Nedre Jahrenvei 29

Kjeller med entre, to boder, to soverom, gang, bad, trapperom, kjøkken og stue.

1. etasje med entre, kott, gang, bad, bod, kjøkken og stue. Utgang fra stue til nordvestvendt terrasse på ca. 39 kvm.

2. etasje med gang, bad, kott og tre soverom. Utgang fra hovedsoverom til nordvestvendt balkong på ca. 6 kvm.

Frittstående redskapsbod.

Innholdsrik og praktisk bolig som passer fint både for en liten familie og for de som er litt flere. Det har vært samme eier siden boligen var ny. Boligen trenger noe oppussing og oppgraderinger av boligens 1. og 2. etasje. Kjelleren er nylig innredet og oppusset.

Kjøkken:

Kjøkkeninnredning fra byggeår. Slette fronter. Benkeplater av laminat. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps blandebatteri. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. Nisje til frittstående kjøleskap og oppvaskmaskin. Integrert stekeovn og mikroovn. Nedfelt platetopp. Vegghengt ventilator. Gulvflater belagt med parkett. Vegger med panel. Himling med folierte takplater.

Kjøkken i kjeller:

Brukt kjøkkeninnredning montert i 2022. Slette fronter. Benkeplater av heltre. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps blandebatteri. Integrert stekeovn, mikroovn, kjøleskap og oppvaskmaskin. Nedfelt platetopp. Ventilator i overskap. Lekkasjestopperventil. Gulvflater belagt med parkett. Vegger og himling med malte flater.

Bad 1. etasje:

Bad fra byggeår. Selger opplyser at det er oppgradert med membran, overflater og innredning/inventar i 2015. Gulv med flis og varme. Flislagte vegger. Himling med malt mdf panel. Downlights. Vegghengt servantskap. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil og hylle på vegg over servant. Dusj på gulv i nisje med dør. To-greps dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj og takdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Mekanisk avtrekksventil plassert i vegg.

Bad 2. etasje:

Bad fra byggeår. Overflateoppusset i 2026. Gulv med flis og varme. Malte vegger og tak. Vegghengt servant med skuffer og speil med lys. Mulighet for badekar. Gulvstående toalett. Luftespalte i vindu. Dette badet er nylig overflateoppusset, og er gjort etter at tilstandsrapporten er avholdt.

Bad kjeller:

Bad fra 2022. Gulv med flis og varme. Vegger med våtromsplater. Himling med malt flate. Vegghengt servantskap med skuffer. Heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap, overlys og stikkontakt på vegg over servant. Dusj på gulv i hjørnet med innfellbare dører. To-greps dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj. Gulvstående toalett.

Øvrige rom:

Gulvflater med belegg, laminat og parkett. Vegger med malt tapet og panel. Himlinger med malte flater og folierte og malte takplater. Profilerte innerdører. I bod er det sluk i gulv og opplegg for vaskemaskin. 2 av soverommene er nylig oppusset, og er gjort etter at tilstandsrapporten er avholdt. .

Rom under terreng (kjeller):

Kjelleren ligger under terreng og er innredet i 2022. Gulvflater belagt med parkett. Vegger og himlingsflater med malte flater. Slette innerdører. Etasjen har opplektet gulv og utlektede vegger under terreng. Varmtvannsbereder av type Høiax RS E 300 fra 2006 er plassert i bod i kjeller.

Det er lagt fibernett i veien.

Elementpipe fra byggeåret. Varmepumpe, og peisovn med glassdør i stue. For øvrig elektrisk oppvarming.

Eiendommen ligger i naturskjønne omgivelser i populære Holmsbu. Her er du tilbaketrukket fra naturlig sentrumsstøy og stedets yrende sommerliv, men har likevel gangavstand til sjøen og sentrumsfasilitetene. Eiendommen har meget gode solforhold og sol til sent på kvelden. Eiendommen ligger også slik til at du får gode lys- og solforhold hele året, ikke bare deler av året. 

Holmsbu er et vakkert lite tettsted med sørlandspreg. Fra eiendommen er det gangavstand til båthavn, kafeer, restauranter, butikk, badestrender, fiskeplasser, bryggekanten, friarealer, barnehage og mye mer. Holmsbu havn er oppgradert med nytt bryggeanlegg, og fastboende er prioritert ved tildeling av båtplass. Det er kun 40 min til Asker og til Drammen, 25 min til Drøbak og 1 time og et kvarter til Gardermoen.

Det er ikke boplikt i Asker kommune.

Bruksareal: 186 kvm, BRA-i: 183 kvm, BRA-e: 3 kvm, TBA: 45 kvm

Kjeller: 68 kvm BRA-i: Entre, to boder, to soverom, gang, bad, trapperom, kjøkken og stue

1. etasje: 76 kvm BRA-i: Entre, gang, bad, bod, kjøkken og stue.

2. etasje: 39 kvm BRA-i: Gang, bad og tre soverom.

Terrasse 1. etasje: 39 kvm TBA

Balkong 2. etasje: 6 kvm BTA

Frittstående bod: 3 kvm BRA-e.

