Grimsrudveien 54

Beliggenhet/Bygninger

Innhold

Enebolig over to etasjer bestående av: Underetasje med vindfang, stue med åpen kjøkkenløsning, gang, bad, kontor, soverom, bod og dobbeltgarasje på 64 m2. Det er direkte adkomst fra gang i underetasjen til garasjen. 1.etasje med vindfang, vaskerom, kjøkken, stue, gang, bad og tre soverom. Utgang til veranda utenfor stue. Stuen har åpen himling og store vindusflater mot utsikten.

Standard

Meget pen og velholdt enebolig som har vært i familien siden den ble bygget. Boligen har flott beliggenhet med nydelig sjøutsikt, og du rusler raskt ned til sjøen som er 90 meter unna. Her får du praktisk planløsning for både store og små familier og har alle nødvendige rom på en flate. Dette er et eldorado for små og store og god plass dersom din hobbyvirksomhet trenger plass. Boligen har til sammen 4 soverom og flere stuer, og i underetasjen er det mulighet for en skjermet bodel for eksempel til voksne barn, ungdommer eller praktikant. Nåværende eier overtok boligen i 2020 og har siden den gang pusset opp de fleste overflater. Boligen er i 2021 i tillegg renovert med komplett nytt yttertak. Kjøkkeninnredning i 1. etasje ble skiftet i 2020.

Oppvarming

Det er varmepumpe i stue, plassert under vinduet i spisestudelen. I tillegg er det peis og vedovn i stue, varmekabler på bad, samt panelovner. I underetasjen er det vedovn i stue og varmekabler på badet, samt panelovner. Det ligger nedgravd oljetank på eiendommen som ikke er i bruk. Tanker som er tatt ut av bruk skal tømmes og graves opp, vent. fylles med sand/grus dersom kommunen godkjenner dette, jfr. forurensingsforskriften. Kjøper overtar dette ansvaret. I 2020 ble det forbudt å varme opp boliger med fossil olje. Se enova.no for mer informasjon.

Beliggenhet

Beliggende i Hyggen sentrum med kort vei til skoler, offentlig kommunikasjon og sjøen. Hyggen er et lite tettsted langs Drammensfjorden, bestående av spredt boligbebyggelse med eldre og nye boligområder. Det er kort vei til Hyggen barneskole og barnehage, samt til friområder, fotballbane, bussholdeplass, badestrand og båthavn. Området kan for øvrig by på mange flotte turmuligheter langs fjorden og i skogsområder både vinter og sommerstid. Det er bussforbindelse til Drammen/Oslo og kun 5-10 minutters kjøring til Røyken sentrum med togforbindelse mot Asker og Oslo og diverse forretninger og servicetilbud. Ca. 15 minutters kjøring til Drammen. Se www.hyggen.no for mer informasjon om Hyggen Velforening. Har du lyst å se andre steder langs sjøen i nærheten, kan både Hernestangen, Gjerdal og Lahellholmen anbefales. Det er også verdt å merke seg at området kan by på milevise områder også i skog og mark. Ca. 5 minutter med bil til Røyken sentrum med nærsenter og togforbindelse til Asker og Oslo. 20 minutter med bil til Drammen sentrum/25 minutter til Asker.

Arealer

Primærrom: 214 kvm, Bruksareal: 282 kvm Beskrivelse av primærrommene: 1.etasje: Vindfang, vaskerom, bad, kjøkken, stue, gang og 3 soverom. Underetasje: Vindfang, stue med åpen kjøkkenløsning, gang, bad, kontor og soverom. 1. Etasje: 148 kvm BRA/148 kvm P-rom. U. Etasje: 134 kvm BRA/ 66 kvm P-rom. Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I takstmannens kommentar til areal fremkommer det at garasjen er integrert i boligen, og derfor medtatt som sekundærrom.

Bebyggelse/byggemåte

Enebolig oppført i 1967. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og etasjeskiller av betong/murkonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående og liggende trekledning. Yttertak fra 2021 med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Ytterdører med og uten glassfelt fra 1982 og ukjent årstall. Vinduer og balkongdør med to-lags glass av tre fra byggeår, 1991, 2011 og ukjent årstall.

