Frøtvedtveien 27

1. etasje: Vindfang, wc, hall, stue, kjøkken, bad, tv-stue (opprinnelig soverom) og 3 store soverom. Ett av soverommene har utgang til hagen. Alle soverommene har garderobeskap.

Kjelleretasje: Hall, kjellerstue, vaskerom, garderobe, bad og 3 store boder. I tillegg er det blindkjeller under den nyeste delen av huset.

Her får du en praktisk og velholdt enebolig som har hatt samme eiere siden den var ny.

Kjøkken:

Innredning fra 2013. Profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer (stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og kjøleskap med fryser). Ventilator i overskap. Gulvflater belagt med parkett. Tapetserte veggflater. Takplater i himling med downlights. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.

Bad 1. etasje:

Badet ble oppgradert i ca. 1998. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Panelbord i himling med downlights. Vegghengt servantinnredning. Ovenpåliggende servant med armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med skyvedør. Vegghengt dusjarmatur med hånddusj. Gulvstående toalett.

Bad kjeller:

Bad fra ca. 1990. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Panelbord i himling. Vegghengt servantinnredning. Ovenpåliggende servant med armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med forheng. Vegghengt dusjarmatur med hånddusj. Gulvstående toalett.

Vaskerom:

Vaskerom fra byggeår med enkelte oppgraderinger som gulvfliser og innredning utført ca. 2005. Flislagt gulv med gulvvarme. Tapet på vegger. Panelbord i himling. Gulvstående innredning med slette fronter og benkeplater av laminat. Nedfelt utslagsvask med armatur. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke.

Toalettrom:

Gulvflate belagt med gulvbelegg. Tapetserte veggflater. Takplater i himling. Vegghengt servant med armatur. Gulvstående toalett.

Øvrige rom 1. etasje:

Gulvflater belagt med parkett og laminat. Vegger med brystningspanel og malte/tapetserte overflater. Takplater i himling. Glatte innerdører og profilerte. Naturlig ventilasjon via ventiler. Det er rikelig med garderobeplass på alle 3 soverommene samt i hallen.

Øvrige rom kjelleretasje (rom under terreng):

Gulvflater belagt med parkett og laminat. Vegger med brystningspanel og malte/tapetserte overflater. Takplater i himling. Glatte og profilerte innerdører. Naturlig ventilasjon via ventiler. Det er mange boder og er rikelige med lagringsplass i kjelleren. Varmekablene i kjellergangen virker ikke.

Diverse:

* Kjøkken fra 2013

* Ny innmat i sikringsskapet 2023

* Varmtvannsbereder fra 2002

* Varmepumpe i stue (siste service i 2025)

* Nytt utvendig tak i 2017, utført av Eiker Blikk

* Ny garasje samt terrasse i tre og ny tretrapp. Utført av Norsk Byggstandard i 2023.

* Elbillader fra 2023

* Rikelig med garderobe- og oppbevaringsplass i begge etasjer

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av ildsteder, gulvvarme/varmekabler i enkelte rom, og varmepumpe plassert i stuen. Det er vedovn i kjeller og åpen peis i stue. Det er også panelovner i noen rom.

Det er nedgravd oljetank (glassfibertank). Denne er tømt og ikke lenger i bruk.

Eiendommen ligger i øvre del av Frøtvedtåsen og her har du skogen som nærmeste nabo - bokstavelig tatl! Det er gangavstand til sjøen, sentrum, buss, barnehager og skole. Det er kun 2-3 minutters gange til en koselig gårdskafe, Frøtvedt gård, som selger nydelige bakevarer hver fredag og lørdag.

Tettstedet Åros ligger med Oslofjorden på den ene siden og marka på den andre. Man kan boltre seg i flotte turmuligheter hele året, med oppkjørte og opplyste skiløyper, badestrender, kyststi og milevis med skog og mark, passende for både sykkelturer, lange løpeturer eller korte rusleturer. Det er båthavn i Lagahølet, litt nærmere Sætre. I tillegg er Åroselva kjent for sitt lakse-/ørretfiske.

I Åros finner man tannlege, lege, kafe, frisør, matbutikk (Rema 1000) og gårdskafe, for å nevne noe. I Slemmestad, kun 10 minutters kjøring unna, ligger Rortunet senter. Rortunet nyåpnet rett før jul i 2021 og er et stort og moderne kjøpesenter. Man kan også ta Oslofjordtunellen og være på Vinterbrosenteret på under en halv time. I Sætre finner man nærsenter med matbutikker, vinmonopol, apotek, frisører, småbutikker og flere spisesteder, for å nevne noe.

