Eiendommen Sydstranden består av;
Enebolig over to etasjer:
1. etasje med entré, gang, bad og tre soverom.
2. etasje med vindfang, stue med åpen kjøkkenløsning og toalettrom.
Garasjebygg over to plan bestående av:
Plan 1 med garasje.
Plan 2 med kontor.
Sjøbod med hemser og liten frittstående bod samt brygge.
Boligen ble utvidet og totalrenovert i 2007-2008 inkludert adkomst, garasje/kontor, brygge med mer. Da
ble det også lagt nytt el.anlegg inkludert jordkabel og røropplegg samt at bygget ble etterisolert.
Kostnader i forbindelse med dette var over kr. 4 millioner.
Boligen har i 2. etasje god takhøyde som gir en god romfølelse, samtidig mange vinduer mot sjøen som
gir masse lys og flott utsikt.
Kjøkken:
Kjøkken med åpen løsning mot stuen. Innredning fra 2007 med slette fronter og benkeplater av heltre.
Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Plass til frittstående kjøleskap og fryseskap.
Gasskomfyr med elektrisk stekeovn og oppvaskmaskin i benk. Ventilator i overskap. Gulvflater belagt med
fliser. Det er klargjort for elektrisk komfyr om kjøper ønsker dette.
Vegger med panel. Himlingsflater med panel.
Bad:
Bad fra 2007. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Panelbord i himling. Dusjhjørne med
vegger av glassbyggerstein. Vegghengt dusjarmatur med hånddusj. Vegghengt toalett. Opplegg for
vaskemaskin.
Toalettrom i 2. etasje (ikke våtrom):
Flislagt gulv. Vegger med panel. Skråhimling med panel. Gulvstående toalett.
Øvrige rom:
1. etasje: Gulvflater belagt med parkett, fliser og gulvbord av tre. Vegger med synlig primærkonstruksjon
(laft) og panelplater. Himlingsflater med panelbord. Profilerte innerdører. Naturlig ventilasjon.
2. etasje: Gulvflater belagt med laminert heltre eikeparkett og fliser. Himlingsflater og vegger med panel.
Slette og profilerte innerdører.
Diverse:
Varmtvannsbereder på ca. 200 L fra 2007 i krypkjeller.
Vannrør med rør-i-rør system fra 2007.
Drenering fra 2007.
Eiendommen Sydstranden skal nå selges og er beliggende i idylliske Holmsbu. Holmsbu er et populært
og vakkert lite tettsted med sørlandspreg og det er ikke boplikt i Asker kommune. Boligen har vestvendt
beliggenhet og sol helt frem til 2230 på de lyseste sommerdagene.
Eiendommen ligger helt ned til strandlinjen i flotte omgivelser i populære Holmsbu. Her er du
tilbaketrukket fra sentrumsstøy og stedets yrende sommerliv, men er likevel i "tøffelavstand" til
sentrumsfasilitetene, kafeer, restauranter, butikk, friarealer, havn, lekeplass, idrettsplass og mye mer.
Eiendommen har meget gode solforhold og sol til sent på kvelden.
I Støaveien 20 kan du ha båt på egen brygge, men det nevnes også at Holmsbu havn er oppgradert med
nytt bryggeanlegg, og fastboende er prioritert ved tildeling av båtplass. Det er kun 40 min til Asker og til
Drammen, 25 min til Drøbak og 1 time og et kvarter til Gardermoen.
Holmsbu fra Holm, til Støa har et område med et kulturmijø med svært høy verneverdi og i beskrivelsen
fra Asker kommune står følgende beskrivelse av dette unike område:
"Gammelt tettsted, storgård, kunstsentrum og ferieparadis. Kulturmiljøet er usedvanlig rikt med
tettstedets idylliske alders- og verneverdier. Her er dessuten fremstående enkeltminner som storgården
Holm, kirken med unik arkitektoniske verdier er spesielt høy og den verdifulle kunstsamlingen dessuten
har lokal forankring. Gjestgiveri, reisende og badegjester."