Tilstandsrapport/tilstandsgrad

Utført av: Anticimex AS ved Nils Magnus Graff Fossnes Takstdato: Befaringsdato 05.08.2022. Rapportdato 19.5.2023 etter oppdatering. Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden. Tilstandsgrad 2 Bad 1 etasje: Ventilasjon - Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Redusert luftutskiftning. Mekanisk avtrekk bør etableres. Vannrør - Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er overskredet. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Overflater gulv - Det registreres bomlyd i enkelte gulvfliser, noe som indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Membran, tettesjikt - Det kan ikke verifiseres om det er benyttet membran på våtrommets gulvflater/veggflater. Avløpsrør - Sluk og avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er overskredet. Bad underetasje: Ventilasjon - Ventilasjonsspalte mellom dør/terskel er ikke etablert. Fører til redusert avtrekkseffekt når døren er lukket. Lufttilførsel må etableres. Vannrør - Vannrør har en ukjent alder og anbefalt brukstid er dermed usikker. Overflater vegger - Det mangler stedvis fuge/tetting mellom bunnlist og platebunn. Dette er ikke i henhold til monteringsanvisning. Overflater gulv - Det mangler elastisk fuge i overgang mellom gulv og vegg. Membran, tettesjikt. Det er ikke observert synlige skader, men membranen har en ukjent alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Fallforhold - Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Avløpsrør - Sluk og avløpsrør har en ukjent alder og dermed er anbefalt brukstid usikker. Vaskerom: Ventilasjon- Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Redusert luftutskiftning. Mekanisk avtrekk bør etableres. Vannrør - Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er overskredet. Membran - Det er ikke etablert fuktsikring i våtsone rundt utslagsvask. Fare for fukt i konstruksjon. Avløpsrør - Det er ikke etablert sluk på vaskerommet og tilfredsstiller dermed ikke krav til våtrom. Kjøkken underetasje: Ventilasjon - Det er ikke mekanisk avtrekk. Det vurderes til at det kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Vannrør - Vannrør har en ukjent alder som til tilsier at anbefalt brukstid er usikker. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Overflater gulv - Det er stedvis knirk i gulvet. Innredning - Det er stedvis noe slitasje på kjøkkeninnredningen. Avløpsrør - Avløpsrør har en ukjent alder som til tilsier at anbefalt brukstid er usikker. Øvrige rom: Ventilasjon - Ventilasjon på soverom 1 og 2 vurderes til ikke å være tilfredsstillende. Overflater gulv - Det ble registrert noe overflateslitasje på parkettgulv. Rom under terreng: Ventilasjon - Ventilasjonen av underetasjen vurderes med fordel å kunne vært bedre. Manglende ventilering bør utbedres. Overflater gulv - Det registreres bomlyd i enkelte gulvfliser, noe som kan indikere manglende vedheft mellom flis og underlag. Det ble registrert stedvis knirk i stuen. Skade deformasjon på gulv soverom. Det er gliper mellom gulvlist/vegg og gulv. Usikker årsakssammenheng. Det ble registrert stedvise sprekker/riss i garasjegulv. Konstruksjoner - Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for fuktproblematikk. Loft - uinnredet: Det er foretatt stikkprøver og det vurderes til at det er ikke etablert dampsperre mellom varm og kald sone. Konsekvens er fare for kondensering. Etasjeskiller- Skjevhetsmåling - Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 15 mm i 1.etg og 20 mm i underetasjen. Teknisk anlegg: Ventilasjon. Det vurderes til at det er benyttet ventilasjonskanal av eternitt/asbest i underetasjen. Dette er materiale som ved arbeid og håndtering kan være helse/kreftfremkallende. Avløpsrør - Avløpsrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er overskredet. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Radon - Det er ikke foretatt Radonmålinger i boligen. Dette er anbefalt jf. Statens Strålevern. Elektrisk anlegg - Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 1999. Yttervegger, inkl. fasader - Panel er stedvis råteskadet, og utbedringer er nødvendig. Dører og vinduer - Det ble registrert skade på ytterdør til underetasje. Balkonger, terrasser - Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra gjeldende forskrift. Grunnmur, fundamenter - Det ble registrert stedvis slitasje på overflatebehandling samt noe avskalling. Drenering: Vann fra yttertak - Takvann har stedvis kun utkast og det er ikke forsvarlig bortledning av vannet fra grunnmuren. Utvendig terreng - Det vurderes at grunnmuren mangler fuktsikring. Alder - Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut ifra alder. Stikkledninger og tanker - Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut ifra alder. Oljetanker - Ingen dokumentasjon som viser materiale, type, alder og om kontroll er foretatt.

Mulighet for utleie

Trappen mellom 1. etasje er fjernet i senere tid og underetasjen har i perioder vært leid ut. Separate boenheter, uten direkte adkomst til hverandre, medfører krav om godkjennelse iht. plan- og bygningsloven for selvstendig boenhet. Det har ikke vært søkt om slik godkjennelse og nåværende eier bærer ingen risiko/ansvar for at slik godkjennelse gis, dersom ny eier vil søke om dette. Det anbefales at det etableres adkomst mellom etasjene. Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Selger har ikke utført radonmåling av utleieenheten, og det blir kjøpers ansvar å få utført slik måling samt gjennomføre eventuelt nødvendig utbedringstiltak, dersom man skal leie ut.

Tomt

Tomt

Eiet tomt på 2150 kvm. Tomten har fin hage på begge sider av huset og du kan forflytte deg rundt på tomten enten du ønsker å nyte morgensol, kveldssol eller bare litt ro i skyggen. Videre har tomten diverse beplantning, busker og stauder. Det er skiferheller ved inngangspartiet bak huset og singel og asfalt i oppkjørsel. For å nevne noe! Det bemerkes at tomten har noen uklare eiendomsgrenser mot gangvei, og mot veien langs tomten. Veien tilhører naboeiendommen. Dette vises både på vedlagte grunnkart og matrikkelkart. Det blir opp til ny eier om de ønsker å måle opp tomtene, og det kan i forbindelse med ny oppmåling forekomme avvik i oppgitt tomteareal. Utnyttelsesgrad på tomten regnes ut fra den del som er avsatt til boligformål, uavhengig av total tomtestørrelse.