Barneskolen i området (Frydenlund) er forholdsvis ny og der er det også kommunal barnehage og flerbrukshall. I tillegg er det flere barnehager i området. Ungdomskolen er på Sætre i disse dager bygges det ny stor skolepark ved Grytnes. Idrettsforeningene Graabein, ROS og NÅIF har mange forskjellige fritidsaktiviteter for både barn og voksne. Det er flere treningssentre på Sætre og svømmehall og treningssenter i Røyken.

Det er bussforbindelse til Drammen og Oslo, med ekspressbusser til Oslo om morgenen og tilbake om ettermiddagen. Alternativt kan man ta toget fra Røyken til Oslo eller hurtigbåten fra Slemmestad til Aker Brygge. Det er ca. 25 minutters kjøring til Asker og Drammen. Ca. 45 minutter til Oslo.

Totalt BRA 223. BRA-i: 223 kvm. BRA-e: 49 kvm. TBA 39 kvm.

Kjelleretasje: 89 kvm BRA-i: Kjellerstue, gang, vaskerom, bad, kontor, gang, garderobe og to boder.

1. etasje: 134 kvm BRA-i: Vindfang, toalettrom, gang, kjøkken, stue, spisestue, tv-stue, tre soverom og bad.

Garasje: 49 kvm BRA-e.

To terrasser på tilsammen 39 kvm TBA.

BRA: Summen av bruksareal for hele boligen

BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)

BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)

TBA: Areal for terrasser og balkonger

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Enebolig oppført i 1979. Boligen ble tilbygget i 1989. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn samt krypkjeller under deler av boligen. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdører med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Frittstående garasje oppført i 2023. Opprinnelig garasje ble revet og ny garasje ble oppført i 2023. Bygning i mur- og trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende og stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takpapp. Konstruksjonen er uisolert. Den nye garasjen er litt større enn den opprinnelige garasje. Byggemelding for riving av gammel, og bygging av ny garasje, er sendt til kommunen.

Utført av: Anticimex AS, ved Nils Magnus Graff Fossnes

Befaringsdato: 17.02.2026

Rapportdato: 23.02.2026

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3, samt TGIU (ikke undersøkt). Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2), tilstandsgrad 3 (TG3) og tilstandsgrad Ikke Undersøkt (TGIU) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Kjøkken:

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Toalettrom:

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Tekniske anlegg:

- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Konsekvens er at funksjonen/tilstanden ikke er kjent. Boligens stoppekran er en kritisk komponent, både for vedlikehold og hvis det skulle oppstå lekkasjer. Foreslått tiltak er derfor lokal utbedring/utskiftning slik at man kan være sikker på komponentens funksjon.

- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom - 1.etasje :

- Innerdører: Dørbladet til enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov. Skyvedør mellom gang og kjøkken kan ikke åpnes/lukkes da overgangslist blokkerer døren. Om døren skal benyttes må det påregnes tiltak. Dørvrider/lås på enkelte innerdører er defekt/slitt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Reparasjon eller utskifting av dørvrider/lås kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng:

- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens kan være skjulte skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

- Innerdører: Dørbladet til enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - uinnredet / kaldt loft:

- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging/svertesopp observeres stedvis på undertak og rundt pipegjennomføring, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 8 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Det vurderes til at fuktmerkene er fra en mulig tidligere lekkasje eller utetthet rundt pipen før yttertaktekkingen ble skiftet. Forholdet bør holdes under oppsikt.

- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig da luftespalter langs fasadevegger stedvis mangler eller er av utilstrekkelig størrelse. Kan ha en sammenheng med registrert misfarging/svertesopp på undertak (taktro). Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre fuktskader grunnet kondens, snøsmelting og lignende forhold. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avdekke hvilke tiltak som er nødvendige for å sikre god og korrekt ventilering av konstruksjonen.

- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte lufteledning for avløpsrør. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for kondens på utsiden av røret, noe som kan føre til fuktskader og følgeskader i konstruksjonene. Det er ikke observert tegn til at forholdet har ført til slike skader på befaringsdagen. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

- Annet: Det ble registrert at det stedvis er mangelfullt isolert i etasjeskille mellom 1.etasje og loft. I tillegg er det mangelfullt isolert over kasser for downlights. Begge forhold øker risiko for kondensproblematikk på loftet. Det bør påregnes tiltak. Det ble registrert delvis åpne koblinger og blomsterpotte benyttet som beskyttelse over en downlight. Dette vurderes til å ikke være sikkerhetsmessig forsvarlig. Tiltak må påregnes.

