Gartnerveien 16A

Beliggenhet/Bygninger

Innhold

Enebolig med leilighet over fire etasjer inkludert kjeller bestående av: Kjeller: Bad, garderobe, toalett og soverom. Soverommet i kjelleren er ikke byggemeldt som rom for varig opphold. 2 ganger og uinnredet kjeller. 1. etasje hovedhus: Hall, stue og soverom 1. etasje utleiedel: Glassveranda, entre, stue/kjøkken, bad og soverom 2. etasje: Stue, spisestue med åpen kjøkkenløsning, gang og bad. 3. etasje: Gang og tre soverom I tillegg er det dobbel garasje med elbillader og frittstående utestue med strøm, kjøkken og sommervann.

Standard

Boligen har god standard og gjennomtenkte løsninger og har blitt betydelig påkostet de siste 23 år. Deler av kjeller er gjort om fra råkjeller til bruksrom med økt takhøyde hvor alt er pusset opp og malt. Nyere vinduer. 1. etasje ble gjort om, slik at en del av tomannsboligen ble tatt inn i hoveddel og så ble det laget en mindre leilighet, da ble det også etablert eget sikringsskap i leiligheten. Alle flater ble fornyet og tømmervegger ble gjort synlige i gang/stue. Selger har pusset opp utleiedel (bortsett fra badet) etter at tilstandsrapporten er utarbeidet. 2. etasje, etablert helt nytt bad i 2018, etasjen ble forøvrig totalrenovert for 10 år siden og man bygde også terrasse mot nord. Ny panel i trappegang og nytt sikringsskap. 3. etasje, innebygde smarte skap mot råloft, nye vegger og overflatebehandling. I 2021-2022 ble all utvendig panel tatt av, bygget ble etterisolert og lektet ut for riktig lufting, panelen som ble satt opp var, selvfølgelig, lik den originale panelen. Alle vinduer i 1, 2 og 3 etasje ble samtidig skiftet til 3-lags isolerglass, utsiktsvinduer ble utvidet og vinduer i stue/kjøkken ble gjort om slik at disse ble listefrie innvendig. Terrasser ble fornyet med nye plank på gulv og glassrekkverk ble etablert. Utestue og terrasser ble oppført for få år siden. Smarte planløsninger på boligen, hvor kjøkken og stue er flyttet opp i 2 etasje for å få mye luft, gode sol- og utsiktsforhold. Vegger har malt gips, malt panel, tapet og fliser. Gulver med fliser og parketter/tregulv. Malte tak, både med panel og gips. En del innfelt belysning i tak. Alarmanlegg med røykvarslere, kameraer og dørsensor fra Verisure, dette kan trolig videreføres til ny eier. Praktisk vaskerom i kjelleren, her er det også dusj og mulighet for å gå ned via utvendig dør etter lufteturen med hundene eller etter treningsturen. Utestuen har pusset betonggulv og panel på vegger og i himlinger. Kjøkkeninnredning med sommervann og foldedører som kan åpne hele glassveggen. Et fantastisk uterom.

Oppvarming

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring samt luft til luft varmepumpe. Varmekabler på våtrom, hall, garderobe, toalett og vaskerom/bad i kjelleren.

Beliggenhet

Eiendommen ligger vakkert til i et sjarmerende boligområde, i den eldre delen av Nærsnes. For de lokalkjente er dette den praktfulle eiendommen som ligger ved den fredede isdammen. Eiendommen har flott utsikt over Oslofjorden og mye sol. 10 minutter å gå til Ellefstranda, ytterst på Nærsnestangen. Det er kun noen hundre meter til oppkjørte skiløyper og du er både ved sjøen og i skogen på noen minutter. Skole og barnehage er ca. 500 meter unna. Nærsnes er kjent som sørlandsperlen i kommunen og grenser mot Oslofjorden med flott småbåthavn og mange bademuligheter langs sjøen. Området har spredt bebyggelse med både eldre og nyere boligfelt. Det er barneskole, barnehage og idrettsplass i nærmiljøet. I Nærsnes sentrum ligger matforretning (Joker) og denne er også søndagsåpen. 2 båthavner, den nærmeste kan du gå til på 5 minutter. Det er ca. 5 minutter å kjøre til Slemmestad og Rortunet senter. Rortunet er et moderne kjøpesenter med mange fine og kjente butikker og servicetilbud. Videre finner du Slemmestad sentrum som er i stor utvikling, og derfra er det kun et par minutters kjøring til Slemmestad handelspark der det finnes større butikker som Plantasjen, Europris, Rema 1000, Vitusapotek, Bogerud mv. I samme området finnes også en stor Coopbutikk Det er gode pendlermuligheter med kollektiv transport. Det er 4 minutter å gå til bussholdeplass med forbindelse til både Drammen og Oslo. Ekspressbussen til Oslo tar 45 minutter fra Slemmestad og 52 minutter fra Nærsnes. Hurtigbåt fra Slemmestad til Aker brygge tar 33 minutter. Ca. 15 minutters kjøring til togstasjonen i Røyken, Røykenbadet og til Kjekstad golfklubb med 18 hulls golfbane.

