Soloddveien 6

1. etasje: entré, gang, to soverom, bad, kjøkken og stue/spisestue.

2. etasje: Gang, hems, soverom og to boder.

Frittstående uthus/anneks.

Flott fritidseiendom med standard fra byggeåret i 2002/2003. Det er innlagt strøm og vann.

Kjøkken:

Åpen kjøkkenløsning. Profilerte fronter. Benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Stikkontakt over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.  Varmtvannsbereder plassert under kjøkkenbenk. Det er ikke glass i overskapene.

Bad:

Flislagt gulv med gulvvarme. Malt panel på vegger. Panelbord i himling. Gulvstående servantinnredning. Ovenpåliggende servant med armatur. Speil med overlys. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående Cinderella forbrenningstoalett.

Øvrig rom:

Det er tregulv på alle gulv, bortsett fra entre og bad som har fliser. Panel på alle vegger.

Oppvarming skjer i hovedsak ved bruk av vedfyring og noe elektrisitet. Det er gulvvarme i entreen og på badet. Det er en panelovnpå kjøkkenet, en ved enden av spisebordet og en under det store vinduet i stua. For øvrig har det vært benyttet løse ovner ved behov.

Eiendommen ligger på en meget solrik kolle på oversiden av Grimsrudveien, rett etter stranda på Gjerdal og Hernestangen friområdet, når du kjører utover Hurumlandet. Stikkveien fra hovedveien er relativt bratt, men til gjengjeld får du en utsikt over Drammensfjorden og friområdene, som kan ta pusten fra enhver når du kommer opp.

Det er tinglyst rett til bruk av stranden på Solodden.

Eiendommen ligger usjenert til innerst i stikkveien. Området består av en blanding av fritidsboliger og helårsboliger. For øvrig kan området by på flotte turområder, både i marka og langs kysten og det er like flott både sommeren som vinteren. I nærheten kan blant annet nevnes Hernestangen og Gjerdalsbukta med flotte badestrender og friområder. Det er ca. 10 minutters kjøring til Røyken og Spikkestad med mange servicetilbud og butikker av flere slag. Det er gangvei til Hyggen sentrum, som også har badestrand, badstue for leie og et spisested.

Ca. 25 minutters kjøring til Drammen og ca. 50 minutter til Oslo. Nærmeste togstasjon er Røyken stasjon som ligger 9 km unna. Toget går retning Asker og Oslo 2 ganger i timen.

Totalt bruksareal: 126 kvm, BRA-i: 104 kvm, BRA-e: 22 kvm, TBA: 116 kvm

1. etasje: 80 kvm BRA-i: Entré, bad, kjøkken, stue/spisestue og to soverom.

2. etasje: 24 kvm BRA-i: Loftstue, soverom og to boder.

Anneks: 22 kvm BRA-e.

BRA: Summen av bruksareal for hele boligen

BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)

BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)

TBA: Areal for terrasser og balkonger

Takstmanns kommentar til arealmåling:

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 46 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 24 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 22 kvm.

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Fritidsbolig oppført i ca. 2002/2003. Det stod opprinnelig en annen gammel hytte på eiendommen. Tidligere eier fikk i 1995 tillatelse til å rive og bygge ny hytte, men dette ble ikke utført/ferdigstilt av ny eier før i 2002/2003 og noe år etter det. Ferdigmeldingen ble sendt til kommunen i 2008.

Hytte:

Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong/lettklinkerelementer. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Frittstående anneks:

Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Deler av bygningen har isolerte vegger og tak.

Utført av: Anticimex AS, ved bygningssakkyndig Amund Kjeldsaas

Befaringsdato: 27.04.2026

Rapportdato: 07.05.2026

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3 og TGIU (ikke undersøkt). Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad:

- Overflater vegger: Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt dusj/badekar) som vurderes å ikke være fuktbestandige. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for skader ved fuktbelastning. Det ble ikke observert tegn til fuktskader på befaringsdagen, men løsningen anses som uheldig. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring dersom fremtidig bruk viser at det er nødvendig.