Innvendige trapper:

- Tilstand: Trappen bærer samlet sett noe preg av aldersrelatert slitasje. Konsekvens/foreslått er lokale tiltak eller komplett utskiftning hvis dette vurderes som nødvendig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - Kjelleretasje:

- Skjevhetsmåling: I kjellerstuen er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 7 mm. På kontor er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 13 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):

- Synlige konstruksjoner: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter.

- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Konsekvens er at manglende fuktsperre kan føre til økt fukttilførsel, noe som over tid øker risikoen for fuktrelaterte skader. Foreslått tiltak er å etablere tilfredsstillende fuktbeskyttelse. Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra utsiden. Konsekvens er økt risiko for fuktrelaterte skader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge om det er behov for større inngrep, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Det er utført fuktmåling med egnet instrument i bjelkelag. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 18,8 vektprosent. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det er ikke funnet treverk i krypkjelleren som er egnet/tilgjengelig for stikktakning (kontroll for råteskader). Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Eksakt årsak er ikke kjent (årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte). Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep. Konsekvens/foreslått tiltak basert på alle ovennevnte opplysninger er at bygningsdelen bør holdes under oppsikt slik at eventuelle tiltak kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

- Skadedyr: Det er observert edderkopper i krypkjelleren. Edderkopper regnes i utgangspunktet ikke som skadedyr, men forekomsten tyder erfaringsmessig på forhøyet fuktighet i rommet, da slike forhold skaper gunstige levevilkår. Forholdet bør derfor vurderes som en indikasjon på fuktproblemer og ses i sammenheng med andre opplysninger.

- Lagring av organiske materialer: Det er observert organiske materialer i krypkjelleren av typen tregulv, og disse er konstatert å være negativt påvirket av fukt. Konsekvens er at forholdet medfører økt risiko for mugg- og sopputvikling samt tiltrekking av skadedyr, og kan gi negativ innvirkning på inneklimaet. Fjerning av alle organiske materialer fra krypkjelleren må påregnes, og kilden til fukttilførselen bør utbedres.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:

- Gnagere: Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise, men mangelfull gnagersikring ved luftespalter på loft kan være en mulig tilkomst. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Yttervegger inkl. fasader:

- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling samt svertesopp og misfarging. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og behov for tiltak for å hindre videre nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at forholdet reduserer konstruksjonens evne til uttørking, og kan over tid føre til fuktrelaterte skader, også i tilstøtende bygningsdeler. Forholdet bør ses i sammenheng med øvrige opplysninger om ytterkledningens tilstand. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Vinduer eldre enn 30 år viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking. Punkterte vinduer registrert på bad i 1.etasje. Konsekvens er reduksjon av vinduets isolasjonsevne/økt varmetap, øker faren for kondensproblemer og svekker vinduets estetiske kvalitet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning.

- Ytterdører og omramming: Balkongdør fra byggeår viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet. Det er ikke registrert tegn på større skader, men konsekvens er usikker fremtidig funksjon, og forholdet peker på behov for tiltak. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning.

Yttertak:

- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av forholdene på befaringsdagen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette, slik at man kan avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS 3600. Konsekvens/foreslått tiltak er ettermontering hvis dette viser seg å være mulig.

Grunnmur, fundament:

- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss/sprekker i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning på bakenforliggende konstruksjoner. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Stikkledninger og tanker:

- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Oljetank: Boligen har nedgravet oljetank, men det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter. Konsekvens er at tankens alder, funksjon, materiale og tilstand derfor er ukjent. Siden disse forholdene ikke er kjent, kan det heller ikke fastslås hvilke krav og saneringstiltak som gjelder for tanken. Foreslått tiltak er videre undersøkelser av en person med spesialkompetanse for å kartlegge tilstanden og andre relevante forhold for tanken og det tilhørende systemet.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1.etasje :

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

- Helhetsvurdering: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.

Våtrom - Bad kjeller :

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

- Helhetsvurdering: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes tiltak som totalrenovering innen kort tid på grunn av påviste fuktmerker og mulig funksjonssvikt. Det er ukjent om tilstanden har ført til skjulte følgeskader, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker flere forhold enn først antatt, noe det må tas høyde for i planlegging og kostnadsanslag. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for totalrenovering av våtrommet.

