Enebolig med leilighet over fire etasjer inkludert kjeller bestående av:
Kjeller: Bad, garderobe, toalett og soverom. Soverommet i kjelleren er ikke byggemeldt som rom for varig
opphold. 2 ganger og uinnredet kjeller.
1. etasje hovedhus: Hall, stue og soverom
1. etasje utleiedel: Glassveranda, entre, stue/kjøkken, bad og soverom
2. etasje: Stue, spisestue med åpen kjøkkenløsning, gang og bad.
3. etasje: Gang og tre soverom
I tillegg er det dobbel garasje med elbillader og frittstående utestue med strøm, kjøkken og sommervann.
Boligen har god standard og gjennomtenkte løsninger og har blitt betydelig påkostet de siste 23 år. Deler
av kjeller er gjort om fra råkjeller til bruksrom med økt takhøyde hvor alt er pusset opp og malt. Nyere
vinduer.
1. etasje ble gjort om, slik at en del av tomannsboligen ble tatt inn i hoveddel og så ble det laget en
mindre leilighet, da ble det også etablert eget sikringsskap i leiligheten. Alle flater ble fornyet og
tømmervegger ble gjort synlige i gang/stue.
2. etasje: Etablert helt nytt bad i 2018. Etasjen ble forøvrig totalrenovert for 10 år siden og det ble bygd
terrasse mot nord. Ny panel i trappegang og nytt sikringsskap.
3. etasje: Innebygde smarte skap mot råloft, nye vegger og overflatebehandling.
I 2021-2022 ble all utvendig panel tatt av, bygget ble etterisolert og lektet ut for riktig lufting, panelen som
ble satt opp var, selvfølgelig, lik den originale panelen. Alle vinduer i 1., 2. og 3. etasje ble samtidig skiftet
til 3-lags isolerglass, utsiktsvinduer ble utvidet og vinduer i stue/kjøkken ble gjort om slik at disse ble
listefrie innvendig.
Terrasser ble fornyet med nye plank på gulv og glassrekkverk ble etablert. Utestue og terrasser ble
oppført for få år siden.
Smarte planløsninger på boligen, hvor kjøkken og stue er flyttet opp i 2, etasje for å få mye luft samt gode
sol- og utsiktsforhold. Vegger har malt gips, malt panel, tapet og fliser. Gulver med fliser og
parketter/tregulv.
Malte tak, både med panel og gips. Det er en del innfelt belysning i tak.
Alarmanlegg med røykvarslere, kameraer og dørsensor fra Verisure som kan videreføres til ny eier etter
avtale.
Praktisk vaskerom i kjelleren. Her er det også dusj og mulighet for å gå ned via utvendig dør etter
lufteturen med hundene eller etter treningsturen.
Utestuen har pusset betonggulv og panel på vegger og i himlinger. Kjøkkeninnredning med sommervann
og foldedører som kan åpne hele glassveggen. Dette er virkelig et fantastisk uterom!
Eiendommen ligger vakkert til i et sjarmerende boligområde, i den eldre delen av Nærsnes. For de
lokalkjente er dette den praktfulle eiendommen som ligger ved den fredede isdammen.
Eiendommen har flott utsikt over Oslofjorden og mye sol. 10 minutter å gå til Ellefstranda, ytterst på
Nærsnestangen. Det er kun noen hundre meter til oppkjørte skiløyper og du er både ved sjøen og i
skogen på noen minutter. Skole og barnehage er ca. 500 meter unna.
Nærsnes er kjent som sørlandsperlen i kommunen og grenser mot Oslofjorden med flott småbåthavn og
mange bademuligheter langs sjøen. Området har spredt bebyggelse med både eldre og nyere boligfelt.
Det er barneskole, barnehage og idrettsplass i nærmiljøet. I Nærsnes sentrum ligger matforretning
(Joker) og denne er også søndagsåpen. 2 båthavner, den nærmeste kan du gå til på 5 minutter.
Det er ca. 5 minutter å kjøre til Slemmestad og Rortunet senter. Rortunet er et moderne kjøpesenter med
mange fine og kjente butikker og servicetilbud. Videre finner du Slemmestad sentrum som er i stor
utvikling, og derfra er det kun et par minutters kjøring til Slemmestad handelspark der det finnes større
butikker som Plantasjen, Europris, Rema 1000, Vitusapotek, Bogerud mv. I samme området finnes også
en stor Coopbutikk
Det er gode pendlermuligheter med kollektiv transport. Det er 4 minutter å gå til bussholdeplass med
forbindelse til både Drammen og Oslo. Ekspressbussen til Oslo tar 45 minutter fra Slemmestad og 52
minutter fra Nærsnes. Hurtigbåt fra Slemmestad til Aker brygge tar 33 minutter. Ca. 15 minutters kjøring til
togstasjonen i Røyken, Røykenbadet og til Kjekstad golfklubb med 18 hulls golfbane.
