Nordstrandveien 63

Hytte: Entré, stue, kjøkken, vaskerom, bad og soverom. Hems med adkomst fra stige i stue.

Frittstående utebod på 11 kvm.

Velkommen til Nordstrandveien 63 - En koselig og sjarmerende hytte med romslig tomt på hele 2.359 kvm fordelt over 2 parseller hvor den ene strekker seg ned til vannkanten. Her er det bare å ta på seg tøflene og gå ned til fjorden for morgenbadet. Eiendommen ligger i et etablert hyttefelt og har naturskjønne omgivelser samt en usjenert intern beliggenhet. Fra hytten er det flott utsikt og det er nok av boltreplass på tomten. Kort vei fra Oslo (55 min) og Drammen (45 min).

Stue:

Koselig stue med plass til både sofagruppe og spisebord i praktisk tilknytning til kjøkkenet. Nydelig fjordutsikt fra sofakroken. Fra stuen er det adkomst opp til hems med soveplass.

Kjøkken:

Kjøkken med innredning med slette fronter og benkeplater av laminat og heltre med nedfelt oppvaskkum. Stikkontakter over komfyr. Det er frittstående komfyr og kjøleskap. Gulvbord av tre på gulv, panel på vegger og i himling.

Vaskerom:

Praktisk vaskerom innenfor kjøkkenet med direkte utgang til delvis overbygget terrasse.

Bad:

Bad med fliser og gulvbord av tre på gulv, og panel og våtromsplater på vegger og i himling. Det inneholder gulvstående biotoalett og dusjnisje med forheng. Det vurderes til at det er gjort oppgraderinger på deler av badet i senere tid med tanke på dusjsonen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på arbeidene eller annen informasjon.

Soverom:

Soverom med plass til seng og ønsket oppbevaringsmøblement. I tillegg til det ene soverommet er det hems med adkomst fra stuen via stige.

Overflater øvrige rom:

Gulv - gulvbord av tre

Vegger - panel og synlig trekontruksjon

Himling - panel

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring i stue som gir godt med varme.

Hytten ligger fantastisk til i usjenerte og naturskjønne omgivelser med tomteparsell som har strandlinje. Dette er et veletablert hytteområde med til fjorden og kort vei til markaa. Kort kjørevei til Tofte sentrum som kan tilby dagligvareforretninger, vinmonopol og caféer. Døgnåpen nærbutikk ligger kun 10 min. gange fra eiendommen.

Svært gode turmuligheter i området både sommer- og vinterstid. Moderne treningssenter i Pulsen og en fantastisk flott kunstgressbane er å finne i området.

Holmsbu er en liten kjøretur på ca. 15 min unna og er et yndet feriested med masse liv om sommeren med godt utvalg av restauranter og en flott marina.

Vil du ha en fantastisk smaksopplevelse i et maritimt og sjarmerende miljø ligger Vilma Sjøbad i kort gangavstand fra eiendommen, ca. 5 min gange.

Det er ca. 1 times kjøring til Oslo, Drammen ca. 45 min og Drøbak ca. 25 min.

Hytte Selveier, oppført i 1930

Primærrom: 48 kvm, BRA-i: 48 kvm , BRA-e: 11 kvm , TBA: 14 kvm

Forklaring til arealbetegnelsene over:

BRA: Summen av bruksareal for hele boligen

BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)

BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)

BRA-b: Areal for innglasset balkong som tilhører boenheten

TBA: Areal for terrasser og balkonger

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Hytta er oppført med grunnmur av betong/murkonstruksjoner med krypekjellere. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner

med synlig solid laft og stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med metallplater. Hytta har ytterdører av tre med glassfelt.

Vinduer med ett- og to-lags glass og karmer/rammer av tre.

For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport i salgsoppgave.

Utført av: Nils Magnus Graff, Anticimex.

Takstdato: 19.09.2025.

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad :

- Overflater himling: Det ble registrert fuktmerker i himling med panel. Det ble utført fuktmåling med pigg i treverket som ikke viste forhøyede fuktverdier. Årsak er ikke kjent. Kan være indikasjon på lekkasje fra yttertaket. Ytterligere undersøkelser bør påregnes.

- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er vurdert som tilstrekkelig. Målingen er foretatt på tilfeldig sted. (TG1) Slukets er plassert høyere enn topp overflate gulv ved døråpning. Dette er ikke tilfredstillende mht lekkasjesikkerhet. (TG2)

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Våtromsplater i dusjsonen bærer preg av ufagmessig utførelse. Det er ikke etablert sokkelflis/belegg mellom gulvflaten og metallskinnen under bunnen av våtromsplatene noe som ikke er i henhold til monteringsanvisningen. Det gir økt risiko for lekkasje og eventuelle følgeskader. Tiltak bør påregnes. Det er ikke benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater utenfor dusjsonen. Dette gir økt risiko for skader og følgeskader ved en eventuell lekkasje eller fuktpåkjenninger.

- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.

- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Ingen, eller lite ventilasjon av rommet. Forholdet kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Det bør etableres en permanent ventilasjonsløsning.

Kjøkken:

- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Ventilasjon og avtrekk: Ingen eller ubetydelig ventilasjon. Ventilering med avtrekk og tilluft må etableres.

Øvrige rom:

- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer stedvis preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i stuen. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Annet: Det ble registrert spor/ekskrementer etter mus/gnagere flere steder i hytta. Det bør påregnes tiltak som varig stopper inndriv av gnagere/skadedyr.

Krypekjeller:

- Helhetsvurdering: Det er påvist synlig fuktproblematikk i krypekjeller under kjøkken. I tillegg ble det målt forhøyede fuktverdier i bjelkelaget. Det er økt risiko for skader. Tiltak som senker fuktnivåene må påregnes. Krypekjeller under stue, soverom og vaskerom har ingen tilkomstmulighet. Konstruksjonen har erfaringsmessig vist seg skadeutsatt og derfor med høy risiko. Det anbefales sterkt å etablere inspeksjonsmulighet for å kunne besiktige arealet. Først da kan det få en faglig forsvarlig vurdering. Dersom det er omfattende skader er disse oftest kostbare å utbedre.

Loft - innredet:

- Overflater himling/undertak: Det ble registrert fukmerker og mindre råteskade i trekonstruksjonene rundt pipen. Det ble utført fuktmåling med pigg i treverket som ikke viser forhøyede fuktverdier. Selger opplyser at det er utført arbeider på yttertaket med blant annet skifte av pipebeslag, og det vurderes til at fuktproblematikken er fra før dette arbeidet ble utført. Utskiftning av råteskadet treverk bør vurderes.

Etasjeskiller - .:

- Skjevhetsmåling: Det er merkbare skjevheter i hytta. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 38 mm i stuen. Det ble også registrert skjevheter i andre rom som ikke ble målt. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):

- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Hovedstoppekran: Stoppekran er ikke lokalisert. Stoppekran må lokaliseres og tilkomst etableres. Det er ikke observert lekkasjer, men kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Radon:

- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i hytta og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:

- Fasader ink. kledning: Det er stedvise sprekker i kledning. Sprekker bør tettes/overflatebehandling bør fornyes.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak:

- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det ble ikke registrert åpenbare tegn til slitasje eller andre negative avvik. Med bakgrunn i den forhøyede fuktmålingen i himlingen på vaskerommet kan det ikke utelukkes lekkasjer. Det bør utføres ytterligere undersøkelser.

- Skorsteiner over tak: Skorsteinen har synlige slitasjesymptomer. Tiltak anbefales.

Terrasser / platting på terreng:

- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Det er observert noe skjevheter i konstruksjonen. Tiltak anbefales.

Utvendige trapper:

- Helhetsvurdering: Skjevheter, slitasje og råteskader påvist på enkelte trapper og ramper. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Tiltak bør påregnes.

Grunnmur, fundamenter:

- Grunnmur: Det registreres stedvis sprekker på grunnmur. Setninger kan ikke utelukkes. Det er ikke kjent om forholdet er under utvikling eller om situasjonen er stabilisert. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak anbefales.

Drenering:

- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget på siden av bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.

- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.

Stikkledninger og tanker:

- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Utvendige vannrør har en ukjent alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Utskiftning/tiltak i nær fremtid kan ikke utelukkes.