BRA: Summen av bruksareal for hele boligen

BRA-i: Arealet innenfor boenheten (internt bruksareal)

BRA-e: Arealer utenforboenheten, som boder (eksternt areal)

TBA: Areal for terrasser og balkonger

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Rommene i kjeller er ikke godkjent som rom for varig opphold, og arealene er beregnet og rom er definert av takstmann, etter dagens faktiske bruk på befaringsdagen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Takstmanns kommentar til areal:

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 55 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 39 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 kvm.

1. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 76 kvm, men grunnet størrelsen på kott ved entre er kun 75 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Enebolig oppført i 1989. Boligen er oppført med grunnmur av lettklinkerblokker og mur-/betongkonstruksjon og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig liggende og stående trekledning. Yttertak med saltaksform av trekonstruksjon tekket med takstein. Ytterdør med profilert flate og glassfelt. Vinduer og terrasse-/balkongdører med karmer/rammer av tre med to- og tre-lags glass. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Luft-til-luft varmepumpe. Naturlig ventilasjon i kombinasjon med mekanisk avtrekk på kjøkken og bad.

Utført av: Anticimex AS, ved bygningssakskyndig Bent Gunnerud

Befaringsdato: 27.04.2026

Rapportdato: 29.04.2026

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 38 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 0 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad kjeller:

- Overflater vegger: Baderomsplater er montert uten bruk av tettemasse i overganger, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Veggplatene er en del av våtrommets vanntette sjikt, og konsekvensen av forholdet kan derfor være risiko for redusert fuktsikkerhet for både platene og konstruksjonen bak. Begynnende svelleskader i plateskjøt i dusjsonen. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen. Konsekvens er at eventuelle lekkasjer kan gi følgeskader i tilliggende konstruksjoner. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak.

- Sanitærutstyr og innredning: Servant er løs. Konsekvens er risiko for skader på tilkoblede rør og vanninntrenging mellom vask og vegg/skap. Servant bør festes.

- Fagmessig utførelse: Våtrommet er bygget ved egeninnsats/ufaglært. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Våtrom - Bad 1.etasje:

- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt, men eksakt årsak kan ikke fastslås uten åpning av konstruksjonen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge eksakt årsak, tilstand i skjulte deler av konstruksjonen og avdekke hvilke tiltak som er nødvendige.

- Overflater gulv: Se kommentar under punktet "Overflater vegger".

- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Slukmansjett er av fiber og ikke smurt inn med membran. Konsekvens er risiko for at fuktighet kan trekke inn i konstruksjonen via mansjett. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Foreslått tiltak er lokal utbedring, og andre tiltak som videre undersøkelser eventuelt viser at er nødvendig.

- Fagmessig utførelse: Våtrommet er bygget ved egeninnsats/ufaglært. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Kjøkken - 1.etasje:

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.

- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Innredning: Innredningen har slitasjer. Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.

Kjøkken - Kjeller:

- Vannrør: Automatisk lekkasjestopper er ikke tilkoblet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er tilkobling av automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg:

- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at eventuelle lekkasjer fra fordelerskapet vil medføre risiko for fuktskader i tilliggende bygningsdeler. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør og sluk med tilhørende komponenter fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

- Varmepumper: Selger opplyser at det ikke er foretatt service. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.-3. år for å opprettholde ytelse og levetid. På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens av manglende service kan være forkortet levetid, nedsatt funksjon etc. Foreslått er at det gjennomføres service for å sikre videre funksjon og avklare dagens tilstand.

Andre rom:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens andre rom (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Overflater, innerdører bærer preg av aldersrelatert slitasje. Himlingsflater har enkelte svelleskader. Selger opplyser at svelleskader kommer av dampvasking. Forholdene vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Takkonstruksjonen og loft bak knevegger i 2.etasje er lukkede konstruksjoner. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Konsekvensen er at fuktighet, for eksempel fra rengjøring, lettere trenger inn i gulvmaterialet og forårsaker misfarging og lignende fuktskader.  Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Rom under terreng:

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Kun via åpningsbare vinduer. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet når vinduene er lukket. Ventilasjon anbefales utbedret. Eksempelvis med luker i vegger.

- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er utført fuktmåling i tidligere etablert hull i utlektet veggkonstruksjon i soverom mot sør. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 18,3 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt "Drenering". Konsekvens/foreslått tiltak er at det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige.

- Annet: Fuktmerker på vegger i trapp til kjeller vurderes å være etter tidligere lekkasje. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Målingene viser 12,0 med pigg i treverk. Foreslått tiltak er oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov eller utskifting.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:

- Skorsteiner inne i boligen: Avstanden mellom sotluke og brennbart materiale vurderes å være for liten. Konsekvens er at dette kan være i strid med krav til brannsikkerhet. Forholdet vurderes som et mulig avvik fra byggteknisk forskrift. Foreslått tiltak er videre undersøkelser av en fagkyndig med spesialkompetanse for å avklare forholdet.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:

- Gnagere: Huseier opplyser om observasjoner av mus. Åpninger bak kledning er observert, noe som vurderes som en mulig inntrekksvei, men det kan være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i boligen som ikke er kartlagt. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Yttervegger inkl. fasader:

- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og behov for tiltak for å hindre videre nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Stedvise gliper i vindusbelistning. Konsekvens er risiko for fukt-/fuktinntregning i konstruksjonen. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

- Gnagersikring: Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring. Sett i sammenheng med at det er registrert tegn på gnagere inne i boligen, vurderes konsekvensen at åpningen bak kledningen kan være en mulig inntrekksvei. Det er ikke kjent om det finnes andre inntrekksveier eller hvilke som faktisk benyttes. Forholdet må ses i sammenheng med øvrige opplysninger om skadedyr i rapporten. Foreslått tiltak for manglende gnagersikring er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt, fuktinntregning i konstruksjonen eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og utbedringer.

