Frøtvedtstubben 11

Enebolig over 2 etasjer bestående av:

1. etasje med: Hall, baderom, kjøkken, spisestue, stue, bod og soverom. Utgang fra hall og stue til uteplasser og gangstier.

2. etasje med: Loftstue, baderom, 3 soverom og bod. Utgang fra loftstue til balkong.

Frittstående dobbel garasje.

Kjøkken:

Kjøkkeninnredning med slette fronter fra byggeår. Benkeplate med laminert flate. Nedfelt dobbel oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert komfyr og nedfelt platetopp fra 2024. Veggmontert ventilator. Oppvaskmaskin under benkeplate. Kjøleskap med frysedel. Gulvflate belagt med 3-stavs parkett. Veggflater med malte slette flater. Himling med takplater og downlights.

Bad 1. etasje:

Baderom fra byggeår. Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Himling med takplater. Vegghengt servantskap med slette fronter. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Dusj på gulv i hjørnet med skyvedører i glass. Dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj. Gulvstående toalett.

Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder (OSO) på 198 liter fra byggeår er plassert på baderommet i 1. etasje.

Bad 2. etasje:

Baderom fra byggeår. Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Himling med takplater. Vegghengt servantskap med slette fronter. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Skap, speil og overlys med stikkontakt på vegg over servant. Dusjkabinett fra 2023 i hjørnet med dusjbatteri tilkoblet hånddusj. Badekar. Veggmontert dusjbatteri tilkoblet tappekran og hånddusj. Gulvstående toalett.

Øvrige rom 1. etasje:

Gulvflater belagt med 3-stavs parkett og fliser i hall. Veggflater med malte slette flater. Himlingsflater med takplater og downlights. Profilerte innerdører. Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert på soverommet i 1. etasje

Øvrige rom 2. etasje:

Gulvflater belagt med 3-stavs parkett. Veggflater med malte slette flater. Himlingsflater/skråtak med takplater. Profilerte innerdører. Oppvarming med elektrisitet (panelovner). Balansert ventilasjon. Ventilasjonsaggregat med varmegjenvinner er plassert på boden i 2. etasje.

Diverse:

- Balansert ventilasjon

- Huset ble malt i 2023

- Innlagt fiber fra Viken fiber

- Downlights i oppholdsrom, gang og bad

- Parkett på gulv

- 2 fliste bad

Peisovn av merke Jøtul med ubrennbart materiale på gulv av glass er plassert i stue/spisestue i 1. etasje. Elementpipe fra byggeår. Varmekabler på begge bad og i hall.

Boligen ligger i et meget barnevennlig og solrikt boligområde på toppen av Frøtvedtåsen. Det er flere lekeplasser i nærområde og umiddelbar nærhet til flotte turområder i skog og mark. Sjøen, kyststi, skole, buss og butikker er heller ikke langt unna.

Åros ligger ved Oslofjorden med mange flotte bade og turmuligheter i nærmiljø blant annet en flott kyststi både mot Sætre og mot Slemmestad.  Det er turløyper/skiløyper i skogsterreng. Åros sentrum kan tilby blant annet matbutikk, lege, tannlege, frisør, kafe og fysioterapi.  Bussforbindelse til både Drammen og Oslo. Ca. 25 minutters kjøring til Asker og Drammen.

Det er flere badestrender og båthavner i nærheten. Åroselva er kjent for sitt lakse-/ørretfiske. Frydenlund barneskole og flere barnehager i nærheten. Det er varierte og etablerte idrettsforeninger og treningssentre, samt Røykenbadet i 10-15 minutters kjøreavstand unna.

Åros har i de senere år vært preget av sterk vekst med mye nybygging både i etablerte boligområder og på nye boligfelt.

Totalt bruksareal: 174 kvm, BRA-i: 145 kvm, BRA-e: 29 kvm, TBA: 60 kvm

Bolig:

1. etasje: 81 kvm BRA-i: Hall, baderom, kjøkken, spisestue, stue, bod og soverom.

2. etasje: 64 kvm BRA-i: Stue, 3 soverom, bad og bod.

Garasje: 29 kvm BRA-e.

Terrasse- og balkongareal: 60 kvm TBA. Platting/belegningsstein på mark 60 kvm. Balkong 2. etasje 6 kvm.

Kommentar fra takstmann:

2.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 66 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 64 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m2.

BRA: Summen av bruksareal for hele boligen

BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)

BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)

TBA: Areal for terrasser og balkonger

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Enebolig oppført i 2007. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere i trekonstruksjoner. Yttervegger med liggende trekledning. Tak med halvvalmet takform tekket med takstein. Boligen har profilert ytterdør i tre med 2-lags glassfelt fra byggeår. Vinduer med karmer av tre og 3-lags glass fra byggeår. Balkongdør og terrassedør i tre med 3-lags glassfelt fra byggeår. Oppvarming med elektrisitet (panelovner og varmekabler). Balansert ventilasjon med varmegjenvinner.

Garasje oppført i 2008. Frittstående garasje er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur/ringmur i lettklinkerblokker. Bærende konstruksjoner i trekonstruksjoner. Yttervegger med liggende trekledning. Tak med halvvalmet takform tekket med takstein. Garasjen har innlagt strøm, belysning og 2 elektriske leddporter i metall.

Utført av: Anticimex AS ved Sverre Alexander Enersen

Befaringsdato: 23.07.2025

Rapportdato: 28.07.2025

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Radon:

- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Våtrom - 1.etasje:

- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales. Noe slitte flisfuger. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Våtrom - 2.etasje:

- Overflater vegger: Riss/sprekker i veggflis, ved gulvet nær døren er registrert. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksempelvis ved dør. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det er i tillegg registrert slitte flisfuger og skade i gulvflis. Vedlikehold/oppgraderinger kan iverksettes ved behov.