Totalt:
Bruksareal: 404 kvm, BRA-i: 331 kvm, BRA-e: 73 kvm, TBA: 112 kvm
Bolig:
Kjeller: 75 kvm BRA-i
1. etasje: 116 kvm BRA-i
2. etasje: 96 kvm BRA-i
3. etasje: 44 kvm BRA-i
Garasje og bod: 41 kvm BRA-e
Utestue: 32 kvm BRA-e
Terrasse - og balkongareal:
1. etasje: 80 kvm TBA
2. etasje: 32 kvm TBA
BRA: summen av bruksareal for hele boligen
BRA-i: arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)
BRA-e: arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)
TBA: areal for terrasser og balkonger
Takstmanns kommentar til areal:
Terrasser i 1. etasje oppmålt til totalt 80 kvm (TBA). Balkonger i 2. etasje oppmålt til totalt 32 kvm (TBA).
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 58 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 44 kvm av
arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14
kvm.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent innredning av kjeller med bad og soverom, og
det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Etasjen er av den grunn vurdert til å ikke godkjent til
varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen. Ytterligere undersøkelser
anbefales.
Selger opplyser at tilbygget bodrom på garasje ikke er søkt om/godkjent av offentlig myndighet.
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Utført av: Anticimex AS ved bygningssakskyndig Nils Magnus Graff Fossnes.
Befaringsdato: 28.01.2026
Rapportdato:
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng
med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Kombinert bad/vaskerom kjeller:
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig
sted og målingen viste et fallforhold på 3 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
Nivåforskjell fra døråpning mot gang på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca.
10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det er ikke
mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha
betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Det kan ikke verifiseres at det er etablert veggmembran rundt
servant og utslagsvask. Tiltak bør påregnes. Tettedetaljer for avløpsrørgjennomføringer i vegger er ikke
tilstrekkelig. Fare for fukt i konstruksjon. Tiltak bør påregnes.
Våtrom - Bad 2.etasje:
- Overflater gulv: Det ble registrert sprekk/glippe mellom gulv og elastisk fuge eksempelvis i hjørnet ved
badekar. Tiltak bør påregnes. Misfarging/svertesopp påvist på elastisk fuge mellom gulv og vegg i
dusjsonen. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Ventilasjon: Tilluftspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er
lukket. Tilluftspalte bør etableres.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i
konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
Kjøkken - Utleiedel :
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer noe preg av alder/slitasje. Tiltak bør vurderes.
Toalettrom (Ikke våtrom):
- Ventilasjon: Ventilasjonen er ikke være tilfredsstillende. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning.
Tiltak bør påregnes.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Øvrige rom - 1.etasje:
- Overflater gulv: Gulvoverflater i utleiedel har noe slitasjesymptomer (riper, merker og sår). Tiltak kan
iverksettes ved behov. Gulvflater i hoveddel har symptomer på avflassing på kontor. I tillegg ble det
registrert mindre tegn på knirk i gulvene, uten at tiltak vurderes å være nødvendig. Det registreres bomlyd
(tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende
vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig
ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Dørbladet til enkelte innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren
henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes. Enkelte innerdører har noe
slitasjesymptomer. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen i hoveddel og soverom i utleiedel vurderes til å stedvis ikke være
tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i vinduer eller veggluker. Konsekvens kan være redusert
luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Øvrige rom - 2.etasje:
- Ventilasjon: Ventilasjonen i etasjen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert
ventiler i vinduer eller veggluker. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved
behov.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Innerdører: Dørbladet til innerdør mellom gang og toalettrom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe
som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i
treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble ikke registrert forhøyede
verdier eller andre avvik. Målingene viser vektprosent under 16. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av
forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Hulltaking i forbindelse med
fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for
kondens-/fuktproblematikk da det er etablert plastfolie/dampsperre i konstruksjonen. I tillegg er det
benyttet panelplater i deler av kjeller. Dette er plater som har en høy SD-verdi (lav pusteevne), noe som
tilsier at eventuell fukt i konstruksjonen ikke slipper ut. Det er ikke observert skader eller symptomer på
skader, men skader kan ikke utelukkes da konstruksjonene kun er undersøkt via hullet fra hulltakingen.
Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse
skaderisiko/behov for tiltak. I tillegg ble det foretatt fuktmåling med pigg i trebord på vegg nederst mot
murgulv i uinnredet kjeller som viser en trekvotefukt på over 20%. Dette indikerer at det er fuktvandring
med forhøyede fuktverdier. Øker risiko for skader, sopp/muggdannelser og dårlig inneklima. Skjulte
skader i lukkede konstruksjoner kan ikke utelukkes. Tiltak bør påregnes.
- Ventilasjon: Ventilasjonen på soverom er ikke tilfredsstillende. Det ble ikke registrert luftespalte i vindu
eller veggluke. Tiltak bør påregnes.
