Eneboligen er beliggende på Filtvet i Asker kommune. Filtvet er et idyllisk lite tettsted beliggende kun 50
minutters kjøring fra henholdsvis Oslo og Drammen.
Fra eiendommen er det ca. 6-7 minutters kjøring til Tofte sentrum, med en rekke servicetilbud som blant
annet legekontor, tannlege, fysioterapi- og treningssenter, matforretninger, apotek, vinmonopol og
spisesteder. Det er et aktivt kulturliv i kommunen, med mange ulike lag og foreninger. Det holdes en
rekke utstillinger i nærområdet, på Filtvet fyr, Tofte og Holmsbu. Eiendommen har skogen som nærmeste
nabo, ideelt for barn og voksne. Det er kort vei til fine badestrender, samt fine turområder i skog og mark,
både sommer og vinterstid.
Tofte barneskole ligger i sentrum, det gjør også Tofte ungdomsskole. Det er flere barnehager i
nærområdet.
Boligen har et totalt bruksareal på 148 kvm. Internt bruksareal (BRA-i) er på 135 kvm. Eksternt bruksareal
(BRA-e) er på 13 kvm.
1.Etasje med entré, baderom, vaskerom, gang, soverom, kjøkken, stue/spisestue. BRA-i: 99 kvm.
2.Etasje med gang, kontor og 2 soverom. BRA-i: 36 kvm.
Kjeller med uinnredet kjellerom med utvendig adkomst: BRA-e: 13 kvm.
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 38 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 36 kvm av
arealet måleverdig som bruksareal. De
delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.
Uthus med 2 boder: BRA-e: 32 kvm. Terrasse- og balkongareal (TBA): 76 kvm.
Frittstående boder på henholdsvis 13 kvm og 5 kvm.
Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert
etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Utført av: Anticimex AS
Takstdato: 09.09.2025.
Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene
ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng
med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte
arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det foreligger ikke
kursfortegnelse eller oversikt over antall sikringer. Det observeres stedvis/enkelte kabler som ikke er
tilstrekkelig festet. Løs stikkontakt på soverom i 1.etasje. Usikrede/løse ledninger, under trapp i 1.etasje.
Manglende/løse deksler observert på soverom i 2.etasjen. Det er ifølge selger utført egeninnsats/ufaglært
arbeid på det elektriske anlegget og deler av det elektriske anlegget bærer preg av ufagmessig utførelse,
med den risiko dette innebærer. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet
el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person, og strakstiltak vurderes til å være nødvendig.
Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for el-kontroll.
Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen.
Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år.
Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig
fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Det ble
observert tydelige symptomer på fuktinnsig i kjeller/krypkjeller som tilsier funksjonssvikt. Se avsnitt om
"krypkjeller". Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes.
Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.
Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er merkbare skjevheter og ujevnheter registrert i boligen. Forskjellen mellom
høyeste og laveste punkt er målt til ca. 45 mm i stue/spisestue og ca. 23 mm i gangen. Målingene er
foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger
enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke kjent.
Etasjeskiller - 2.etasjen:
- Skjevhetsmåling: Det er registrert betydelige skjevheter og ujevnheter i etasjen. Forskjellen mellom
høyeste og laveste punkt er målt til ca. 35 mm på kontoret og soverommet. Målingene er foretatt i en eldre
bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.
Årsaken til skjevhetene er ikke kjent.
Krypekjeller - Kjeller/krypkjeller :
- Helhetsvurdering: Det registreres tydelig tegn på fuktproblematikk i kjeller/krypkjeller. Tilsig av vann/fukt,
våte jordmasser og tydelig kjellerlukt. Spor etter treskadeinsekter. Mangelfull/utilstrekkelig ventilering. Det
er utført stedvis fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i bjelker og stubloft.
Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg
med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser vektprosent over 20. Det er høy risiko for
fuktskader ol. i konstruksjonen. Deler av krypkjelleren har ingen/begrenset inspeksjonsmulighet. Det
anbefales sterkt å etablere inspeksjonsmulighet for å kunne besiktige resten arealet. Først da kan det få
en faglig forsvarlig vurdering. Dersom det er omfattende skader er disse oftest kostbare å utbedre.
Ytterligere undersøkelser for å kartlegge årsak, skadeomfang og aktuelle tiltak må påberegnes.
Terrasser / platting på terreng - Uthus :
- Helhetsvurdering: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Trappene har ikke rekkverk og vurderes som
bratte. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Terrassen/fundamentene/trappene bærer ikke preg av faglig
god håndverksmessig utførelse, med den risiko dette innebærer. Vesentlige skjevheter i konstruksjonen
og svikt er registrert. Fundamenteringen/terrassen bør/må fornyes.
Grunnmur, fundamenter:
- Helhetsvurdering: Grunnmuren, fundamenter og støpt gulv bærer preg av høy alder og slitasjegrad. Det
registreres tildels omfattende riss/sprekkdannelser, pussavskalling og løse steiner. Setninger kan ikke
utelukkes. Grunnmur og fundamenter bør i tillegg ses i sammenheng med registrert planavvik i 1.etasje
og 2.etasje. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke årsak og skadeomfang. Det bør
påberegnes kostnader i forbindelse med utbedringer/oppgraderinger av boligens grunnmurer og
fundamenter.
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske
forholdene, må det gjennomføres målinger.