Våtrom - Vaskerom :

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

- Helhetsvurdering: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.

Rom under terreng:

- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 24,8 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt "Drenering". Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens/foreslått strakstiltak er at det må gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke strakstiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser av fagkyndige/foretak.

Drenering:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått strakstiltak at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskifting.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Yttervegger:

- Gnagesikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Yttertak:

- Takgjennomføringer: Ikke undersøkt grunnet snødekkede flater

- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Ikke undersøkt grunnet snødekkede flater

- Skorsteiner (over tak): Ikke undersøkt grunnet snødekkede flater

Terrasse/platting ved inngangsparti:

- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene og konstruksjonene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da disse er skjulte bak spaltekledning, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Terrasse/platting utenfor stue:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Store deler av terrassen var snødekket på befaringsdagen og kunne ikke undersøkes.

- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da disse er skjulte under terrassen, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Andre byggverk:

- Yttertak og takkonstruksjon: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.

Det er ikke utleiedel i boligen.

Eiet tomt på 1044 kvm. Tomten pent opparbeidet med hage rundt huset, terrasse, hekker, busker og blomsterbed. Det er ny terrasse utenfor stue.

Fra Oslo: Følg E 18 og ta av til Asker. Kjør videre mot Heggedal, deretter E134 retning Drøbak og følg så videre mot Åros. Fra Drammen: Følg E134 i retning Drøbak og følg videre mot Åros. Felles: Ta til høyre i krysset før Rema 1000, og første til høyre. Frøtvedtveien starter her. Følg veien helt til toppen. Eiendommen ligger som nest siste hus på venstre side, i enden av blindvei. Det vil bli skiltet med Frem visningskilt ved fellesvisninger.

Det er parkering med elbillader i dobbel garasje fra 2023. For øvrig er det parkeringsmuligheter på gårdsplassen.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Frøtvedtveien er kommunal frem til oppkjørselen til Hasselbakken, og privat derfra og forbi boligen. Det er 4 boliger som deler på kostnaden til privat vei. Det er offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Ledningskart og vegstatuskart ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Det ble fakturert 17.391,- i kommunale avgifter i 2025. Det er vannmåler og avgiften er basert på eget forbruk. (Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom vann, avløp, feiing og renovasjon). Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.

I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett, kostnad til veilag, evnt. alarm mv, samt vedlikehold.

Selger hadde strømregning på ca. kr 26.000,- i hele 2025. Viken fiber/Altibox koster ca. 1.000,-/md med standard grunnpakke.

Det er privat vei til eiendommen og kostnad til privat brøyting er ca. 1.750,- pr år samt kostnad til strøing pr gang. Det er 4 boliger som deler på brøyting med en kontrakt pt. på 7.000,- pr år med tillegg av kr 400,- pr strøing. Det er kostnad til vedlikehold ved behov.

Eiendommen er tilknyttet Sector Alarm. Det tas forbehold om at utstyr demonteres og fjernes av alarmselskapet dersom ny eier ikke ønsker å overta dette.

Eiendommen ligger i et uregulert området, men er avsatt til nåværende boligbebyggelse iht. kommuneplan for Asker kommune (2023-2035), vedtatt 13.06.2023.

Kopi av kart og informasjon ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for kopi av kommuneplansbestemmelser.

Det foreligger brukstillatelse, datert 07.06.1979. Oppføring av tilbygget er godkjent 28.03.1989.

På bygg som er oppført tidligere enn 1998, vil det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015.

Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest, men ikke at evt. ulovlig bygde tiltak blir lovlige.

Bortsett fra vaskerommet som er plassert der det opprinnelig er tegnet, er ingen av rommene i kjelleren byggemeldt som rom for varig opphold. Bruk av rommene for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt, og er derfor heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm. Denne må overtas av kjøper, og er bindende ut 2026.

Erklæring/avtale tinglyst 12.04.1973. Forskjellige best. iflg. skjøte bl.a. om vedlikehold av grøft, vegbane, bestemmelse om vann/kloakkledning mv. Kopi av bestemmelsen ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

5 290 000,- (Prisantydning) Omkostninger 297,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) 132 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 290 000,-)) -------------------------------------------------------- 153 537,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 5 443 537,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 576 152 per 31.12.24 Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 304 608 per 31.12.24

Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi fra 01.01.2026, og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.

Avklares i forbindelse med budgivning.

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter D. Kopi av energiattest, datert 10.02.2026 kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Jannicke Skønberg

Mob: 91 78 99 28

E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.