Loft - innredet - 3.etasje:
- Statikk : Konstruksjonene har noe synlige nedbøyninger/skjevheter. Årsaken kan være
underdimensjonering. Observasjonen er gjort i en eldre bygning, og kan ses i den sammenheng. Krever
oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i
to soverom. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Annet: Det ble vurdert til å være noe mangelfull lufting/ventilering av skråhimlingen. Det ble ikke registrert
negative symptomer i forhold til dette, men skjulte feil/skader kan ikke utelukkes. Krever oppfølging med
jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det ble registrert spor/ekskrementer etter
mus/gnagere på loft og kneloft. Skjulte skader i lukkede konstruksjoner kan ikke utelukkes. Det bør
påregnes tiltak som varig stopper inndriv av gnagere/skadedyr.
Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Det er meget redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er ikke etablert gulv
og det er meget lav takhøyde. I tillegg er det kun luke i himling uten fastmontert stige. Det er ikke kjent
hvordan hele oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som
risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader
eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov
for tiltak. Tilstrekkelig tilkomst bør etableres. Det var tidligere en lekkasje fra en takhatt som er utbedret av
håndverker. Det er noe fuktskjolder på undertaket som et resultat av lekkasjen. Det ble utført fuktmåling
med pigg i undertaket som ikke viste forhøyede fuktverdier.
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluken er plassert i badstue med noe mangelfull/tungvinn tilkomst. Tiltak
bør påregnes.
Etasjeskiller - .:
- Skjevhetsmåling: Det er mindre merkbare skjevheter i kjeller. Forskjellen mellom høyeste og laveste
punkt er målt til 3 mm i gang og 12 mm på soverom. Det er mindre merkbare skjevheter i 1.etasje.
Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 18 mm i stue/kjøkken og 4 mm i entré. Det er
mindre merkbare skjevheter i 2.etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 7 mm på
kjøkken og 6 mm i stuen. Det er noe merkbare skjevheter i 3.etasje. Forskjellen mellom høyeste og
laveste punkt er målt til 25 mm på soverom 3 og 40 mm på soverom 1. Målingene er foretatt i en eldre
bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.
Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en
alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko
for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern og plastrør
vurdert til å være eldre enn 30 år er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Varmtvannsbereder er
bygget inn i hjørnet på kombinert bad/vaskerom i kjeller, uten tilstrekkelig inspeksjonsmulighet. Bereder
har en ukjent alder, og usikker resterende restlevetid. Om bereder må repareres eller skiftes, må deler av
vegger rives.
Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. Det gjøres oppmerksom
på at ved utleie i egen bolig er det krav om dokumenterte målinger som viser en årsmiddelverdi på under
100 bq/m3. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader inkl. kledning: Det er ikke montert tilstrekkelig musesperre bak trekledning. Det er kun montert
fuglestopper som er tilegnet bruk under takstein. Det er ikke etablert musesperre av metall. Forholdet gir
økt risiko for inndriv av gnagere/skadedyr. Tilstrekkelig musesperre bør etableres.
Dører og vinduer:
- Dører: Ytterdør til utleiedel er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse dørene
sammenlignet med dører fra nyere dato. Det ble i tillegg registrert slitasjesymptomer. Til informasjon ble
det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert fra taket grunnet sikkerhetsmessige forhold men kun
meget begrenset fra bakkeplan. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader
eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet
når forholdene ligger til rette.
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert noe symptomer på elde og slitasje, selv om
det ikke ble observert tegn på lekkasjer direkte knyttet til taktekkingen eller skader, anbefales oppfølging
med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er
satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader
er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting
og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.
Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Tettesjiktet mellom balkong og vindfang til utleiedel
er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Konstruksjonen er lukket og utilgjengelig. Selger opplyser at tettesjiktet
ble etablert i ca. 2008. Det vurderes til at anbefalt brukstid er passert og at tettesjiktet bør fornyes. Dette er
en risikokonstruksjon som krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder.
Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk
levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer
vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra
innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand,
årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for
utbedringer.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmur. Innebærer risiko for økt
fuktbelastning på grunnmuren og risiko for fuktinnsig/-skader. Tilstrekkelig fall rundt bygget bør etableres.
Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger): Vurdert alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid
og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene
er skjulte i grunnen og dermed er det kun vurdert alder som kan gi indikasjon på tilstand. Utskifting/tiltak
innen rimelig tid kan ikke utelukkes.
Frittstående byggverk:
- Helhetsvurdering: Garasje. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold
til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad utleiedel:
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av vurdert alder og/eller slitasjegrad samt
påvist fuktproblematikk i vegg. Det er blant annet registrert følgende avvik: Riss/sprekker i fliser og
flisfuger ble registrert, noe som kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Misfarging/svertesopp
påvist på fuger og elastiske fuger. Det kan ikke verifiseres at det er etablert membran/tettesjikt på
rommets gulv og veggflater, eller at denne er klemt med klemring i sluket. Det vurderes til at flottørventil til
toalett ikke tetter tilstrekkelig, da det høres sildring. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet
instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede verdier som indikerer
utettheter/funksjonssvikt. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Prisoverslag gjelder for total
fornying.