- Ytterdører og omramming: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet til balkongdør får kontakt med dørterskel/karm. Konsekvens er at døren går tregt ved åpning og lukking. Foreslått tiltak er lokal reparasjon som for eksempel justering av dør/karm.

Yttertak:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er inspisert fra bakkeplan og vindu ved takoppløft, med de begrensningene dette innebærer. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Det er registrert mose på taket. Konsekvens er at mose holder på fuktighet, noe som blant annet øker risikoen for frostsprengning i takstein og andre forhold som kan påvirke levetiden. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Mønetakstein er løse og forskjøvet. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen. Konsekvens er at forholdet påvirker sikkerheten. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og fraviker fra bestemmelsene i NS 3600. Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Terrasse / platting:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Grunnmur, fundament:

- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Drenering:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og avviker fra bestemmelsene i NS 3600. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Konsekvens er at det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for eventuell utbedring av terrengfall.

Stikkledninger og tanker:

- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre byggverk:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene og pågående nedbrytning. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Boden viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Toalettrom:

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Kun via luftespalte i vindu. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er etablering av mekanisk avtrekk for å sikre god ventilering av rommet.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

For utleie av deler av boligen er det krav til godkjennelse iht. plan- og bygningsloven om varig oppholdsrom av kjellerrom. Selger har ikke søkt om slik godkjennelse og bærer ingen risiko/ansvar for at slik godkjennelse gis.

Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Selger har ikke utført radonmåling av utleieenheten, slik at ved videre utleie blir det kjøpers ansvar å få utført slik måling samt gjennomføre eventuelt nødvendige utbedringstiltak.

Eiet tomt på 1622 kvm. Tomten er velholdt og pent opparbeidet med plen og hekk. På baksiden av huset er det i hovedsak naturlig tomt.

Iht. matrikkelkart har eiendommens grenser middels nøyaktig (standardavvik 11-30 cm).

For nærmere beskrivelse av adkomst, se kartløsning i Finn-annonsen. Det vil bli godt skiltet til fellesvisning.

Det er veldig gode adkomst og parkeringsmulighet på egen tomt.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Eiendommen ligger til offentlig vei og er tilknyttet offentlig avløp. Privat vann fra brønn som deles med eier av Nedre Jahrenvei 33. Vannledning går over tomten til Nedre Jahrenvei 31. Det finnes ikke noe skriftlig avtale på dette og ny eier bør påregne å knytte seg på offentlig vannledning som ligger nederst på tomten. Se ledningskartet som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta gjerne kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Det ble fakturert kr. 12.017,- i kommunale avgifter i 2024 (for avløp, feiing og renovasjon). Det er vannmåler og avgiften er basert på eget forbruk. Se eget vedlegg i salgsoppgave for fordeling av avgift mellom avløp, feiing og renovasjon. Dersom det blir aktuelt å koble seg på kommunal vannledning vil det tilkomme tilknytningsavgift og årlig avgift (fastledd og for avregnet forbruk). Se kommunens hjemmesider for mer informasjon om kommunale gebyrer.

I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, forsikringer, TV/internett osv, og felles strøm og vedlikehold til privat vann som deles med Nedre Jahrenvei 31.

Området er uregulert.

Iht. kommuneplan for Asker kommune, ikrafttrådt 13.06.2023 er eiendommen avsatt til:

Delareal 1 622 kvm avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende

Det foreligger midlertidig brukstillatelse, datert 10.01.1990

På bygg som er oppført tidligere enn 1998, skal det ikke lenger utstedes ferdigattest, jfr. nye bestemmelser i plan- og bygningsloven fra 01.07.2015. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest, men ikke at evt. ulovlig bygde tiltak blir lovlige.

Kjeller er opprinnelig byggemeldt med diverse boder, og innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt, og er derfor heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det er inngått avtale om Norgespris med bindingstid ut 2026.

Det er for øvrig ingen tinglyste heftelser eller rettigheter på denne eiendom.

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

5 390 000,- (Prisantydning) Omkostninger 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 134 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 390 000,-)) 300,- (Pantattest kjøper) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 156 040,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 5 546 040,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 654 225 per 31.12.23 Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 616 901 per 31.12.23

Avklares i forbindelse med budgivning

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter D. Energiattest datert 28.04.2025 kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

Selger har tegnet boligselgerforsikring og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det gis bud på eiendommen.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Jannicke Skønberg

Mob: 91 78 99 28

E-post: jannicke@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.