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken:

- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

- Ventilator: Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende. Konsekvens er at mangelfull ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått strakstiltak er etablering av egnet kjøkkenventilator.

Andre rom:

- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2.etasje:

- Skjevhetsmåling: På loftstue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 14 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader:

- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Yttertak:

- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen. Konsekvens er at forholdet påvirker sikkerheten. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og fraviker fra bestemmelsene i NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering hvis dette viser seg å være mulig.

Terrasse / platting:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Andre byggverk - Anneks:

- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling, Spesielt rekkverk og terrassegulv. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Råteskader er observert på rekkverk. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (Ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Loft:

- Helhetsvurdering: Kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet ingen tilkomstmulighet. Konsekvens er at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand hvis tilkomstmuligheten forbedres.

Eiet tomt på totalt 2.317 kvm. Tomten består av 2 bruksnummer. Tomten er opparbeidet med blant annet flislagte flater, terrasse på terreng, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Hovedeiendommen hvor hytta ligger (bnr 157) er på ca. 1.092 kvm og tilleggstomten (bnr 322) er ca. 1.225 kvm.

Det bemerkes at bnr 157 har noen uklare eiendomsgrenser mot nr. 2 og 4. Dette vises på matrikkelkartet. Det blir opp til ny eier om de ønsker å måle opp tomtene, og det kan i forbindelse med ny oppmåling forekomme avvik i oppgitt tomteareal.

Fra Drammen: Følg E134 fra Drammen og ta ned mot fjorden (Grimsrudveien) i rundkjøring med skilt Hyggen/ Klokkarstua. Følg veien et stykke utover, gjennom Hyggen og så videre forbi Hernestangen. Soloddveien er stikkvei opp til venstre, rett før svingen.

Fra Oslo: Følg skilt mot Røyken og Spikkestad og ta nedover Spikkestadbakkene ned til rundkjøring med skilt mot Hyggen/Klokkarstua. Ellers som over.

Stikkveien opp til eiendommen deles med 1 annen nabo. Når du kjører Soloddveien inn fra hovedveien, deler veier seg i to nesten med en gang og her må du holde venstre. Denne veien er relativt bratt og du bør passe på å ha nok fart i det du begynner å kjøre oppover.

Det vil bli skiltet med Fremskilter under fellesvisninger.

Det er bilvei helt frem til eiendommen og parkering på egen tomt.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Soloddveien er privat vei. Avstikkeren opp til hytta deles med 1 annen nabo.

Det er privat vann fra brønn som deles med 2 andre naboer. Brønnen ligger på denne eiendommen. Det blir tatt jevnlig prøver av vannet, men eier pleier å ta med seg eget vann til drikking. Vannledningen har Isoterm med selvregulerende varmekabler og kan brukes hele året. Det er elektrisk snurredo.

Det er lagt vann inn i hytta uten at det er tilfredsstillende avløp på eiendommen. Hytta er kun godkjent med vann til hyttevegg og innlegging av vann er ikke lovlig og godkjent av kommunen. Ny eier overtar ansvar for dette.

Selger er kjent med at fastboende og hytteeier på Gjerdal arbeider med å få offentlig vann og kloakk til området. Det er ikke tinglyst noe forpliktelser om tilknytning, men dersom det skulle komme offentlig ledninger i området må det påregnes tilknytning dersom man ønsker å ha vann inn i hytta.

Det ble fakturert ca. 3.368,- i kommunale avgifter i 2025. Dette er for feiing og sommerrenovasjon. For øvrig er det ingen andre kommunale avgifter da eiendommen ikke er tilknyttet offentlig vann og avløpsanlegg.

I tillegg til ovennevnte har selger blant annet hatt følgende årlige utgifter:

Strømforbruk 2025 ca. 3611 kWh.

Forsikring ca. kr. 9.589,-.

Eventuelt avgift til eget opplegg for tv/internett.