Arealer

Totalt: Bruksareal: 404 kvm, BRA-i: 331 kvm, BRA-e: 73 kvm, TBA: 112 kvm Bolig: Kjeller: 75 kvm BRA-i 1. etasje: 116 kvm BRA-i 2. etasje: 96 kvm BRA-i 3. etasje: 44 kvm BRA-i Garasje og bod: 41 kvm BRA-e Utestue: 32 kvm BRA-e Terrasse - og balkongareal: 1. etasje: 80 kvm TBA 2. etasje: 32 kvm TBA BRA: summen av bruksareal for hele boligen BRA-i: arealet innenfor boenheten (internt bruksareal) BRA-e: arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal) TBA: areal for terrasser og balkonger Takstmanns kommentar til areal: Terrasser i 1. etasje oppmålt til totalt 80 kvm (TBA). Balkonger i 2. etasje oppmålt til totalt 32 kvm (TBA). Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 58 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 44 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 kvm. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent innredning av kjeller med bad og soverom, og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Etasjen er av den grunn vurdert til å ikke godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen. Ytterligere undersøkelser anbefales. Selger opplyser at tilbygget bodrom på garasje ikke er søkt om/godkjent av offentlig myndighet. Ytterligere undersøkelser bør påregnes. Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bebyggelse/byggemåte

Hel tomannsbolig oppført i ca. 1886 og fullstendig ombygd og påbygd i ca. 1953. Boligen var opprinnelig bygget med to tilnærmet like deler, men er senere gjort om til en stor hoveddel og en mindre utleiedel. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur vurdert til å være av naturstein og betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Boligen har ytterdører med og uten glassfelt fra ukjent årstall. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring samt luft til luft varmepumpe. Naturlig ventilasjon via veggventiler med mekanisk avtrekk på bad i kjeller og 2.etasje samt kjøkken. Dobbel garasje fra 1991 og utestue fra 2022. Hovedhuset er registrert i SEFRAK registeret (nyere tids kulturminner). SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Det at et hus er registrert i SEFRAK gir det ikke automatisk vernestatus, og legger heller ikke spesifikke restriksjoner på hva som kan gjøres med det. SEFRAK-registeret sier ikke noe om objektenes verneverdi. Det opplyses at boligen ble fullstendig ombygd og påbygd i ca. 1953, og svært lite av det opprinnelige er igjen, kanskje en tømmervegg og noe av grunnmuren. Ta kontakt med Asker kommune for evt. nærmere informasjon.

