormalt, men krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i alle oppholdsrom. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - innredet - 280:

- Overflater gulv: Gulv med gulvbord av tre har sprekker og synlige slitasjesymptomer. Tiltak kan vurderes ved behov. Vegg til vegg teppe er ikke tilstrekkelig festet til underlaget og er noe krøllet/deformert. Tiltak bør vurderes.

- Statikk : Takets konstruksjoner har noe synlige nedbøyninger/skjevheter. Årsaken kan være underdimensjonering. Byggeår tatt i betraktning er ikke dette unormalt, men forholdet krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

- Annet: Det ble registrert spor/ekskrementer etter mus/gnagere på loftet. Det bør påregnes tiltak som varig stopper inndriv av gnagere/skadedyr.

Loft - uinnredet / råloft - 278:

- Helhetsvurdering: Det er ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Luken har ikke tilfredsstillende størrelse, og det er lagt isolasjon over luken som hindrer innsyn på loftet. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Tilkomst bør etableres.

Innvendige trapper - 278:

- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Innvendige trapper - 280:

- Innvendige trapper: Trapp mellom underetasje og 1.etasje: Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trapp mellom 1.etasje og 2.etasje: Det registreres betydelig knirk i trappen. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 278:

- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 24mm i stuen og 27 mm på soverom 2. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. Tiltak bør vurderes ved behov.

Etasjeskiller - 280:

- Skjevhetsmåling: Det er mindre merkbare skjevheter i stuen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 8 mm. (TG1) Det er noe merkbare skjevheter på soverom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 19 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - 278:

- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke må lokaliseres og tilkomst må etableres.

- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - 280:

- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Radon - 278:

- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Radon - 280:

- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Elektrisk anlegg - 278:

- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik samt alder på anlegget bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - 278:

- Fasader ink. kledning: Fasader har stedvise slitasjesymptomer. Det ble i tillegg registrert svertesopp og misfarging samt indikasjoner på mindre råteskader. Tiltak må påregnes.

Dører og vinduer - 278:

- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Utskiftning bør påregnes.

Grunnmur, fundamenter - 280:

- Grunnmur: Det registreres sprekker på grunnmur ved garasje. Setninger kan ikke utelukkes. Det er ikke kjent om forholdet er under utvikling eller om situasjonen er stabilisert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov eller fortsatt negativ utvikling.

Drenering - 280:

- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.

- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.

- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.

Stikkledninger og tanker - 278:

- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko. Utskiftning/tiltak i nær fremtid kan ikke utelukkes.

- Septiktank: Ukjent alder, og ingen dokumentasjon på type eller tilstand. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Stikkledninger og tanker - 280:

- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. Utskiftning/tiltak i nær fremtid kan ikke utelukkes. TG 2 settes for å belyse risiko.

- Oljetanker: Ingen dokumentasjon som viser materiale, type, alder og om kontroll er foretatt. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Frittstående byggverk - Garasje :

- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

Våtrom - Bad 278:

- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Forhøyning/deformasjon på gulvflaten samt sprekker i flisfuger. Årsaken er ukjent og ytterligere undersøkelser anbefales. Det er ikke etablert tettesjikt/membran på rommets gulvflater og veggflater, noe som har betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert og bør fornyes. Det ble registrert lekkasje fra servant. Det er ikke etablert ventilasjon i rommet, noe som fører til meget redusert luftutskiftning. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering.

Kjøkken - 280:

- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det ble registrert lekkasje fra kjøkkenarmatur ved funksjonstesting. Tiltak må påregnes.

Krypekjeller - 278:

- Helhetsvurdering: Det er påvist fuktproblematikk i krypekjeller. Svertesopp og indikasjoner på råteskader i himlingen. Det er økt risiko for skader. Tiltak må påregnes. Dette må ses i sammenheng med dreneringen. Det ble registrert insekter som trives i fuktig miljø samt spor/ekskrementer etter mus/gnagere. Det bør påregnes tiltak.

Loft - innredet - 280:

- Overflater himling/undertak: Fuktskjolder/-merker observert i himling, på vegg og trekasse for rørgjennomføring. Skyldes sannsynligvis utett yttertaktekking eller tetting mellom pipen og yttertaket. Tiltak for å stoppe lekkasjer må påregnes. Overflater må fornyes. Sannsynlighet for følgeskader i konstruksjonen kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser og tiltak må påregnes. Det ble utført fuktmåling med pigg i treverket som viser forhøyede fuktverdier. Tiltak må påregnes.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp) - 278:

- Skorsteiner inne i boligen: For liten avstand mellom pipeløp og brennbart materiale i henhold til brannkrav i 2.etasje. Avstand mellom pipeløp og brennbart materiale må utbedres.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp) - 280:

- Skorsteiner inne i boligen: Riss/sprekker påvist på skorstein i 2.etasje. Ukjent årsak. Ytterligere undersøkelser og tiltak må påregnes.