Bruksareal: 220 kvm, BRA-i: 145 kvm, BRA-e: 75 kvm, TBA: 193 kvm
Enebolig (totalt 145 kvm BRA):
1. etasje: 84 kvm BRA-i: Entré, gang, bad og tre soverom. TBA 143 kvm: Veranda og terrasse.
2. etasje: 61 kvm BRA-i: Vindfang, toalettrom og stue med åpen kjøkkenløsning. TBA 23 kvm: Altan.
Garasjebygg (totalt 64 kvm BRA):
Plan 1: 40 kvm BRA-e: Garasje. 27 kvm TBA: Terrasse
Plan 2: 24 kvm BRA-e: Kontor.
Sjøbod: 9 kvm BRA-e: Soverom/oppholdsrom. Denne ligger på kommunal grunn.
Bod: 2 kvm BRA-e: Bod
BRA: Summen av bruksareal for hele boligen
BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)
BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)
TBA: Areal for terrasser og balkonger
Kommentar til areal fra takstmann:
Veranda i 1.etasje er oppmålt til 8 kvm (TBA).
Altan i 2.etasje er oppmålt til 23 kvm (TBA).
Terrasse i 1.etasje er oppmålt til 135 kvm (TBA).
Terrasse i tilknytning til garasjebygg er oppmålt til 27 kvm (TBA).
2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 69 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 61 kvm av
arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8
kvm.
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Enebolig oppført ca. 1900, tilbygget i ukjent byggeår, ca. 1982 og 2007. I 2007 ble boligen også ombygget.
Boligen er oppført med delvis støpt gulv mot grunn og bjelkelag med krypekjeller under. Grunnmurer av
oppmurt naturstein, lettklinkerblokker og betong/murkonstruksjoner samt noe søylefundamentering.
Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning. Yttertak
med saltakform av trekonstruksjoner tekket med takstein. Boligen har ytterdører med glassfelt. Vinduer og
balkongdører med tolags glass og karmer/rammer av tre. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring samt
luft til luft varmepumpe. Naturlig ventilasjon via ventiler.
Det er opplyst at hovedbygget er registret i SEFRAK- registeret. Beskrivelsen i matrikkel:
Nåværende funksjon: Bolighus, Hovedgaten 76, Sørstranda, Holmsbu tidfesting 1800-1899.
Tidligere funksjon: Fiskerhytte.
Tilbygg/ombygging: 1956: Revet og bygget ny 2. etasje på del av huset. Har opprinnelig vært tømmerhytte,
to rom. Bygget på mot syd i 1981.
Garasjebygg fra 2007. Frittstående garasjebygg over to plan i trekonstruksjoner med stående trekledning.
Yttertak med saltakform og pulttakform av trekonstruksjoner tekket med takstein.
Ukjent byggeår på sjøbod og bod. Frittstående sjøbod i trekonstruksjon med stående trekledning. Yttertak
med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Frittstående utebod i trekonstruksjon med
liggende trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med metallbeslag.
Sjøboden står på Asker kommune sin tomt og det foreligger ingen skriftlig avtale på dette. Sjøboden har
ligget der den er siden 1920 tallet.
Utført av: Anticimex AS ved Nils Magnus Graff Fossnes
Befaringsdato: 20.05.2025
Rapportdato: 20.06.2025
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng
med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad :
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig
sted og målingen viste et fallforhold på 1 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
Nivåforskjell fra døråpninger på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 7 mm.
Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Ved funksjonstesting av fall i
dusjsonen, ble det registrert vannansamlinger som ikke renner til sluk. Tiltak bør påregnes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det er ikke
mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha
betydning for rommets lekkasjesikkerhet.
- Avløpsrør (inkl. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet.
Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert inne i dusjsonen.
Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå
vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i
konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
Kjøkken:
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør
system forårsake følgeskader.
Øvrige rom - 1.etasje :
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i gang
eller på soverom 2 og 3. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak bør påregnes.
Øvrige rom - 2.etasje :
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i
stue/kjøkken. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak bør påregnes.