Tilstandsrapport/tilstandsgrad

Utført av: Anticimex AS ved bygningssakskyndig Nils Magnus Graff Fossnes. Befaringsdato: 10.6.2024 Rapportdato: 14.6.2024 Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden. Følgende punkter har fått TG3: Våtrom - Bad utleiedel (helhetsvurdering): TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av vurdert alder og/eller slitasjegrad samt påvist fuktproblematikk i vegg. Det er blant annet registrert følgende avvik: Riss/sprekker i fliser og flisfuger ble registrert, noe som kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Misfarging/svertesopp påvist på fuger og elastiske fuger. Det kan ikke verifiseres at det er etablert membran/tettesjikt på rommets gulv og veggflater, eller at denne er klemt med klemring i sluket. Det vurderes til at flottørventil til toalett ikke tetter tilstrekkelig, da det høres sildring. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede verdier som indikerer utettheter/funksjonssvikt. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Prisoverslag gjelder for total fornying. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000. Loft - uinnredet / råloft (helhetsvurdering): Det er ingen/redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er ikke kjent hvordan hele oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Det ble registrert drypplekkasje fra åpning i undertak ved gjennomføring for kloakklufting. TG3 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Tilstrekkelig tilkomst bør etableres slik at hele loftet kan holdes under oppsikt. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000. Selger utbedrer lekkasje før overtagelse. Yttertak: Takgjennomføringer - Takgjennomføringer - Utettheter/lekkasjer observert ved takgjennomføringer da det ble registrert drypplekkasje på loft. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000. Selger utbedrer forholdet før overtagelse. Følgende punkter har fått TG2: Våtrom - kombinert bad/vaskerom kjeller: Membran, tettesjikt og overgang til sluk - Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Det kan ikke verifiseres at det er etablert veggmembran rundt servant og utslagsvask. Tiltak bør påregnes. Tettedetaljer for avløpsrørgjennomføringer i vegger er ikke tilstrekkelig. Fare for fukt i konstruksjon. Tiltak bør påregnes. Fallforhold (gulv) - Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 3 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Nivåforskjell fra døråpning mot gang på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Våtrom - Bad 2. etasje: Ventilasjon - Ingen luftespalte over/under dør, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak bør iverksettes ved behov. Sanitærutstyr / innredning - Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. Det hefter usikkerhet om det er benyttet sisterne med lekasjesikring eller ikke. Ytterligere undersøkelser anbefales. Overflater gulv - Det ble registrert sprekk/glippe mellom gulv og elastisk fuge eksempelvis i hjørnet ved badekar. Tiltak bør påregnes. Kjøkken - Utleiedel: Vannrør - Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Innredning - Kjøkkeninnredningen bærer noe preg av alder/slitasje. Tiltak bør vurderes. Selger har pusset opp utleiedel (bortsett fra badet) etter at tilstandsrapporten er utarbeidet. Den ene siden med overskap er fjernet og den andre siden er byttet ut. Dermed er også belysningen og ventilator fjernet. Toalettrom (Ikke våtrom): Ventilasjon Ventilasjonen er ikke være tilfredsstillende. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak bør påregnes. Vannrør - Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Avløpsrør - Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Øvrig rom - 1. etasje: Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM) - Ventilasjonen i hoveddel og soverom i utleiedel vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i vinduer eller veggluker. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov. Overflater gulv - Gulvoverflater i utleiedel har noe slitasjesymptomer. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Innerdører - Dørbladet til enkelte innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes. Enkelte innerdører har noe slitasjesymptomer. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov. Selger har pusset opp utleiedel (bortsett fra badet) etter at tilstandsrapporten er utarbeidet. Øvrig rom - 2. etasje: Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM) - Ventilasjonen i etasjen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i vinduer eller veggluker. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov. Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Kjeller: Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM) - Ventilasjonen på soverom er ikke tilfredsstillende. Det ble ikke registrert luftespalte i vindu eller veggluke. Tiltak bør påregnes. Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger) - Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fuktog temperaturforhold. Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for kondens-/fuktproblematikk da det er etablert plastfolie/dampsperre i konstruksjonen. I tillegg er det benyttet panelplater i deler av kjeller. Dette er plater som har en høy SD-verdi (lav pusteevne), noe som tilsier at eventuell fukt i konstruksjonen ikke slipper ut. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. I tillegg ble det foretatt fuktmåling med pigg i trebord på vegg nederst mot murgulv i uinnredet kjeller som viser en trekvotefukt på over 20%. Dette indikerer at det er fuktvandring med forhøyede fuktverdier. Øker risiko for skader, sopp/muggdannelser og dårlig inneklima. Tiltak bør påregnes. Innerdører - Dørbladet til innerdør mellom gang og toalettrom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes. Loft - innredet 3. etasje: Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM) - Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i to soverom. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov. Statikk - Konstruksjonene har noe synlige nedbøyninger/skjevheter. Årsaken kan være underdimensjonering. Observasjonen er gjort i en eldre bygning, og kan ses i den sammenheng. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Annet - Det ble vurdert til å være noe mangelfull lufting/ventilering av skråhimlingen. Det ble ikke registrert negative symptomer i forhold til dette, men skjulte feil/skader kan ikke utelukkes. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Ildstedet /skorsteiner innvendig: Skorsteiner inne i boligen - Sotluken er plassert i badstue med noe mangelfull/tungvinn tilkomst. Tiltak bør påregnes. Innvendig trapper: Det er noe knirk i trapper. Eksakt årsak er ukjent. TG2 er satt ihht NS3600 (som henviser til dagens forskriftskrav) grunnet sikkerhet. Rekkverkshøyden er under 90 cm. Det er kun rekkverk/håndløper på en side i trappen. Stedvis åpninger i rekkverket på mer enn 10 cm. Trappene har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Av denne grunn oppfyller ikke trappeløpene dagens krav. Forholdene anbefales utbedret/undersøkt med bakgrunn i dagens gjeldende krav til sikkerhet. Etasjeskiller: Skjevhetsmåling - Det er mindre merkbare skjevheter i kjeller. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 3 mm i gang og 12 mm på soverom. Det er mindre merkbare skjevheter i 1.etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 18 mm i stue/kjøkken og 4 mm i entré. Det er mindre merkbare skjevheter i 2.etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 7 mm på kjøkken og 6 mm i stuen. Det er noe merkbare skjevheter i 3.etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 25 mm på soverom 3 og 40 mm på soverom 1. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. Teknisk anlegg, VVS anlegg: Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Varmtvannsbereder er bygget inn i hjørnet på kombinert bad/vaskerom i kjeller, uten tilstrekkelig inspeksjonsmulighet. Bereder har en ukjent alder, og usikker resterende restlevetid. Om bereder må repareres eller skiftes, må deler av vegger rives. Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er ikke kursoversikt for rør-i-rør-system, anbefales etablert. Avløpsrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Avløpsrør av støpejern og eventuelt plastrør eldre enn 30 år er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. Det gjøres oppmerksom på at ved utleie i egen bolig er det krav om dokumenterte målinger som viser en årsmiddelverdi på under 100 bq/m3. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger. (Selger har utført dette for noen år siden uten at det ble målt nivåer over tiltaksgrense. Rapporten er ikke funnet.) Dører og vinduer: Takvinduer - Takvinduer er erfaringsmessig å betrakte som risikoutsatt knyttet til inndriv av vann/kondens med påfølgende skader. Det ble registrert noe fuktskjolder på karm. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Dører - Ytterdør til utleiedel er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Det ble i tillegg registrert slitasjesymptomer. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Yttertak: Tekking (undertak, lekter og yttertekking) - Det er registrert noe symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. Inspeksjonsmulighet - Taket er kun begrenset inspisert fra bakkeplan grunnet sikkerhetsmessige forhold. Drenering: Utvendig terreng, inkl fuktsikring av grunnmur - Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmur. Innebærer risiko for økt fuktbelastning på grunnmuren og risiko for fuktinnsig/-skader. Tilstrekkelig fall rundt bygget bør etableres. Fuktmåling i lukkede konstruksjoner - Se punkt konstruksjoner for rom under terreng. Fuktmerker / -symptomer i kjeller/underetg. Inkl. eventuell krypekjeller og plate på mark - Se punkt konstruksjoner for rom under terreng. Alder - Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i kjeller. Dreneringen er nedgravd og skjult. Tilstanden må derfor vurderes ut fra alder. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble ikke observert tegn på fuktinnsig eller fuktskader, men det ble registrert forhøyede verdier i trebord. TG2 er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Det anbefales derfor oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Stikkledning og tanker: Vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger) - Vurdert alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun vurdert alder som kan gi indikasjon på tilstand. Utskifting/tiltak innen rimelig tid kan ikke utelukkes.