Adkomst

Fra Drammen: Følg E134 fra Drammen mot Røyken/Hurum forbi blant annet Gullaug/Engershavn. Ta ned mot vannet (Grimsrudveien) i rundkjøring med skilt Hyggen/ Klokkarstua. Følg hovedveien til Hyggen. Rett før Hyggen sentrum ligger eiendommen på venstre hånd. Fra Oslo: Følg skilt mot Røyken og Spikkestad og ta nedover Spikkestadbakkene ned til rundkjøring med skilt mot Hyggen/Klokkarstua. Ta til høyre i krysset. Eiendommen ligger på høyre side av veien.

Parkering

Parkering i stor dobbelgarasje i tilknytning til boligen. Ellers bra med biloppstillingsplasser i gårdsplassen.

Konsesjon / Odel

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det kreves signert egenerklæring om konsesjonsfrihet fordi tomten er større enn 2000 kvm.

Offentlige forhold

Vei/Vann/Avløp

Offentlig vei, via privat stikkvei til eiendommen. Offentlig vann og avløp via privat septiktank, og private stikkledninger.

Kommunale avgifter

Selger ble fakturert kr 8.178,- for 2022. Det betales avgift for avløp, feiing, renovasjon, slam og vann. Det er montert vannmåler og avgiften er basert på husstandens forbruk. Se spesifisert oversikt i salgsoppgaven.

Andre løpende avgifter

Foruten kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm, oppvarming, forsikring, tv/internett og vedlikehold.

Regulering

Denne eiendommen vil være omfattet av følgende kommuneplaner/reguleringsplaner: Kommuneplan for Røyken 2015-2027 (Endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 01.10.2015): Delareal 548 kvm: Arealbruk: Forretninger, Nåværende Delareal 1 603 kvm: Arealbruk: Boligbebyggelse, Nåværende Delareal 1 941 kvm: Hensynsone, Brann-/eksplosjonsfare Kystsoneplan Røyken Kommune Plantype Kommunedelplan Reguleringsplan for Hyggen Sentrum (Endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 03.12.1985) Delarealer 13 kvm: Formål: Bussholdeplass Delareal 99 kvm: Formål: Gangvei Delareal 1 595 kvm: Formål: Boliger, Feltnavn B4 Delareal 443 kvm: Formål: Parkeringsplass Kommuneplanen for Asker kommune er under rullering og ligger ute til offentlig høring og ettersyn. Den har andre bestemmelser enn dagens kommuneplan, og det anbefales at man setter seg inn i hva dette vil bety for den eiendommen du vurderer.

Brukstillatelse / Ferdigattest

Det er mottatt opprinnelige byggetegninger Asker kommune fra 1967. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest fra byggeåret. På bygg som er oppført tidligere enn 1998, skal det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest, men ikke at evt. ulovlig bygde tiltak blir lovlige. Det var opprinnelig trapp mellom etasjene. Se for øvrig punkt under mulighet for utleie. Soverommet i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som en vedbod, og det ikke søkt om bruksendring fra sekundærrom til rom for varig opphold. Kjøkken er satt inn i etterkant. Ny eier overtar risikoen for dette. Opprinnelig plantegning ligger vedlagt i salgsoppgaven. Det er også mottatt tegninger fra kommunen på eksisterende planløsning, datert i 2019 og tegninger på utbygging, datert i 2020 som er sendt inn av nåværende eier, men disse er det ikke gjort noe mer med, og det blir opp til ny eier om man ønsker å gå videre med dette.

Heftelser / Rettigheter

Det er ingen tinglyste heftelser/servitutter på denne eiendommen.

Annen nyttig informasjon

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

Økonomiske forhold

Totale kostnader

7 300 000,- (Prisantydning) Omkostninger 194,- (Pantattest kjøper) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 182 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 7 300 000,-)) 14 650,- (Boligkjøperpakke If (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 198 514,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 7 498 514,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi

Iht. selgers skattemelding for 2021 er formuesverdien oppgitt til kr 853.180,- som primærbolig. Iht. Skatteetatens hjemmesider er formuesverdi av bebygd boligeiendom ca. 30 prosent av markedsverdi på primærbolig og skal tilsvare dokumentert markedsverdi for sekundærbolig.

Overtagelse

Avklares i forbindelse med budgivning.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter F

Annet

Forsikring

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring via If. Forsikringen gjelder i ett år etter overtakelse og inneholder også hus-, innbo og flytteforsikring samt renteforsikring.

Finansiering

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Viktig informasjon

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Gjennomføring av oppgjør/transaksjoner

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Salgsoppgave

Ansvarlig megler: Jannicke Skønberg Mob: 91 78 99 28 E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772) Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken Tlf: 31 29 74 00 Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.