- Ildsteder inne i boligen: Ubrennbar plate under ildsted i gang har ikke tilstrekkelig størrelse. Ubrennbar plate med tilstrekkelig størrelse må etableres.

Dører og vinduer - 280:

- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling da flere bærer preg av slitasje. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Det ble i tillegg registrert knust glass på vinduer i garasje og et i stuen. Utskiftning må påregnes.

Yttertak - 278:

- Helhetsvurdering: Taktekkingen bærer preg av høy alder og høy slitasje. Det er påvist skjevheter og ikke tilfredsstillende tettet mellom hovedtak og takoverbygg. Det vurderes til at yttertaket ikke er tilstrekkelig luftet/ventilert. Taktekking må fornyes.

Yttertak - 280:

- Helhetsvurdering: Taktekkingen bærer preg av høy alder og høy slitasje. Det er påvist utettheter/lekkasjer. Taktekking må fornyes, og eventuelle skader må utbedres.

Terrasser / platting på terreng:

- Helhetsvurdering: Begge terrassene har store slitasjesymptomer og råteskader, som tilsier at det må påregnes tiltak før terrassene kan tas i bruk. Terrassene har ingen verdi slik de fremstår på befaringsdagen.

Drenering - 278:

- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i krypekjelleren. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i krypekjelleren som tilsier funksjonssvikt. Se punkt "Konstruksjoner" under avsnitt om "Krypekjeller", og punkt "Grunnmur" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter". Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.

Stikkledninger og tanker - 280:

- Septiktank: Septiktank opplyst å være av typen betong fra byggeår. Det har vært noe problematikk med septiktanken. Ukjent restlevetid. Tiltak i nær fremtid kan ikke utelukkes. TG 3 er gitt på bakgrunn av opplysning om at det muligens er hull i selve tanken, eller problematikk tilknyttet spredegrøftene.

Forstøtningsmurer - 280:

- Forstøtningsmurer: Skjevheter påvist. Det mangler rekkverk. Tiltak må påregnes.

Eiet tomt på total ca. 14.8 da.

I følge gårdskart levert av NIBIO består eiendommen av:

Ca. 5,8 da fulldyrka jord

Ca. 6,3 da produktiv skog

Ca. 2,7 da bebygd samfunn

Tomten rundt husene er opparbeidet med plen, beplantning, hekker og frukttrær.

 

I tre generasjoner har det vært drevet gartneri med produksjon av blomster og planter både i gartneri og på jordene. De siste 20 årene har det imidlertid ikke vært drift av jord og skog.

Det bemerkes at tomten har noen uklare eiendomsgrenser. Dette vises både på grunnkart og matrikkelkart som ligger i salgsoppgaven, med grenselinjer merket med lilla strek (31-200 cm nøyaktighet (standardavvik)). Det blir opp til ny eier om de ønsker å måle opp tomtene, og det kan i forbindelse med ny oppmåling forekomme avvik i oppgitt tomteareal.

I forbindelse med boligregulering av området som i dag kalles Jakslandåsen (www.jakslandaasen.no) ble en liten del av tomten til selger regulert til bolig. I denne sammenheng ble det gjort avtale mellom avdøde eier og de som sto for regulering. Blant annet ble det avtalt at det skal legges vann- og avløp til denne parsellen på det tidspunktet området bygges ut. Parsellen er ikke fradelt fra hovedeiendommen og det er ingen garanti for at det lar seg gjøre. Avtalen som ble inngått kan videreføres til nye eier, uten ansvar for selger at avtalen blir gjennomført. Se nærmere i reguleringskartet inntatt i salgsoppgaven, og omtale under i "vei/vann/avløp" og under "regulering". Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Fra Oslo: Følg E18 og ta av til Asker. Kjør videre mot Heggedal og deretter mot Røyken. Fra Drammen: Følg E134 og ta av til Røyken. Felles: Ta første til høyre i rundkjøringen og så første vei til høyre igjen, over brua, ved Bråset bo- og omsorgssenter. Kjør helt opp til toppen, hvor du tar Jakslandåsen inn til høyre. Følg veien et lite stykke innover og du ser eiendommen på høyre side av veien. Det vil bli skiltet med Frem visningsskilt ved fellesvisninger.

Parkering i dobbel garasje.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det kreves signert egenerklæring om konsesjonsfrihet, som bekreftes av kommunen.