Mulighet for utleie

Leiligheten leies ikke ut p.t., men det har vært leieboere frem til den siste tiden. Forventet leieinntekt på denne vil være kr. 10.000/mnd + strøm. Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Selger har utført dette for noen år siden uten at det ble målt nivåer over tiltaksgrense. Rapporten er ikke funnet.

Tomt

Tomt

Delvis skrånende hjørnetomt på ca. 1970 kvm. Tomten strekker seg ned mot isdammen og er flott opparbeidet med steinsatt oppkjørsel, plenarealer og diverse beplantning. Det er etablert terrasser, platting og balkonger rundt store deler av boligen. Nyere sommerstue for sommerfesten. Flott tomt som innbyr til aktive sammenkomster. I tillegg er det et drivhus. Flere steder er det laget sittebenker som er tilpasset terrenget/terrassene, det er innebygde blomsterkasser og nivåforskjeller ned til steinlagt plass. Tomten er inngjerdet og har en del prydbusker og frukttrær, ny gressplen, blomsterbed og blomstereng og plantekasser, dette ble etablert for 3 år siden. Tomten ble også delvis drenert. Praktisk bod bak garasjen og under flere av terrassene til hageutstyr, gressklippere osv.

Adkomst

Fra Oslo: Følg E18 til Holmen og ta av mot Slemmestad. Kjør fra Slemmestad mot Nærsnes. Fra Drammen: Følg E134 mot Røyken og følg videre mot Slemmestad. Kjør fra Slemmestad mot Nærsnes. Felles: Ta inn Gartnerveien til høyre, rett etter Joker-butikken. Følg veien et lite stykke oppover og ta stikkvei til venstre litt opp i Gartnerveien. Det vil bli skiltet med FREM-skilter under fellesvisninger.