Soloddveien veilag: Har betalte kr 400 for i år. Dette gjelder veien rett opp fra hovedveien, ikke for den lille stubben opp til Soloddveien 4 og 6. Det foreligger ingen brøyteavtaler.

Soloddveien 2, 4 og 6 spleiser på utgiftene til brønnen. Det koster ca. 300 kr i strøm + kostnader for eventuelle analyser av vannkvaliteten.

Man blir årlig invitert til dugnad på badeplassen ved Solodden, med påfølgende St. Hans feiring med bål og hyggelig stemning.

Eiendommen er uregulert og avsatt til LNRF i kommuneplanen for Asker kommune. Eiendommen ligger innenfor 100 metersbeltet fra sjøen.

Spesifisert:

Bnr 157: Kommuneplan for Asker Ikrafttredelse 13.06.2023:

Delareal 1 093 kvm - LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende

Delareal 1 093 kvm - 100m b. langs sjø

Delareal 9 kvm H70_1 - Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler)

Delareal 55 kvm H70_2 - Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler)

Bnr 322: Kommuneplan for Asker Ikrafttredelse 13.06.2023:

Delareal 1 226 kvm - LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende

Delareal 1 226 kvm - 100m b. langs sjø

Delareal 498 kvm H70_1 - Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler)

Delareal 127 kvm H70_2 - Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler)

Planbestemmelser og kart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med kopi av bestemmelser til kommuneplanen.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger brukstillatelse eller ferdigattest på boligen.

På bygg som er godkjent tidligere enn 1998, vil det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015. Kommunen har bekreftet pr epost 08.04.2026 at ettersom det er gitt godkjent tillatelse i 1995 utstedes det ikke ferdigattest, jf. Plan- og bygningslovens § 21-10 femte ledd og ferdigattest dermed ikke nødvendig. Kopi av eposten ligger vedlagt i salgsoppgaven.

2. etasje er byggemeldt som loft og boder. Bruk av etasjen til varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og godkjent av kommunen og ny eier overtar ansvar for dette.

Annekset er byggemeldt som "Hyttebod" med redskapsbod på den ene siden og hobbyrom/atelier der det er soverom i dag. Bruk av rommet til varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og godkjent av kommunen og ny eier overtar ansvar for dette.

De frittstående terrassene er ikke del av tegningene som er mottatt fra kommunen. Store deler av disse ligger oppå eksistrende terreng, men det er noe uklart om deler av de ligger over terreng og burde vært byggesøkt. Kjøper overtar ansvar for dette videre.

Det er tinglyst en bestemmelse/skjøte på bnr 157, fra 21.10.1950 om veg, vannrett og rett til badeplass på anvist odde. Bestemmelsen ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Brønnen som deles mellom Solodden 2, 4 og 6 ligger på denne eiendommen. Soloddveien 2 og 4 har en gammel muntlig avtale om at de kan ha slange fra brønnen og til hyttene sine. Eiendommene har hver sin stoppekran som ligger nedi brønnen og må selv sørge for åpning og stengingen av vannet. Avtalen er inngått av en tidligere eier og er ikke tinglyst.

Eiendommen selges med løsøre og innbo etter selgers ønske. Det er vasket og ryddet før visning og det blir ikke ryddet eller vasket mer før overtagelse.

Selgers avdøde ektefelle hadde mest med det tekniske av hytta å gjøre, og det kan være enkelte forhold som selger ikke har kjennskap til eller kan tilføye mer opplysninger om. Selger har brukt hytta mindre siden ektefellen døde i 2017.

3 950 000,- (Prisantydning) Omkostninger 98 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 950 000,-)) 300,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 120 040,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 4 070 040,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Bnr 157: Formuesverdi for inntektsåret 2024: kr 159 670

Bnr 322: Formuesverdi for inntektsåret 2024: kr 34 030

Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.

Avklares i forbindelse med budgivning

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter D. Kopi av energiattest datert 07.05.2026 kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Jannicke Skønberg

Mob: 91 78 99 28

E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.