Veien er privat fra Jakslandåsen 284. Veien administreres av et veilag med et styre. Det betales et årlig vederlag til veilaget. De siste årene har årlig vederlag vært kr 4.500 som betales med en halvpart hvert halvår.

Offentlig vann via private stikkledninger. Avløp til septiktank. Ledningskart mottatt fra Asker kommune ligger vedlagt i salgsoppgaven. Det må påregnes at det med tiden vil komme pålegg om å knytte seg på offentlig avløpsanlegg.

I forbindelse med utbyggingen på Jakslandåsen har utbygger her forpliktet seg til å legge et stikk (vann og kloakk) opp til parsellen som er regulert inntil dette området. Det vil ifølge avtale mellom avdøde eier og de som sto for regulering av området som i dag kalles Jakslandåsen (www.jakslandaasen.no) skje i forbindelse med utbyggingen av området. Når utbygging vil skje er usikkert. Her kan kjøper potensielt koble seg på offentlig kloakk.

Det ble fakturert ca. 15.490,- i kommunale avgifter i 2024. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget forbruk. (Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, slam, feiing og renovasjon). Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer. Eiendommen har i de 2-3 siste årene ikke vært i bruk hele året. Opplysninger om fakturert gebyr er mottatt fra Asker kommune, og gjelder hele eiendommen (både Jakslandåsen 278 og Jakslandåsen 280).

Foruten kommunale avgifter må det påregnes kostnad til strøm, annen fyring, forsikringer, tv/internett og kostnad til brøyting og vedlikehold av privat vei.

Kommuneplan for Asker 2023 - 2035, Ikrafttredelse 13.06.2023:

Delareal 14 263 kvm: Arealbruk: LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende

Delareal 611 kvm: Arealbruk: Boligbebyggelse, Framtidig. Områdenavn RØ1

Reguleringsplan for Heggum - Jaksland, felt B1-4, gbnr. 267/16 m.fl., Ikrafttredelse 08.03.2022:

Delareal 14 kvm: Formål: Annen veggrunn - grøntareal

Delareal 153 kvm: Formål: Naturområde - grønnstruktur

Delareal 444 kvm: Formål: Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse (Feltnavn BFS6, Id 062762752009) Navn Boligfeltet Heggum-Jaksland

Eldre reguleringsplan for Boligfeltet Heggum-Jaksland, endelig vedtatt 03.07.2002

Delareal: 14 256 kvm: Formål: Jord- og skogbruk

Detaljerte planopplysninger og reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for kopi av bestemmelser til kommuneplan og reguleringsbestemmelser.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse på enebolig, datert 20.02.1962. Det foreligger for øvrig ingen annen midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiver på denne eiendommen.

Det er mottatt tegninger på enebolig, drivhus og garasje fra Asker kommune. 2. etasje på det gule huset er godkjent som loft og rommene er ikke godkjent som rom for varig opphold. I brukstillatelsen fra 1962 på det gule huset, er det stilt krav til at dør mellom garasje og kjeller skal mures igjen. Dette er ikke gjort og ny eier overtar ansvar for det.

For øvrig er det ikke mottatt godkjente tegninger og det har derfor ikke vært mulig å sjekke hvorvidt rommene i 2. etasje på det brune huset er godkjent for varig opphold, ei heller om øvrig rom benyttes til det ble godkjent som. Ny eier overtar ansvar for dette.

Generelt gjelder at bygg som er oppført tidligere enn 1998, skal det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest, men ikke at evt. ulovlig bygde tiltak blir lovlige.

Bestemmelse om vannrett, vannledning m.fl. tinglyst 24.06.1895

Skjønn angående private gårdsveger, tinglyst 07.05.1908 (gjelder denne registerenheten med flere)

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset og kårbolig ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det de selv ønsker av løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Megler gjør særlig oppmerksom på at salget gjennomføres av arving i privat skifte. Arvingene har ikke selv brukt eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om dens beskaffenhet og har følgelig i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Interessenter oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av bygningssakkyndig.

6 900 000,- (Prisantydning) Omkostninger 260,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 172 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 6 900 000,-)) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 193 750,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 7 093 750,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 838 788 per 31.12.23 Formuesverdi som sekundærbolig kr 3 355 152 per 31.12.23

Avklares i forbindelse med budgivning.

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G. Kopi av energiattester, datert 02.09.2025 kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Bygg på boligen utover boligene og garasje er vurdert som næringsbygg/driftsbygg. Byggene omfattes ikke av boligselgerforsikringen eller avhendingsloven tilstandsrapporten er skrevet under da den kun omhandler boliger og bygg for boligformål.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Fred-Ivar Myrseth

Mob: 91 78 52 72

E-post: fred-ivar@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.