Parkering

Parkering i garasje med plass til 2 biler. For øvrig godt med parkeringsmuligheter på egen gårdsplass samt et par plasser ned mot dammen.

Konsesjon / Odel

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Offentlige forhold

Vei/Vann/Avløp

Private veier som driftes av Nærsnes vel. Pliktig medlemskap i Velforeningen på Nærsnes. Offentlig vann- og avløp via private stikkledninger.

Kommunale avgifter

Det ble fakturert ca. 20.649,- i kommunale avgifter i 2023. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget forbruk. (Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, avløp, feiing og renovasjon). Det betales kommunale avgifter for 2 boenheter. Asker kommune har økt kommunale avgifter i 2024. Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.

Andre løpende avgifter

I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett osv. samt vedlikehold. Vel-/veiavgift kr 2.500/år.

Regulering

Kommuneplan: Kommuneplan for Asker 2023 - 2034, vedtatt 13.06.2023: 1970 kvm avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende 558 kvm avsatt til Hensyn Bevaring naturmiljø 20 kvm avsatt til Hensyn Bevaring naturmiljø 1969 kvm avsatt til Hensyn Bevaring kulturmiljø Deler av eiendommen (hagen ned mot dammen) ligger innenfor bevaringsområde for kulturmiljø. Se kart og beskrivelse vedlagt i salgsoppgaven. Reguleringsplaner: Nærsnes midtre (isdam), eldre reguleringsplan, endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 30.03.2000 82 kvm regulert til Offentlig friområde 650 kvm regulert til Boliger 650 kvm regulert til Bevaringsområde 82 kvm regulert til Bevaringsområde Nærsnes midtre: Plantype Eldre reguleringsplan, endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 30.08.1990 1238 kvm regulert til bolig

Brukstillatelse / Ferdigattest

Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger ikke i kommunens arkiver for denne eiendommen. På bygg som er oppført tidligere enn 1998, skal det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest, men ikke at evt. ulovlig bygde tiltak blir lovlige. Selger er i prosess med kommunen, via sin arkitekt, for å få utstedt ferdigattest på de arbeidene som er utført i nyere tid, og som det er krav til ferdigattest på.

Heftelser / Rettigheter

1931/901657-1/90 Bestemmelse om vannrett, tinglyst 21.07.1931 Rettighetshaver: Nærsnes Vel`s vannverk 1993/13068-1/90 Erklæring/avtale, tinglyst 13.09.1993 Vedr. rett til legging av kommunale tekniske ledninger m.v.. Rettighetshaver: Røyken kommune. 2004/18626-1/90 Bestemmelse om veg, tinglyst 06.10.2004 Rettighetshaver:Knr:3203 Gnr:243 Bnr:528 Kopi av bestemmelsene ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Annen nyttig informasjon

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen. Diverse lamper festet i vegg og tak medfølger ikke, det samme gjelder en bokhylle i stue, 1.etasje. Grensen mot Bråtaløkka 1 (stakittgjerde) er ikke helt iht. kommunens kart. Det er fordi det ble gjort et makebytte for å unngå strid om bygging av garasje for nær grensen. Naboen har også fått tillatelse til å legge vann og el. over denne tomten ifm. bygging. Det blir tinglyst en avtale om dette før overtagelse.

Økonomiske forhold

Totale kostnader

16 700 000,- (Prisantydning) Omkostninger 417 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 16 700 000,-)) 260,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 19 900,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 438 750,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 17 138 750,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 905 062 per 31.12.22 Formuesverdi som sekundærbolig kr 7 239 237 per 31.12.22

Overtagelse

Selger ønsker at dette kan skje 1.12.24.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter C. Kopi av energiattest, datert 29.04.2021 kan fås ved henvendelse til megler.

Annet

Forsikring

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder i tillegg til selve Boligkjøperforsikringen, innboforsikring, dobbel renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring for hus og hytte. Boligkjøperpakken må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til kjøpesummen. Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Finansiering

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Viktig informasjon

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Gjennomføring av oppgjør/transaksjoner

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Salgsoppgave

Ansvarlig megler: Fred-Ivar Myrseth Mob: 91 78 52 72 E-post: fred-ivar@fremeiendomsmegling.no Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772) Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken Tlf: 31 29 74 00 Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.