Frittstående byggverk:

- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det vurderes til moderat vedlikehold å være tilstrekkelig. Fundamenteringen av boden vurderes som noe mangelfull og ufagmessig. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Øvrige rom:

- Overflater himling: Det ble registrert fuktmerker i himling på vaskerom og det ble utført fuktmåling med pigg i himlingen som viser forhøyede fuktverdier. Det vurderes til at det kan være en lekkasje fra yttertaket selv om det ikke ble registrert åpenbare tegn til dette utvendig på yttertaket. Skader og følgeskader i konstruksjonene kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser må påregnes.

Elektrisk anlegg:

- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det ble registrert koblingspunkt på kjøkken uten tildekking/deksel. Stikkontakt til varmtvannsbereder på bad er løs og ikke tilfredsstillende festet. Det er ifølge selger utført egeninnsats/ufaglært arbeid på det elektriske anlegget. Det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring. Det ble registrert noe nyere anlegg i frittstående bod (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for el-kontroll.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:

- Konstruksjon: Det ble registrert råteskader flere steder i bunnstokk og lafteknuter. Tiltak og utskiftning må påregnes.

Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Selger har ikke utført radonmåling av utleieenheten, slik at ved videre utleie blir det kjøpers ansvar å få utført slik måling samt gjennomføre eventuelt  nødvendige utbedringstiltak.

Hytten ligger i gnr.346 bnr.15, men det følger med 2 parseller i handelen med gnr.346 bnr.19. Disse parsellene ligger på oversiden og nedsiden av eiendommen og er på totalt 1.410,- kvm. Den nederste parsellen strekker seg ned til vannkanten og har en liten strandlinje. Det er noe usikre grenser iht. matrikkelkart fra Asker kommune. Kjøper overtar videre ansvar og risiko.

Areal: 2 359 kvm, Eierform: Eiet tomt

Det er ikke vei frem til eiendommen og det foreligger ingen parkeringsrett i nærområdet. Eier har i alle år parkert på offentlige plasser i nærområdet og gått til hytten, eller lånt av hyttenaboer. Det er en felles parkeringsplass for hytteeiere i nærheten, men det er ikke ledig plass der for øyeblikket.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det kreves signert egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Biotoalett og sommervann. Gråvann i grunn hvor det ikke foreligger tillatelse. Kjøper overtar videre ansvar og risiko.

Vannavgift for inneværende år kr.3.618,-. Tofte og Filtvet Vannverk.

Elektrisitet ca.2.800,- dog har ikke hytten blitt brukt mye.

Forsikring kr.4.289,- per år.

Kr. 2 815 pr. år Kommunale avgifter gjelder renovasjon. Se under vei/vann/avløp i salgsoppgave for mer informasjon rundt vannkostander.

I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett osv. samt vedlikehold.

Pliktig medlemskap i velforening. Medlemsavgift for inneværende år er kr.500,- (Foreslått forhøyet til 1.000,-).

Det foreligger ikke reguleringsplan for eiendommen. I hht. kommuneplanen er eiendommen avsatt til fritidsbebyggelse.

Delareal 949 m

Arealbruk Fritidsbebyggelse,Nåværende

Delareal 949 m

BestemmelseOmrådenavn[9 Nullvekst sør

KPBestemmelseHjemmel byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav

Delareal 949 m

BestemmelseOmrådenavn[6 100m b. langs sjø

KPBestemmelseHjemmel miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur

Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger ikke i kommunens arkiver for denne eiendommen, og dette antas å ha med byggår. Av eiendommens matrikkelrapport fremkommer det imidlertid at bygningen har status: Tatt i bruk.

På bygg som er oppført tidligere enn 1998, skal det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015.

Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest, men ikke at evt. ulovlig bygde tiltak blir lovlige.

Det foreligger ikke byggetegninger og det hefter derfor usikkerhet hva rommene er søkt og godkjent som. Kjøper overtar videre ansvar og risiko.

På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm.

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

4 500 000,- (Prisantydning) Omkostninger 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 112 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 500 000,-)) 240,- (Pantattest kjøper) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 133 730,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 4 633 730,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 172 974 per 31.12.23 Formuesverdi som sekundærbolig kr per 31.12.23

Avklares i forbindelse med budgivning

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.

Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-.

Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Kristoffer Løvlie

Mob: 97 02 60 23

E-post: kristoffer@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Nordre Sætrevei 4, 3476 Sætre

Tlf: 32 79 28 80

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.