- Fallforhold (gulv): Lokalfall til sluk ved dusjkabinett og badekar er mindre enn anbefalt. Videre bruk av dusjkabinett/badekar med dusjvegger bør påregnes. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk ene er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Det er i tillegg registrert en oppkant ved terskel på ca. 40 mm, men det kan ikke verifiseres om membranen har en tilsvarende oppkant bak terskellisten. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak anbefales.

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

- Sanitærutstyr / innredning: Stedvis hakk/sår i servanten er registrert. Oppgraderinger kan iverksettes ved behov.

Kjøkken - 1.etasje:

- Overflater gulv: Det registreres riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Utskifting bør påberegnes.

- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.

Loft - innredet - 2.etasje:

- Overflater gulv: Det registreres stedvis riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - uinnredet / råloft:

- Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak. Skyldes mest sannsynlig taklekkasje. Tiltak for å stoppe lekkasje må påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge eventuelle tiltak bør påregnes.

Balkonger, terrasser, veranda etc - 2.etasje ok :

- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Balkongen har aldringsslitasjer mht. alder på elementet. Råteskader registrert på rekkverket. Vedlikehold/oppgraderinger bør påregnes.

Dører og vinduer:

- Dører: Balkongdøren i 2.etasjen terrassedøren i 1.etasjen har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at dørene henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm bør påregnes. Noe svelling i bunn på dørbladet i 2.etasjen. Ødelagt tettelist på terrassedør i 1.etasje. Eier informerer om at denne vil bli byttet. Dørene har ellers normal brukslitasje. Vedlikehold/oppgraderinger kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):

- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

- Ventilasjon: På bakgrunn av ventilasjonsanleggets alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for service/reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom - 1.etasje:

- Overflater gulv: Det registreres stedvis riper/hakk/merker i 3-stavs parkett. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser samt ødelagte flisfuger ved ytterdør. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:

- Fasader ink. kledning: Det er ikke montert musesperre bak hjørnebord/i ytterhjørner. Stedvis svakheter er registrert. Musesperre bør etableres/utbedres.

Yttertak:

- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Enkelte fuktskjolder/merker og skade registrert i undertaket på kaldtloft. Skjulte avvik/skader kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Det er ikke utleiedel i boligen.

Solrik og opparbeidet eiet tomt på 585 kvm. Tilnærmet flat tomt opparbeidet med asfaltert innkjøring og gårdsplass, belegningsstein på mark, plenarealer og diverse beplantning. Uteplasser og gangstier av belegningsstein på mark rundt deler av boligen.

Eiendommen har 1/7 av realsameie på gnr 254, bnr 182. Dette er fellesområdet/lekeplassen som fremkommer på det ene bildet i annonsen. Sameierne deler på dugnad og eventuelle kostnader for denne.

Fra Oslo: Følg E 18 og ta av til Asker, videre mot Heggedal, skilt mot Drøbak og så skilt mot Åros. Fra Drammen: Følg E 134 mot Drøbak og følg mot Åros. Ta vei til høyre i Åros sentrum, rett før Rema 1000. Ta første til venstre, så til høyre og hold høyre nesten til toppen, hvor du tar Frøtvedtstubben til venstre. Boligen ligger på høyre side av veien. Det vil bli skiltet med Frem visningsskilt ved felles visninger.

Dobbel garasje på 29 kvm, oppført med betong gulv, vegger og tak. Automatisk portåpner og 2 separate. For øvrig er det gode parkeringsmuligheter på gårdsplassen.

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Kommunal vei, men privat avstikker til eiendommen. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Ledningskart kan fås ved henvendelse til Asker kommune.

Det ble fakturert kr. 12.657,- for kommunale avgifter i 2025. Det er montert vannmåler, og avgiften er basert på eget forbruk. Spesifisert oversikt over fordeling av avgifter mellom vann, avløp, renovasjon og feiing ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Foruten kommunale avgifter må det påregnes kostnad til strøm, forsikringer, tv/internett og kostnad til vedlikehold/brøyting av privat avstikker.

Avsatt til nåværende boligbebyggelse i kommuneplan for Asker 2023 - 2035, vedtatt 13.06.2023.

Reguleringsplan for Frøtvedtåsen, vedtatt 04.01.1996:

Delareal 585 regulert til bolig

Kopi av planbestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest på "Nybygg, Enebolig" datert 20.09.2007.

Kopi av byggetegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Bestemmelse om veg, tinglyst 22.06.2007. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen. Kopi av bestemmelsen ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen. Det medfølger ikke garanti på hvitevarene.

Megler gjør særlig oppmerksom på at boligen selges av et AS og har vær leid ut siden den var ny. Selgers representant har ikke selv bebodd boligen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om dens beskaffenhet og har følgelig i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven.

5 500 000,- (Prisantydning) Omkostninger 297,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 137 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 500 000,-)) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 158 787,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 5 658 787,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 825 000 per 31.12.23 Formuesverdi som sekundærbolig kr 3 300 000 per 31.12.23

Avklares i forbindelse med budgivning. Boligen står nå tom og er ledig for overtagelse.

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter D. Kopi av energiattest datert 25.06.2025 kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har iht. vilkår ikke hatt anledning til å tegne boligselgerforsikring da selger er et AS. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Jannicke Skønberg

Mob: 91 78 99 28

E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.