Krypekjeller:
- Helhetsvurdering: Det ble ikke påvist symptomer på skader. Det ble utført fuktmåling med pigg i
bjelkelaget som ikke viser forhøyede fuktverdier. Selger opplyser at ved snøsmelting og mye nedbør kan
det komme fukt inn i krypekjeller. Erfaringsmessig er krypekjellere en risikokonstruksjon knyttet til fukt og
skader. TG2 er gitt på bakgrunn av dette. Regelmessig ettersyn må påregnes.
Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Det er ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er ikke kjent hvordan
oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant
annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader,
men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Tilkomst bør
etableres.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Med tanke på at det er gammelt sluk
på bad, vurderes det til at det er avløpsrør i gulv som er av eldre opprinnelse. TG2 er gitt på bakgrunn av
vurdert alder.
Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske
forholdene, må det gjennomføres målinger.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader inkl. kledning: Fasader er stedvis noe malingslitt. Vask/overflatebehandling bør påregnes.
Ingen luftespalte bak trekledning. Med bakgrunn i at det er utført etterisolering på veggens innside, bør det
etableres tilstrekkelig luftespalte bak trekledning for å forhindre at det oppstår skader på
kledning/konstruksjon. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting
bør etableres.
Dører og vinduer:
- Annet: Vannbrett over enkelte vinduer ligger utenpå kledningen, og er ikke ført på baksiden av kledningen
med beslag. Vinduene dette gjelder er plassert på vegg med takutstikk, men kan være utsatt ved kraftig
nedbør/slagregn. Konsekvens er økt risiko for vanninntrengning og fukt i konstruksjonen. Tiltak anbefales.
Yttertak:
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det ble stedvis registrert avflassing og korrosjon på beslag.
Utskifting/tiltak bør vurderes.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader
er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting
og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.
Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 0,90
meter. Avvik fra byggteknisk forskrift på oppføringstidspunktet. Tiltak anbefales.
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Tettesjiktet er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det er
heller ikke mulig å undersøke om konstruksjonen er tilstrekkelig med tanke på oppbygning og ventilering.
Konstruksjonen er erfaringsmessig fuktutsatt, og krever oppfølging med jevnlig ettersyn. TG2 er satt for å
belyse risiko. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registrert riss/sprekker på grunnmur. Setninger/ustabil grunn kan ikke utelukkes. Det er
ikke kjent om forholdet er under utvikling eller om situasjonen er stabilisert. Forholdet krever oppfølging
med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov eller negativ utvikling. Selger opplyser at
riss/sprekker ikke har endret seg på 21 år.
Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen
på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger): Utvendige avløpsrør er vurdert til å ha en alder som
tilsier at anbefalt brukstid er passert. Utskiftning/tiltak i nær fremtid kan ikke utelukkes. Krever oppfølging
med jevnlig ettersyn.
- Septiktank: Septiktank på eiendommen. Ukjent alder, og ingen dokumentasjon på type eller tilstand.
TG2 er gitt på bakgrunn av ukjent alder, og at tiltak i nær fremtid ikke kan utelukkes.
Frittstående byggverk - Bod:
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy
slitasjegrad med råteskader som gjør at det anbefales utbedrende tiltak.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper/rekkverk på begge sider i trappeløpet. Trappen har
stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Trappen vurderes som bratt. Det er ikke etablert rekkverk fra
2.etasje mot trappehull. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.
Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på
oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.
Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Det mangler rekkverk på deler av
terrasse med en høyde på over 0,5 meter ned til bakkeplan. Rekkverk må etableres av
sikkerhetsmessige årsaker. Fundamenter er skjult under konstruksjonen, og ikke tilgjengelige for
inspeksjon.
Forstøtningsmurer:
- Forstøtningsmurer: Det ble stedvis registrert noe sprekker å riss i fuger. Tiltak vurderes ikke å være
nødvendig, men forholdet krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov
eller negativ utvikling. Det er ikke etablert rekkverk på støttemurer som har en høyde på mer enn 0,5 meter
til bakkeplan. Tiltak må påregnes av sikkerhetsmessige årsaker.