Våtrom - 1.etasje:
- Overflater vegger: Stedvis åpninger/hull i panelplater. Utbedringer bør påberegnes. Noe fuktmerker og
svelling i vegg er registrert ved rørgjennomføring/avløpsrør bak vaskemaskin.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen en mindre enn hva som anbefales. Nivåforskjell fra døråpning på
topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm. Dette er vurdert til å ikke være
tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Det er registrert en oppkant ved terskel på ca. 60 mm, men det kan
ikke verifiseres om membranen har en tilsvarende oppkant.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt
på våtrommets gulvflater/veggflater, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På
bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker
restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er i tillegg risiko for lekkasje i
avløpsrør/tilkobling av vaskemaskin, med tanke på at det er registrert fuktskade i vegg ved
rørgjennomføring. Ytterligere undersøkelser og tiltak bør påregnes.
- Ventilasjon: Ingen, eller lite ventilasjon av rommet. Forholdet kan medføre økt fuktbelastning og redusert
luftkvalitet. Det bør etableres en permanent ventilasjonsløsning.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig
sted og målingen viste et fallforhold på ca. 9 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 7 mm. Det
er målt ca. 2 mm motfall utenfor dusjsonen. Lekasjevann utenfor dusjsonen er vurdert til å ikke lede til
sluk i tilstrekkelig grad. Fare for vannansamling. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht.
lekkasjesikkerhet. Det er i tillegg registrert en oppkant ved terskel på ca. 20 mm, men det kan ikke
verifiseres om membranen har en tilsvarende oppkant bak terskellisten.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i
konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. Dosete er løst. Tiltak bør
påregnes. Stag som fester skillevegg i glass i dusjsonen er løs. Tiltak bør påregnes.
Kjøkken - 1.etasje:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra
vanninstallasjoner.
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt
fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Innredning: Skapdører er ikke festet/koblet sammen med dører til integrert kjøleskap og fryser. Tiltak kan
iverksettes ved behov.
- Innfelte/gjennomgående installasjoner: Downlights: Stikker ca. 1 cm ned fra taket. Årsaken er ikke kjent.
Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes.
Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og
restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er
skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse
risiko.
- Septiktank: Ukjent alder, og ingen dokumentasjon på materiale, type eller tilstand. Ytterligere
undersøkelser anbefales.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon: På grunnlagt av boligens alder og observert tilstand kan det ikke utelukkes
bakenforliggende skader. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved
behov.
- Fasader ink. kledning: Yttervegger er kun inspisert fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer.
Åpninger/svakheter i musesikringen er registrert. Deler av fasadene er værslitt og det registrerts blant
annet enkelte skader på utstikkende bjelker i gavler, vindskier/israftert og forkantbord.
Vedlikehold/oppgraderinger bør påberegnes.
Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra bakkeplan grunnet manglende adkomst
med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje,
skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin
helhet når forholdene ligger til rette.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Fordelerskap har åpninger/utettheter til
omsluttende veggkonstruksjon og ikke sikker avrenning til sluk. Konsekvens kan være fuktskader hvis det
skulle oppstå lekkasje fra vanninstallasjoner i fordelerskapet. Utbedringer bør påberegnes. Vannrør av
kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det
grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold
som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekran i krypkjeller er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med
jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å
ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om
risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen er slitt/aldringspreget. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Inntrinn
er mindre enn 0,25 meter og trappen vurderes som bratt. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke
trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som
var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.
Loft - innredet - 2.etasje :
- Overflater himling/undertak: Himlingsflater på soverommene bærer preg av slitasje. Tiltak kan
iverksettes ved behov. Himlingsflate på kontoret bærer preg av egeninnsats/ufaglært arbeid. Synlige
plateskjøter og merker.
- Overflater vegger: Veggoverflater på soverommene bærer preg av alder/slitasje. Stedvis merker og
manglende vedheft i tapeten. Veggflater på kontoret og gang bærer preg av egeninnsats/ufaglært arbeid.
Synlige plateskjøter og merker. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater. Merkbare skjevheter og ujevnheter. Oppsprekking mellom
laminatbord som følge av ujevnheter. Laminat et montert med for lite omlegg ved skjøter. Det er i tillegg
registrert stedvis merker og svellig i laminaten på soverommene. Utskiftninger/oppgradering bør
påberegnes.
- Innerdører: Dører er ikke montert med listert. Gipsplater er lagt utenpå dørkarmer slik det blir
merker/skader i gipsen ved dørkninke når døren åpnes og lukkes. Utbedringer bør påberegnes.
- Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på
fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke
utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt
for å belyse risiko.
Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må tillegg
forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon
ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
Kjellervindu bør/må fjernes og erstattes med lufteluke el.
- Dører: Mindre skade i dør ved dørklinke samt stedvis merker i dør og dørkarm.
Vedlikehold/overflatebehandling kan iverksettes ved behov. Kjellerdør bærer preg av høy alder og/eller
slitasjegrad. Vedlikehold/oppgraderinger bør påregnes.
Frittstående byggverk - Uthus :
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy
slitasjegrad. Uthuset bærer preg av egeninnsats/ufaglært arbeid, med den risiko dette innebærer. Det
registreres i tillegg stedvis/enkelte skader og det gjenstår en del arbeider. Ytterligere undersøkelser og
ubedrende tiltak bør påberegnes.
Frittstående byggverk - Bod :
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy
slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak.
